导语：如何才能写好一篇房屋购房合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
出让方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一条甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。
第二条甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。
第三条双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**年月日前支付给甲方***元，于20xx年年日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。
第五条甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，
第七条协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。
第八条乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。
第九条甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新造假证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。
第十条未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。
第十一条本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。
第十二条本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。
甲方：乙方：
见证人：
年月日
农村房屋购房合同范本阅读
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲方(签字捺印)身份证号：
乙方(签字捺印)身份证号：
见证人(签字捺印)身份证号：
附：
1、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;
4、本合同在年月日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)
甲方(签字捺印)
乙方(签字捺印)
农村房屋购房合同参考
甲方(卖方)，男，县镇村庄村民，身份证号：，女，县镇村庄村民，身份证号：
乙方(买方)，男，县镇村庄村民，身份证号：
第一条：合同标的即房屋状况
1、该交易房屋坐落县镇村庄(或路旁)
2、该房屋为(如两层砖混结构楼房)，南北长米，东西长米，共层。房屋占地面积约为平方米，院子占地面积约为平方米。左紧邻的房屋，右紧邻房屋。
3、该房屋为(如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号：)
第二条：合同房屋交易价款：人民币万元整
大写：
1、在年月日付人民币万元。
2、在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款人民币万元。
3、在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。
每次付款，甲方收到后因出具收据。
第四条：甲方的权利和义务
1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。
2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。
3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。
4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。
5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。
7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。
第五条：乙方的权利和义务
1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。
第六条：特别约定
1.因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2.若今后房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。
第七条：违约责任
1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。
2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的20%的违约金。
第八条：本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。
房屋认购合同和购房合同的区别是：
1、目的不同：商品房认购合同相当于一份预约合同，是为了将来签订购房合同而签订的，但商品房购房合同是本约合同，它决定了商品房销售的权利和义务。因此，可以这么简单地来概括一下，那就是，商品房认购合同相当于是提前预约的一个作用，而购房合同却有确立关系的作用。
乙方：_________，_________年_________月_________日生，住_________，身份证号：_________。
见证人：_________
甲方与乙方对所购期房的善后事宜，经过充分的协商，根据权利和义务相一致的原则，达成如下协议：
一、双方确认_________年_________月_________日与_________公司签订的《_________》，是甲乙双方与_________公司之间真实的意思表示；该《_________》约定双方购买位于_________路_________弄_________家园_________号_________层_________室的商品住宅；该房为期房，_________公司承诺于_________年_________月_________日前将该房屋交付于甲乙双方。
二、双方确认该房屋首付款总额为人民币_________元（_________元），其中人民币_________（_________元），系乙方_________个人支付，余额全部由甲方_________个人支付；另为购此房，甲方_________个人又向银行贷款人民币_________（_________元），从_________年_________月_________日起，该贷款系甲方_________个人逐月偿还。
