市场瞬息万变，唯有看清格局变化，方能立于不败之地。
但在地产洗牌新形势之下，淘房君认为，如今选筹的标准只有两个：一个是盯紧高成长性、强配置的区域；另一个是瞄准头部盘。
高成长性好理解，大家都知道珠江新城好，但入场成本太高，注定只为少数人所有，且想要再翻番的难度也很大，要找就找仍然处于成长阶段，有强规划红利的。
已完全成熟的珠江新城
就好比股市，那些商业模式成熟的蓝筹股，市盈率反而低了，而具有穿透性想象力、产业趋势强劲的科技股，盈利率反而会很高。
掐尖也好说，当你瞄准一个好区域时，最先应该做的盯紧头部、跟着头部走。
房子其实是非标产品，很难一概而论，但既然能成为市场头部，必然有其足以超越其它竞争对手的核心优势所在。
因此，高成长性+掐尖的组合，可以很好地巩固你手中的物业价值。
宅地零供应
背后隐藏着黄埔进击的决心
那在目前的市场里，具备良好成长性和发展潜能的区域是哪里？
答案毫无疑问是黄埔。
根据最新的2024广州供地计划表，黄埔今年不再释放宅地，是全市唯二宅地供应为零的区域。
这意味着，黄埔将来可以有更多的精力放在城市更新中，而不再是土地交易。
毕竟，旧改是黄埔的关键变量，一旦正式盘活，就意味着城市形象脱胎换骨，从长远看，才更有利于区域发展，更值得群众奔赴黄埔安居乐业。
过去一年，不乏各种看空声音，认为黄埔落后于这轮行情，但事实上去年市场正用真金白银为黄埔投票，足见大众对黄埔区域潜力的认可。
1）据中指院数据，2023年黄埔新房还成交了破万套，达到10297套，排名全市第三；
2）在2023年供应大幅削减的前提下，黄埔供求比只有0.76，比海珠都低，这说明黄埔新房越来越抢手是不争的事实。
三大利好火力全开临港经济区发展势不可挡
然而，纵览整个黄埔，并非所有板块，都可以披上这层稀缺性和火爆度。
其中，科学城、知识城地广房多，无论供应还是库存都相当之大，唯独黄埔离广州主城区最近的临港经济区（即老黄埔一带），去年成交了2325套，表现最为突出。
如果你有意留心老黄埔的消息，会发现无论是市场情况、区域利好、城市更新等，近期都在全方位“开挂”。
①成交全市第二，去化快速，供不应求
成交行情的火爆，令到目前老黄埔的去化周期，低至3.9个月。要知道，2023年黄埔去化周期是13.2个月，广州的去化周期是19.2个月，老黄埔供求之抢手，与全市基本面截然不同。而且，即便去年行情艰难，老黄埔全年成交均价也由2022年的41367元/㎡，上涨到43910元/㎡，涨幅达到6%。（数据：中指院）淘房君认为，2024年这股“老黄埔行情”会更加来势汹汹。很核心的一点，板块内的三剑客，城光已接近清盘，另外两个基本上是持销阶段，后期推出大户型，选择性不多，而珠江村旧改又没那么快入市，加之黄埔今年不再有宅地释放。因此，从中短期来讲，老黄埔仍然是“僧多粥少”的状态，在供求关系不对等的情况下，整体价值也会继续往上拱。
②金融城进入兑现元年，第二CBD加速成型
图源：广州黄埔发布
事实证明，这套打法确实有效，典型如伦敦金丝雀码头，就是以高端商务为切入点，配合伦敦城市更新，打造了这片滨水级商务带，推动伦敦多克兰CBD焕发第二春。
金丝雀码头
图源：广州天河发布简而言之，海丝城将与金融城一起，组成广州第二CBD，它拥有的滨水码头+超级枢纽业态，是连珠江新城、琶洲都未曾触及的盲区，其辐射范围显然会更大更广。
③超级旧改增量盘活，区域价值迎来重塑
近几个月，老黄埔的旧改又在如火如荼地进行中：超10条村有新动作，总投资超1900亿。譬如，珠江村开始正式动工，双沙村等来央企中建八局，庙头村首开区动工，港湾一二村控规调整...旧改对片区的利好，除了大力提高土地运营效率外，还会带来更好的城市环境，促进先进产业和配套的导入，进而重塑区域价值。
城更节奏的提速，也意味着老黄埔的连片开发会加快。
黄埔高铁站效果图
举个例子，上海虹桥商务区，交通极度便利、人流物流信息流现金流等要素流通流畅，无论生活与工作，都能在15分钟社区圈内实现。成功让虹桥从上海自己的游戏，变成了整个长三角城市群的生活商务样本。上海虹桥商务区珠玉在前，相信未来的黄埔高铁新城，老黄埔片区，其势能也会实现从广州到湾区的跃升。
四年磨一剑
黄埔买房，看它就够了
①稳坐区域TOP1，火了三年仍是顶流
谈起万科城市之光，外界第一反应可能是遥遥领先的业绩数据。开盘至今，项目一共成交了4900多套，销售额高达261亿，每年业绩稳居黄埔第一，全市TOP4之内，把黄埔楼市热度推向新高。即便是2023收官之年，它依旧是东部话题度拉满的“流量红盘”，比其它对手领先了“10个小目标”以上的差距。
放眼全市维度来说，万科城市之光的销售金额位列第四名，在今年豪宅逆袭霸榜的背景下，相当难得。
若论成交套数，城光去年挤进了全市第三的位置，真正诠释了何为“改善盘卖出刚需速度”的行业现象。
