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一、房地产基础知识
1、土地用途包括哪些种类
答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解;对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
3、什么是集体土地
答：集体土地是指农村集体所有的土地。
4、有哪些用地属于集体土地
答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
5、对集体土地使用权有哪些规定
答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。
《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效;在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
6、什么是行政划拨用地
答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
7、什么是合作建房
答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
8、对合作建房有哪些规定
答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方;对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。
根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。
9、什么是土地使用权出让
答：土地使用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。
12、土地使用权出让合同包括哪些内容
出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更
答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。
对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。
14、土地使用权的出让方式有哪些
答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。
15、什么是拍卖出让土地使用权
16、什么是招标出让土地使用权
答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》和《郑州市土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
18、什么是协议出让土地使用权
答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。
19、哪些土地使用权出让可采取协议方式
答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地);(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地;(四)军事用地。
20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式
答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：(一)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地;(二)市政府以土地入股合作的项目用地。
21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场
答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日(即2001年7月6日)起一年内补交的，按下列办法办理：(一)补交地价的标准：1.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。
22、什么是土地的挂牌交易
答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行
答：根据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：(一)经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让;(二)以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让;(三)依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让。
24、在哪些情形下，土地使用权终止
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满;(二)土地灭失;(三)土地使用者死亡而无合法承继人;(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效;(五)用地单位迁移或者被依法注销的;(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的;(七)法律、法规规定的其他情形。
25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续
答：根据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：(一)违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的;(二)须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的;(三)投标人或竞买人互相串通压价的;(四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第(一)、(二)项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
26、有哪些土地批文或权属证明无效
答：郑州市土地管理部门是郑州市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。
无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。
27、如何了解地价是否交清
答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清;
对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明;对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。
28、未交清地价的房地产是如何处理的
答：根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。
29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权
答：根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：(一)出让合同规定的年期届满的;(二)土地使用者死亡而无合法承继人的;(三)人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定;(四)法律、法规规定的其他情形。
30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权
答：根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：(一)公共利益需要的;(二)公路、铁路、机场等经核准报废的;(三)用地单位迁移或被依法撤销的;(四)实施城市规划而进行旧城区改建需要的。
31、什么是违法建筑
答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
32、哪些属于违法建筑
答：根据《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定，违法建筑包括：(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;(二)不按批准的设计图纸施工的建筑;(三)擅自改建、加建的建筑;(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;(七)逾期未拆除的临时建筑;(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。
33、什么是历史遗留违法私房
答：历史遗留违法私房，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：(一)原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;(二)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;(三)原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房;(四)原村民违反一户一栋原则所建的私房;(五)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
34、哪些违法私房不予确认产权
答：根据《郑州市处理历史遗留违法私房若干规定》的规定，下列违法私房不予确认产权：(一)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;(二)占用农业保护区用地的;(三)占用一级水源保护区用地的;(四)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑
答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。
36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权
答：根据《郑州市处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定，下列违法建筑不予确认产权：(一)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;(二)占用农业保护区用地的;(三)占用一级水源保护区用地的;(四)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
37、什么情况下，需缴纳土地使用费
答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据《郑州市土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。
38、土地使用费缴纳人是如何确定的
答：根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：(一)以土地投资入股与他方兴办合资、
合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，
但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人;土地使用权转让的，受让方为缴费人;(二)租赁房屋的，房屋所有人为缴费人;(三)经营土地开发的，在土地使用权转让前，
经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人;(四)农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人;(五)共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。
39、土地使用费的征收标准如何
答：土地使用费依据土地等级和类别，按《郑州市甲种土地使用费征收标准》或《郑州市乙种土地使用费征收标准》计征;如属临时用地的，按《郑州市临时(短期)地租标准》计征。
40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费
答：根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：(一)国家机关、人民团体、
部队以及个人使用的非营利性用地;(二)由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地;(三)公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地;(四)市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地;(五)农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;(六)按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。
41、有哪些用地免缴或减收土地使用费
答：根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：(一)新开工的基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止。
42、如何办理土地使用费缴纳手续
答：土地权属变更的，
新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请;改变土地使用用途的，
应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。
43、如何办理《建设用地规划许可证》
答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。
建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。
44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容
答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容;两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。
45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容
答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：(1)许可证编号;(2)发证机关名称和发证日期;(3)用地单位;(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;(5)计容积率面积及各分类面积;(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》
答：根据《郑州市市城市规划条例》的规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：(一)不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的;(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的;(三)设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。
47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》
答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：(一)涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的;(二)市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。
48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》
49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施
答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照《郑州市规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施。
50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计
答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
51、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》
答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。
52、什么情况下不予核发《规划验收许可证》
答：根据《郑州市市城市规划条例》的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：(一)擅自变更建筑设计(包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量)的;(二)未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的;(三)未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的;(四)其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。
53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的
答：成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。
54、对住宅区内的公用设施、设备、场所(地)的使用有哪些规定
答：根据《〈郑州市住宅区物业管理条例〉实施细节》的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所(地)，未经规划部门批准，一律不得挪作他用。
55、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗产权有保证吗
答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证
56、什么是套内使用面积系数
答：当房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率(%)。
57、什么是建筑覆盖率(建筑密度)
答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。
58、什么是建筑容积率
答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率(%)。
59、什么是绿地率
答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
60、什么是绿化覆盖率
答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。
61、设立房地产开发企业须具备哪些条件
答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：(一)注册资本不得少于人民币一千万元;(二)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员;(三)有按市场价格取得的土地使用权;(四)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所;(五)法律、法规规定的其他条件。
62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》
答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
63、什么是商品房预售
答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
64、《房地产预售许可证》包含哪些内容
答：《房地产预售许可证》包括下列内容：(一)预售许可证编号;(二)发展商名称;(三)项目名称;(四)项目坐落地点;(五)土地使用权出让合同书号、地块编号;(六)《房地产证》编号、栋数;(七)批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数;(八)发证机关、有效期;(九)附注内容等。
65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证
答：七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。
66、商品房预售需要具备哪些条件
答：商品房预售需具备以下条件：(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续。
67、是否可以认购内部认购时期的房地产
答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。
68、什么是商品房现售
答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
69、房地产现售需要具备哪些条件
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收。
80、发展商销售商品房有哪些方式？
答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？
答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
82、销售代理委托书包含哪些内容？
答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？
84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？
答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利。
85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？
答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。
86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？
答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。
87、购房预定款性质的费用可以退还吗？
答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？
答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？
答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。
90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？
答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。