四、双方商定，在该房屋的小产证办在甲方_________一人名下且甲方_________正式从房地产管理部门拿到房地产证书之日，甲方_________将乙方_________个人支付的人民币_________（_________元）一次返还给_________。
五、以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额千分之十的违约金。
六、本协议一式三份，甲乙双方及见证律师各执一份；甲乙双方及见证律师三方签字后即生效。
甲方（签字）：_________乙方（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
闹心的“异地收房”
4月25日，吴女士与很多业主一样，收到了开发商快递的《金海岸入住通知书》，称金海岸项目已于2009年5月1日“如期完成”建设，且于2009年5月1日起开始分批为业主办理入住手续。
接到收房通知的业主们非常高兴，由于当初业主与开发商签定合同时，开发商称可以提包入住。所以部分业主在5月1日带了行李与餐具欢欢喜喜地去收房，还准备收房后顺便享受下海景。
万万没想到，此行不但没有收到房，倒是收回了一肚子怨气。
“当时看到现场后，我们失望透了，金海岸项目既不‘如期’，也未‘完成’。根本没有达到交房条件。不仅门外装没有完成，绿化也未做。原本合同约定的精装修包括家电、家具，可是开发商称只有业主收房后才将这些家具、家电运到家中，那我们怎么把控质量”业主张先生非常气愤地对本刊记者描述，精装修质量简直惨不忍睹，门框是用两块板拼接的，卫生间天花板上有漏洞，地砖之间还有大缝。
楼盘“长高”了两层
然而，随着越来越多的业主开始准备收房，发现的问题越来越多。“开发商无法提供《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》就交房，他们称，获得了分项的竣工验收备案表，综合竣工验收备案表正在办理。”业主吴女士对本刊记者诉说。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”，即商品房只有经过了上述部门验收并合格后，并提供《竣工验收备案表》、《房屋面积实测表》、《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》等文件才算是达到了交房条件。
最让吴女士担心的是，合同里签定的楼盘层高是17层，可是现在开发商竟然盖成了19层。
“若由于私自加盖楼层，开发商无法拿到《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》，那将无法获取产权证。我原本购房的目的是投资，将用于出租或在合适的时机出售，没有产权证，我的投资置业目的便成空了。”吴女士非常苦恼。
最关键的是，业主们认为，由于楼盘紧临大海，开发商私自加盖，楼盘很可能出现安全隐患和不可预见的生命财产安全的重大问题。
“业主不退房”霸王条款
然而让业主们惊愕的还有，购房两年后他们才发现当初与开发商签定的购房合同里还存在着“霸王条款”。
根据吴女士为记者提供的合同复印件，合同第十五条关于产权登记的约定一条这样写道：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按照已付房价款的3％向买房人支付违约金。
为什么购买房屋已两年，如今业主们才看到这条“霸王条款”
“当时，我是在北京的一家媒体上看到‘金海岸’宣传，便驱车前往实地看盘，到达售楼处时，路途中已较累，看到海心情非常舒畅，当时也没做太多考察就购买了。”如今谈起当时的购买，吴女士说，有点冲动。
同吴女士情况差不多，对于这次异地置业，张先生的评价也是非常仓促。
开发商回应：业主预期过高
对于业主向本刊记者投诉的南戴河“金海岸”的几大重要问题，记者采访了开发商――秦皇岛市星光房地产开发有限公司主管前期和销售的负责人李文奇。
“由于收房前几天南戴河下雨，造成现场看起来有些杂乱，不干净。业主们预期过高，总用五星级酒店的要求来衡量项目，肯定达不到。”李文奇表示。
对于17层楼为什么盖了19层，李文奇解释，项目报规是按照19层报的，原本计划有两层是开发商自用，但当记者追问是否可提供规划许可证复印件以及详细的细节时，李称不是自己亲手经办的，还需要进一步了解。
李文奇说，业主们不用担心。产权证肯定能办到。不过记者问其能否就办理产权证与业主签定补充协议，他并没有给出明确的答复。
“南戴河与北京不一样，交房时没有《房屋面积实测表》没有太大影响。在办理产权证时，还会有面积测绘，业主不用担心，办理产权证时我们依旧会‘多退少补’的。”李文奇表示。
律师提醒：异地置业谨防风险
对于南戴河“金海岸”纠纷，河北德圣律师事务所孔德路律师在接受本刊记者采访时表示，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，这是法律的强制性规定。《商品房竣工验收备案表》是房屋竣工验收合格后由建设局批给开发商的法律文件，业主应当要求开发商必须出具。
乙方：____________________
甲乙双方为购销________渡假村商品宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。
一、乙方向甲方购买座落在________渡假村________组团内________楼房________栋。建筑面积为________平方米。其面积以________省《建筑面积计算规则》为准。
二、商品房售价为人民币________元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑税和公证费。
三、付款办法：
甲方应于一九____年____月将验收合格的房屋交付乙方。
五、乙方在接到甲方接房通知后的十天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费(按房价的万分之一/日计取)。
六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修(土建工程保修一年，水电半年，暖气一个采暖期)。
七、违约责任：
1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退;如甲方违约，则应双倍退还定金。
2.甲方如不能按期交付乙方所购房屋时(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方承担应交房屋售价万分之一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。
九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及渡假村管理办法。
十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决，如双方不能达成一致意见时，应提交有关仲裁机关进行仲裁。