②双线直抵珠江新城，多重利好围绕项目
首先可以明确，在东进战略推进下，第二CBD临港经济区逐渐成型，会源源不断地释放居住需求给万科城市之光承接。因为项目坐享双地铁口，5号线文冲站和大沙东站，无需换乘一轨直达珠江新城、金融城。如今5号线东延段和7号线二期已开通，更能连接科学城与大学城，打通黄埔内部节点，与13号线进行接驳。
那也意味着，城光是双线能直达珠城的楼盘，对比天河的价差，加上极强的交通通达度，这对很多城市精英而言无疑极具诱惑力。而且，我们前文提及到的新溪、文冲旧改，以及黄埔高铁站等重磅项目，其实基本都围绕着万科城市之光，可以说拥有“六边形战士”般的增量利好。离CBD近，有高薪产业的居住外溢，上升潜力足；毗邻高铁新城，保证了人流物流资金流的下限，也为基建配套的推进兜底；周边是城市更新，能享受每一轮蝶变带来的面貌重塑。
③全能而确定的配套体系，社区品质明牌
已开学的华师附小由人才教育集团管理的广新幼儿园，已于去年9月迎来开学，幼儿园和小学均属于小区配套，将优先考虑万科城市之光符合“人户一致”条件业主子女入读。而按照2023年黄埔区招生政策，黄广附的招生范围及对象，也包含了万科城市之光符合政策的户籍适龄儿童。（具体入读政策，以教育局当年地段划分为准）
图源：广州市黄埔区教育局官网
华师附小+黄广附的“双王组合”，放眼黄埔基本没有哪个项目能打的了。
商业上，因为万科城光自身拥有200万方体量的“造城逻辑”，所以能把更多空间让位给丰富多彩的社区配套。
比如，打造有“永庆坊2.0”之称，以保留800年陆氏宗祠古建筑群为背景的广州幸福里，已在去年正式开业。
业态引入了年轻人喜欢的肯德基、贝可利斯、一指陶艺、十二小时书店、奈雪的茶、威士忌小酒馆等等，融古纳今，颇有人文温度。
幸福里还不定时举办主题展、市集、民俗活动等，不仅是社区高级烟火气的存在，更成为广州新晋网红打卡点。
这两年除了市场信心仍未完全释放，不确定性也是影响大家下手的关键因素。
但是在万科城市之光，这种担心根本没必要。
在品质和口碑方面，城光首批收楼在2022年3月，比原定计划提前了180天。
而且为保证交付的匠心，万科让业主全程参与到新家建设中，安心感拉满，也因为这场高品质收楼，使城光造就了“黄埔汇悦台”的行业佳话。
④A8栋余货告急，最后捡漏时机
万科城市之光除了在服务体系、大城配套上跑赢市场，于产品力而言同样交出满分答卷。
如今城光推售的组团，为新著组团A北区，其中A8栋作为收官之作，在售92-138㎡三至四房，售罄之后就没有后期新组团了，宣告正式清盘。
新著组团A8栋位置图
A8栋优势也很明显，位于项目东北部，毗邻各项社区配套。
学校、地铁和商业都在步行范围内，部分南向户型可望园林，部分户型可瞰新月公园滨水景观，整体装标更作了全面升级。
这是放大版的俯瞰图，A8栋在社区东北部位置大概如下
万科城市之光社区平面图
不过，淘房君也收到消息，A8栋目前所剩的楼层和户型已经不多，像南向4房（01/06单位）30层以上还有3、4套可选，北向3房（04/05单位）基本剩下40层以上，视野比较优越，总价450万起就能买到，性价比较高。
万科城市之光A8户型参考
近期有换房需求的买家朋友，真可以抓紧年底这波机会。
因为一般来说，年底是开发商冲刺之时，有一定优惠力度，而且到年末银行放宽和审批也会加快，更容易“捡漏”。
如今，黄浦湾、老黄埔的活力和价值正不断被看见，加之万科城市之光四年如一日的高市占率，大城持续兑现带来的强确定性。
在淘房君看来，当下正是“前人种树，后人乘凉”，适宜最后入手的稳妥时机，错过就真的没有了。
预售证：穗房预（网）字第20230171号
阅读3.0万
广州淘房志
4
2023年广州二手房市场，与想象的有些不同...
克而瑞广佛区域
不喜欢
不看的原因
确定
深圳豪宅“神盘”起拍价回到2019年
阅读1万+
每经房产
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18条留言
星觅
广东3天前
赞2
有朋友买了城光，主要看中它的教育资源
做个小小富婆
火了三年，城光归来仍是顶流
mman
(朋友)广东3天前
赞1
不错
大布丁
很适合上车了
知鱼
既有确定性，又有发展变量，活该城光卖得好！
林千里
总价450万起就能买到？
君长青
黄埔“汇悦台”名不虚传
赖小帥
现在A8还有余货吗什么价格了
(作者)3天前
有哦少部分高层余货总价450起
Ustinian
赞
辞忧
老黄埔的旧改启动迅速了
娄娄不吃葱
想去幸福里打卡了
薄荷糖
确实最近老黄埔的利好很多，黄埔高铁站就选在城光附近
南星
黄埔今年野心不小啊
挑灯夜探花
甘恩贝
厉害的！
xxh
淘房志小编
当下正是“前人种树，后人乘凉”，适宜最后入手的稳妥时机，错过就真的没有了