十一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份;副本六份，双方各执三份，正副两本具有同等法律约束力。
十二、本合同双方签字盖章经公证后生效。本合同未尽事宜另行协商。
十三、本合同附件：
1.房屋平面位置及占用土地范围图(略)
2.________渡假村别墅暂行管理方法(略)
甲方：(盖章)乙方：(盖章)
代表：代表：
开户银行：开户银行：
一、健全制度，规范操作
为加强合同管理，维护公司合法权益，树立企业诚实守信的良好形象，公司制定实施了《许昌烟机公司合同管理办法》并不断修订完善。对合同的审核和管理进行了详细的规定，确保合同的规范性、合法性和科学性。
根据《许昌烟机公司物资采购招标管理办法》规定，在签合同前，对采购物资进行招标。与中标单位拟订合同后，由采购部门填写“合同审签表”，并由公司主管领导和总经理审签。“合同审签表”与合同一起送审计部门审核，未经审计的合同不得加盖合同章，合同不生效，财务部门不予结算和付款。健全的合同审计制度，规范的操作，不仅使审计人员在开展合同审计时有章可循，审计工作程序更加合理，而且大大提升了审计工作质量。
二、对合同主体进行审计
合同主体的合法性，是确保合同法律效力的前提。为保证合同的有效性、合法性，避免因签订无效合同造成企业经济损失，必须对合同主体资格、经营范围、履约能力等进行审计。
审查签订合同的主体。重点审查合同主体是否是依法登记的企业法人，或依法产生、存在的组织。不与不能独立享有经济权利和承担义务的、不具备法定条件的经济组织（如内部车间、分厂等）签订合同。
审查合同对方经营范围。重点审查其经营范围是否包括合同标的，是否超出了在工商行政管理部门登记注册的范围，是否无照经营。
审查合同对方主体有无履约能力。对对方的资质等进行调查，不与无履约能力的主体签订合同。
三、合同签订前进行招标比价审计
1、注重对价格信息的收集。根据物资采购合同审计的合法性、公平性原则及“货比三家、比质比价”的原则，物资采购合同审计的重点之一就是价格审计。
建立合同审计台账，进行整理归档，对材料及产品价格、供应商信息进行跟踪管理。
做好市场调查，通过报纸、互联网了解价格信息的变动情况，及时掌握第一手资料，防止物资采购中的“暗箱操作”。
2、注重对信息化管理手段的运用。为使合同价格审计更便捷、更规范，公司信息管理中心的计算机专业人员，为我们在ERP管理软件上建立了专门的“合同审计管理系统”及“物资采购招标系统”。事先将历次采购物资的价格、数量、供应商、合同订单号等情况按物料编码存入系统，形成采购情况分析曲线图。每次审计合同时，把需要采购的物料编码输入，该物料以前已采购批次的采购日期、价格、供应商、订单号及审核日期、审核人情况就被自动显示出来，如价格比原购入价格高，系统会自动提示，以便再次核实该物料价格。如价格没问题，通过审计后在设定的时期内有效。这大大地方便了我们的工作，避免了人工操作可能出现的误差，减少了差错率，提高了合同审计工作效率，保证了审计工作质量。
3、注重对招标过程的审查监督。根据《许昌烟机公司物资采购招标管理办法》的规定，在一般情况下，小量、小额采购“货比三家”，在ERP管理系统上进行价格比较；批量、大额采购进行公开招标，由审计部门牵头，成立由采购部门、使用部门、技术部门、质量部门为主的评标委员会进行评标。由监察室、财务部、工会组成的监督组对招标全过程进行监督。
审查招标程序的合法性及操作的规范性。采购招标是一项严肃认真的工作，其程序是否合法、操作是否规范，直接关系到招标结果的公正性。审计中重点审查评标委员会是否严格按照国家有关规定及《许昌烟机公司物资采购招标管理办法》开展工作，有无主观性、随意性。并在审查合同时将合同与招标结果相核对，确保招标结果落到实处。
审查招标文件的完整性。招标文件是签订采购合同的重要依据，内容完整的招标文件是签订采购合同的基础。应重点审查招标文件中对投标方主体资格、资质、履约能力的要求，以及采购物资数量、规格、技术要求、付款方式等重要内容。并在招标文件中明确规定“投标文件是中标后签订合同的一个组成部分，与合同具有同等法律效力”，为以后采购合同的审计奠定基础。
审查评标办法的合理性。严格按照《许昌烟机公司评标委员会和评标方法暂行规定》执行，出台合理的项目采购招标评标办法。本着公平、公正、科学、择优的原则，对投标单位进行评价、比较、分析，选出信誉好、能够保证质量、按时供货的供应商，这对于保证供货质量、降低采购成本有着至关重要的作用。
审查中标价格的公正性。为公平起见，我们把各投标商的投标价格输入ERP“物资招标系统”，在保证质量、保证售后服务的前提下，遵循“成本最低原则”，系统自动筛选出最低投标价为中标价，并保存在系统中，作为下次招标的参考价。这样，既保证了采购物资的质优价廉，又避免了在物资采购过程中舞弊的发生。
四、对合同条款的审计
1、对合同内容的审计。根据《许昌烟机公司合同管理办法》的规定，对采购合同内容的真实性、合法性、有效性及可行性进行严格审查。在合同审计中，发现合同有缺陷、合同遗漏必要条款和有不利条款的情况，就及时指出并要求送审部门予以补正；对于不符合审批送审条件的合同，及时对送审部门予以说明并要求送审部门补办手续后再送审；对于可行性有疑问的合同，会同技术、生产等有关部门慎重研究，得出一致意见，确保采购合同签订的可行性、合理性；对违反国家法律，损害企业利益，显失公平的“霸王合同”，严格把关，坚决查处，避免因该类合同给企业带来风险，造成损失。
2、对合同条款的审计。合同是一种法律文书。依法签订的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。严密的合同条款是履行合同的前提，对采购合同条款进行审计，不仅有利于全面、及时履行合同，而且也可以减少双方在执行合同时发生争执，避免合同纠纷，从而有效降低合同风险。
当事人双方名称或姓名和住址。该条款是对合同主体的明确，也是落实合同权利和义务的前提。主要审查合同单位名称与中标单位是否一致，与所加盖的合同专用章名称是否一致。
标的。标的指采购的物资、设备、备品备件等，没有标的的合同是无法成立、无法履行的。审计时，重点审查合同标的物资是否与中标物资相符，是否按公司计划采购，查实是否属于无计划或超计划采购，型号规格是否齐全规范。
数量及质量要求。该条款是确定双方权利、义务、责任大小的关键条款，合同上必须清楚具体地写明。必须注明确切的数量及单位，如单位为套、对、盒等，要注明具体数量。质量要求要明确，如国家标准、行业标准、技术标准等。
价款或报酬。是指买方获得标的向卖方以货币形式支付的代价，包括单价、总价。该条款是采购合同的核心条款。审计时要重点审查是否按招标中标结果签订合同，是否进行市场调查、询价、比价，价格是否含税，是否高于市场价。如价格过高，驳回合同，采购部门应查明原因，与卖方再次进行商谈，力争以公道价格采购到高质量的物资，最大限度地降低采购成本。
结算方式及期限。采购合同应明确结算方式和付款期限，不得含糊其辞，同时审查是否按公司结算规定执行。公司规定采购合同签订原则上都是验货付款，如遇特殊情况需办理预付款，必须先经公司领导签批方可办理。付款期限应明确是一次性付清，还是分期付款。成套设备及重要备件是否留有一定比例的质保金，质保金什么时候付清等。
验收标准、方法、地点及期限。验收标准应注明是用国家标准、行业标准还是所签订的技术标准；是在卖方现场验收还是到货后在买方验收；验收期限是否约定。
违约责任及解决办法。订立合同时要做到“先小人，后君子”，对采购合同中能够预见到的各种不利因素要以条款的方式加以防范，运用法律保护企业的合法权益。审计时要注意违约处罚是否明确具体，如违约金的比例、赔偿范围等。解决争议的方式是否确定，如协商、仲裁、还是诉讼。
合同生效日期。合同是否经双方委托人签字并加盖合同专用章后生效。
受托方：___________________________（以下简称乙方）
第一条委托事项
甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务_________________________________
第二条房屋状况：___________________________________________________
甲方对购买房屋的基本要求是：__________________________________
坐落范围：______________________
户型：__________________________面积：__________________
交付日期：______________________
其他：________________________________________________________
第三条甲方委托乙方购买的房屋参考价（含设施设备及装修）人民币大写__________________元，￥_________元。
其他要求：____________________________________________________________。
第四条委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
第五条现场看房
乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。
第六条甲方义务
（一）应出示身份证或_________等真实有效的身份资格证明；
（二）应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合；
（三）不得在委托期限内及期限届满后_________个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。
（四）乙方完成委托事项，应按约定支付佣金。
第七条乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立；
（三）收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据；
（四）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。
第八条佣金
佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。
当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后_____日内，甲方应按照房屋成交价格的______%向乙方支付佣金。
第九条违约责任
（一）在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金_________元；
（二）甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金_________元。
第十条合同争议的解决办法
本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第______种方式解决（以下两种方式只能选择一种）
（一）向常州仲裁委员会申请仲裁；
（二）依法向有管辖权的人民法院起诉。
第十一条其他约定事项：_______________________________________________
第十二条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
第十三条合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。
甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________
住所：_________________住所：_________________
身份证号码：___________法定代表人：___________
委托人：___________委托人：___________
关键词：智能卡；IC卡；一卡通；手机支付
Analysisoftheapplicationofsmartcardsintransportationandshopping
ZENGZheng-xi1,WANGLi-se2
(1.BeijingMunicipalAdministrationandCommunicationsCardCo.,Ltd.,Beijing100032,China;
2.ChinaMobileGroupDesignInstituteCo.,Ltd.,Beijing100053,China)
Abstract:Overthepasttwoyears,theconvenienceengineeringoftheChineseGovernmentandChinesepeople'sstrongconsumerpowerhavespawnedrapidlyandwidespreadinthefieldofpublictransportation,shopping,andconvenientpaymentapplicationofthesmartshoppingcard.Thepaymentmarketofglobalsmartcardisshowinginsteadygrowth,andthevolumeoftransactionsgrowsfasterthanthenumberofusers.InordertopromoteindeeplytheChinesesmartcardapplicationsintransportation,shoppingwithChinesecharacteristics,inthispaper,theinitialpracticalexperienceofChina'ssmartcardapplicationsisexploredforemployeestoexchangetheirownexperience.
Keywords:smartcard;ICcard;card;mobilepayment
0引言
根据百度百科，智能卡（SmartCard）即内嵌有微芯片的塑料卡（通常是一张信用卡的大小）的通称。一些智能卡内包含有一个RFID芯片，所以，它们不需要与读写器的任何物理接触就能够识别持卡人。
本文立足中国智能卡在交通、购物等具有中国特色的应用场景，探讨了智能卡在中国的初步应用实践经验，以供智能卡从业人员交流借鉴。
1智能化和安全性是智能卡发展的内在动力
按所嵌芯片类型的不同，IC卡可分为存储卡、逻辑加密卡和智能卡（即CPU卡）三类，甚至有更为高级的超级智能卡。从IC发展历史的驱动因素看，在某种程度上可以说，智能化、安全性是当前智能卡迅速演变的主要动力。
图1所示是智能卡及IC卡的演变示意图。事实上，存储器卡仅具备单纯的存储功能，而没有处理能力和加密功能；后来的逻辑加密卡就具备了一定的加密功能；再后来，到智能卡，就具备了较高的安全性和处理能力；而且，目前很少应用的超级智能卡，则在CPU卡基础上增加了键盘、液晶显示器和电源，有的卡上还具有指纹识别装置。
智能卡配备有CPU和RAM，可自行处理数量较多的数据而不会干扰到主机CPU的工作。智能卡还可过滤错误的数据，以减轻主机CPU的负担，可适应于端口数目较多且通信速度需求较快的场合。卡内的集成电路包括中央处理器CPU、可编程只读存储器EEPROM、随机存储器RAM和固化在只读存储器ROM中的卡内操作系统COS(ChipOperatingSystem)。卡中数据分为外部读取和内部处理部分。
从外型上来说，智能卡与普通IC卡、射频卡并无差异，但其性能有巨大提升，安全性也比普通IC卡提高了很多。因为通常CPU卡内含有随机数发生器、硬件DES、3DES加密算法等，这样，配合操作系统（即片上的COS）,就可达到金融级别的安全等级。
COS的全称是ChipOperatingSystem(片内操作系统)，它一般是紧紧围绕着它所服务的智能卡的特点而开发的。由于不可避免地受到了智能卡内微处理器芯片的性能及内存容量的影响，因此，COS在很大程度上不同于我们通常所能见到的微机上的操作系统(例如DOS、UNIX等)。COS在本质上更加接近于监控程序，这一点至少在目前看来仍是如此。
2智能卡的应用场景分析
智能卡适用于金融、保险、交警、政府行业等多个领域，具有用户空间大、读取速度快、支持一卡多用等特点，并已经通过中国人民银行和国家商秘委的认证。智能卡现已逐渐成为现代生活不可或缺的工具，人们在购物、交通、健身、就医、学习等方面都能够体会到它的便利。
2.1公交和购物是用户期待手机支付的主要场景
交通和零售领域广泛应用智能卡，可为当地居民和各地旅客打开方便之门。目前，旅客可以用同一张智能卡缴付各种交通工具（如公交车、地铁、出租车、大巴、自驾高速公路、自行车租赁等）付费而无须自备零钱。智能卡也可用作购物，如面包店、连锁餐馆、咖啡馆、礼品等，甚至智能卡本身也是很好的礼物之一。图2所示是几个城市的智能卡示意图。
实际上，因为每张智能卡内均内置一枚微型晶片，并载有电子钱包和其他应用程序，可以缴付及准确记录持卡人的交易详情，所以北京市民进入好邻居、京客隆等连锁便利店，就可以在对应终端上购物、缴费等。
图2城市智能卡示意图
艾瑞咨询调研数据显示，中国手机近端支付的潜在用户使用手机近端支付主要集中在公共交通和超市购物等场景。62.6%的被调研者期待在乘坐公共交通时使用手机近端支付，58.2%的用户选择超市购物。另外，商场购物、便利店购物、自动售货机等也是潜在用户期待使用手机近端支付的主要场景。由于手机近端支付的便捷性较高，明显适用于客流量较大、对便捷性要求较高的支付场景，这为支付企业选择合作商户的类型提供了参考。
2.2交通领域各大城市跟进过渡到CPU卡
实际上，城市的生活节奏不断加速，人们的出行更需要智能系统的支撑。在北京、上海等大城市的应用场景，除市内公交系统外，高速公路不停车缴费、停车场自动收费系统等，都已经在国内部分城市试点应用。
隧道和收费道路都开始采用电子道路收费（ETC）系统。安装有无线射频识别（RFID）自动收费标签的座驾，在收费道路上无须停车以现金缴付通行费，而只要从安装了标签解读器的专有车道驶过，系统即会自动在预缴账户中扣除通行费。
北京的部分停车场和路边临时停车位，现已设置了智能卡和自动收费系统。这些停车场的出入闸口安装有智能卡读卡器，驾车人士只须在读卡器上轻拍智能卡，即可进出停车场和缴付费用。个别停车场还安装了自动收费系统，部分地区的路边停车位咪表也安装了智能卡收费系统。
北京的日均刷卡量现在已是世界第一。对比国内外的公交卡应用现状，一般电子技术比较发达的欧美国家私家车比较多，因而公共交通刷卡的使用率相对较小，交易量偏少。反而是在中国北京，由于政府支持公共交通的力度非常大，加之对于乘坐公共交通刷卡的用户采用2折、4折的优惠，使得北京的日均刷卡量达到千万数量级，日均交易量居世界第一。
2.3北京市政交通一卡通的应用
北京市政交通一卡通是一张集成电路卡，在北京地区发行使用，每张卡内置高科技芯片，该芯片具有电子钱包及其他功能，可储存多次付款纪录，亦可反复充值使用。在乘坐公交车时可以享受4折优惠。
从2007年9月21日起，北京市民持市政交通一卡通卡也可去部分便利店、超市、西饼屋、餐厅、药店、电影院刷卡消费。卡的外型也尝试了个性化定制的公交卡，比如各种形象可爱的异形卡、企业形象定制的公交卡，其配套材质也开始使用漂亮的水晶材料。图3所示是不同外型的新型异形卡示意图。
现在北京已开通的一卡通商家包括新影联院线（新东安影院、大华电影院、东环电影城等共22家）、联华快客便利店、金凤成祥蛋糕房、好利来蛋糕房、华润连锁超市、华强连锁超市、和合谷餐厅、鸿毛饺子餐饮、嘉事堂药房、京卫药房、美信药房等。
截至目前，北京市政交通一卡通已累计发卡逾
4200万张，累计处理交易190亿笔，已在全市范围10多个行业布设了15万台终端，日均交易量超过1500万次，最高峰值达1730万次。在交通领域，一卡通刷卡比例占北京市公交客运总量的90%以上，地铁刷卡比例达80%以上，6万余辆出租车开通一卡通刷卡收费系统。
2.4手机支付卡的应用
国内手机支付业务起步于2000年。随着手机的大量普及及其固有的便利性。手机支付在国内得到了较大发展。
我们平常所说的手机支付分为两种：一种是离线支付，类似于公交IC卡，用户到POS上刷卡消费；一种是在线支付，也就是类似网银的支付模式。两种方式各有其应用场景：第一种适合小额、定点的消费；第二种则不需要POS，对消费金额和使用地点没有限制。中国移动已开始试点进行POS刷卡方式的消费。
手机支付目前主要有四种实现模式，分别为手机银行模式、话费代扣模式、绑定模式和支付应用模式。四种手机支付模式中，手机银行模式和绑定模式通过手机无线通讯进行联机支付。支付应用模式可以通过无线通讯方式进行支付或者非接触式卡方式进行支付。目前，绑定模式仍占主导地位，手机银行模式和支付应用模式会逐步发展。
公交卡和手机结合的方式目前主要有NFC和SimPass两种。NFC手机自带一款非接的CPU芯片，该芯片可以初始化成公交卡，从而使得该手机可以当公交卡使用。不过，目前一卡通卡和手机绑定在一起，用户更换手机困难，而且可供选择的机型有限；SimPass方式是让手机中的SIM卡和一卡通应用共用一个芯片，一卡通卡和SIM卡可以同时更换到其他可以适用的机型上。第三种是SDPass，该方式才刚刚兴起，现在很多手机都支持SD卡，该方式是一卡通应用和手机的SD卡公用一款芯片。
3智能卡的安全问题
前几年，“无卡克隆”事件对手机用户和运营商的负面影响都引起广泛的震动，说明智能卡的安全性不可小觑。
对于智能卡的安全应对，基于RSA算法的PKI技术是目前金融应用最为广泛的技术。RSA算法数据量大，计算速度比较慢，适用于数据传输较快、计算速度较快的PC机的网络环境，一个公钥证书一般2K字节，一个数据签名128字节，因此，在数据传输速度慢、数据量少的行业，应用起来比较麻烦。
目前，国内正在使用的公交CPU卡都采用的是类似金融IC卡规范PBOC1.0或者PBOC2.0；使用的加密算法都是对称的3DES算法，该算法随着计算机的计算速度越来越快，也已经不是很安全了。目前，国家安全管理中心正在制定新的算法，如国密算法SM1、SM5等，很多国产芯片已经支持该算法，国家将适时推出。
目前，有些城市为了增加公交系统的安全性，都尽量将交易由脱机方式向联机交易方向转换，交易实时联机后，整个系统可以随时对某些可疑的卡片进行停用或追踪。
4智能卡应用的推广策略
Gartner的最新数据研究发现，2011年，全球移动支付用户规模已经达到1.41亿，较2010年增长38.2%；交易金额也由2010年的489亿美元增长至861亿美元，增长率超过76%。该数据显示，全球移动支付市场已呈现稳步增长态势，而交易金额的增长速度远远超过用户数量的增长速度，这也表明，人们对于移动支付方式的依赖正在逐步加深。
4.1努力方向
艾瑞咨询认为，消费者对支付方式的多元化、便捷化、安全化需求主导着支付行业未来的发展方向。而对于中国的支付企业，未来则需要在移动电子商务渠道的拓展、近程支付技术设备的普及和说服消费者使用等方面做出更多的努力。
首先，新兴市场对多元化支付方式的需求，无疑将对全球移动支付的高速增长起到巨大推动作用。新兴市场中卡基支付的普及程度远低于欧美等发达市场，消费者对移动支付的用户体验要求偏重于基本功能，推广移动支付的成本相对较低，最终，这些地区的用户可以跳过卡基支付方式而直接进入更为便捷的移动支付时代。
其次，以NFC、RFID为代表的移动近程通讯技术的出现，带动了移动支付的技术创新，更加便捷和安全的手机支付形式正在被逐步推广和实现。而用户对手机支付的使用行为偏好也将对支付企业未来的发展战略起到关键的指导作用。
4.2降低使用成本
艾瑞咨询调研数据显示，74%的被调研者表示，在更换手机时，是否具有近端支付功能将是其考虑的因素之一，仅有5.1%的被调研者表示不会考虑是否具有该功能。以NFC为代表的近程通信功能为手机近端支付的实现提供了条件，而用户需求也将推动具有近程通讯功能的硬件设备逐步推广和普及，手机近端支付将被更多的消费者所接受，迎来更加广阔的市场空间。图4所示是2011年中国手机近端支付潜在用户意愿分布图。
事实上，中国手机近端支付潜在用户通过更换SIM卡实现近端支付的付费意愿还不强。还有40.5%的被调研者表示
不愿意为更换具有近程支付功能的SIM卡而付费，29.9%的被调研者表示只愿意支付20元以下的费用。可见，用户端成本过高是支付企业进行市场拓展面临的主要问题之一，支付企业可适当采取成本转嫁或者免费增值等方式进行用户端的初期市场拓展。
5结语
显而易见，以人口多、密度大为特点的北京、上海、武汉等中国大都市，其发达的公共交通事业已成为全球国际化大都市的一个亮点，而其中公交卡的推行作为一项重要的市政便民工程，在其中发挥了非常独到的作用。除公交领域外，在购物、便民缴费等领域，近两年全球经济低迷，中国人的强劲消费力却催生了智能购物卡迅速而广泛的应用。其实，在中国智能卡的各行各业应用市场中，交通和商业已经走在了前面。
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参考文献
[1]艾瑞.潜在用户购买或更换硬件实现手机近端支付的意愿［R］.艾瑞咨询，2011.
关键词400MHz；弱场补强；无线列调
铁路无线通信系统作为铁路运输生产指挥调度系统的传输通道，在保证运输生产安全、提升运输生产效率方面发挥了非常重要的作用。目前大准铁路增二线建设正在逐步推进，建设中的巴准线、准池线都将以400MHz无线列调系统为基础进行无线通信，及时对大准铁路进行400MHz弱场补强，是保证三条铁路无线列调系统、分散自律调度集中系统（CTC）等运行畅通的关键。
1大准铁路无线列调系统现状
1.1大准铁路基本概况
神华准能大准铁路是国家“八五”计划重点建设项目-准格尔项目三大主体工程之一，是鄂尔多斯东部地区煤炭外运的主干线，是构成内蒙古中西部地区铁路运输网框架中东西三大通道之一。
大准铁路东起大秦铁路大同东站，向西经由山西省大同市和的丰镇市、凉城县、和林格尔县、清水河县，至准格尔旗薛家湾站，正线全长264千米，建设中的巴准线、准池线，分别与大准线点岱沟、外西沟站接轨。2013年大准铁路扩能改造完成后运输能力将突破2亿吨，十二五末将达到3.5亿吨以上。
大准线点二段（点岱沟--二道河）正线长69.719千米，支线21.878千米，联络线7.39千米，共计98.987千米，均为电气化区段。点二段正线地形复杂，大部分地处山区，新线与既有线共有隧道33座，因地形影响，造成区间弱场。
1.2大准铁路无线列调系统存在的现状
大准铁路于1997年开通400KHz感应通信制式无线列调系统。2005年，为了满足大运量的需求、加快列车周转效率，大准铁路机车将货物列车直接牵引至太原局大同东站及湖东站。为了与大秦铁路400MHz无线通信制式相衔接，将无线通信系统升级改造为400MHz+400KHz二合一制式，其中400KHz用于点岱沟至燕庄段，400MHz用于太原局管内，这样就满足了大准线和进入国铁线路以及国铁机车进入大准线的车机联控业务。
2008年，根据综合调度系统无线车次号设备的传输需求，确定采用400MHz+400KHz双信道，以光纤直放站方式对大准线各站车机联控区上下行3千米的400MHz弱场区进行了补强。这样就发挥了两个信道各自的特点，做到优势互补，有效的克服了弱场区，解决了大准线山区特别是隧道中的通信可靠性，同时也减少了投资。截至目前，大准线车站电台、机车电台、列尾装置均采用400MHz+400kHz信息传输方式，无线车次号采用400MHz通信方式。
2大准铁路点二段弱场补强的必要性分析
随着增二线工程的推进和巴准线、准池线无线通信方式的明确，大准线现有无线通信条件不能完全满足使用要求，须进行弱场补强。
2.1增二线工程未考虑400MHz弱场补强工程
大准线增二线点岱沟至二道河段建设初期，400MHz+400KHz通信方式可以满足自身使用需求，同时准池线、巴准线调度方式、无线通信制式还未考虑规划设计，因此未在增二线工程中考虑400MHz弱场补强工程。随着增二线工程的逐步推进，巴准线、准池线调度指挥系统和无线通信方式的明确，大准线现有无线通信条件不能完全满足使用要求。
2.2调度集中控制系统投用后
CTC（调度集中控制系统）投用后，列车调度员与机车乘务员间无线调度命令信息传输须依靠完整的400MHz信息通道实现，故须对大准铁路增二线点二段400MHz弱场进行补强。若不进行弱场补强，大准线与巴准线机车乘务员均不能与列车调度员信息联通。
2.3增二线建设改变了既有信息通道
大准线增二线建设后，一方面因线路位置的变化，造成点二段部分车站上下行3千米内400MHz场强不能完全覆盖，覆盖区域出现盲区；另一方面因供电分相的重新设置，造成区间400KHz信号弱。致使车机联控及无线车次号信息传输不畅，需要重新补强。
2.4考虑与巴准线、准池线的匹配
巴准-大准-准池通道形成后，巴准线、准池线车机联控通信采用400MHz的通信方式，若不进行弱场补强，巴准线机车在大准线管内将无法实现车机联控。
3无线列调系统400MHz弱场补强方案
根据大准铁路地处山区、隧道较多的实际情况，科学合理地研究大准线弱场补强方案，保证良好的场强覆盖，以提高行车调度的可靠性。
3.1通信方式
系统采用有线无线相结合的方式，设置调度总机，通过光传输系统及沿线各站数调设备提供的四线音频共线接口，构成有线通道。调度员通过车站设置的有线无线转接分机，控制车站电台以及区间设备，构成调度员、车站值班员、司机之间的“大三角”通信。车站设置车站电台与区间设备，利用空间波构成车站值班员、司机、运转车长的“小三角”通信。
在大准铁路公司调度指挥中心设置调度总机1套，各车站设置车站电台及区间设备，完成调度二台管辖车站的调度通信。点岱沟无线检修所设置主网管设备，薛家湾通信段设置从网管设备，完成列调二台区段的地面设备监测及网络管理。
3.2区间弱场解决方案
根据大准线地处山区，区间多为隧道群的地理环境，采用区间设备+漏缆+天线方式解决区间弱场问题。通过计算车站电台和区间设备及区间设备和区间设备之间无线场强覆盖值，确定各区间设备的漏泄电缆长度、安装位置，选出区间设备的安放位置。
光纤直放站系统由光近端机、光远端机、光缆构成。车站电台发射时，由光近端机耦合车站电台射频出口的无线信号，通过光纤传送至光远端机，光远端机对信号进行放大后，通过天线或漏泄电缆对弱场区进行覆盖。机车电台发射时，由光远端机接收信号，通过光纤传送到光近端机，经射频耦合至车站电台，从而完成站车通信。（图1车站电台连接光纤直放站示意图）
3.3网络管理
3.3.1车站电台的网管
车站电台采用监测总机来实现调度总机、车站电台的监测。网管设备应由系统管理器、监测总机及辅助设备组成。采用自动和手动监测两种监测方式。
系统监测主要功能：
1）调度总机、车站电台具有人工设置参数功能和自检功能，可量化检测主要单元指标，同时能接收系统管理器或监测总机的遥测查询并向系统管理器、监测总机回送检测信息。
2）系统管理器、监测总机具有存储大于30天信息的能力、并具有显示及打印监测结果的功能，与调度总机可共用调度回线，在调度回线空闲时，可采用无线或有线方式完成对调度总机、车站电台参数的定性监测。
3）在自动监测过程中，能自动发出故障告警指示（音声提示和显示）。
3.3.2光纤直放站网管
直放站网管具有直放站光近端机、光远端机设备的网管、监测和故障报警功能，能够将采集的数据以表格形式全部保存并提供数据备份，报警数据可以独立存放，同时存储数据能够导出数据库另存。传输通道由光传输系统提供1个2M接口构成，主网管与从网管之间、监测总机与监测分机之间采用专线连接。
3.3.3网管设置
光纤直放站网管设备及固定电台监测总机设置在点岱沟无线检修所，作为日常维护主用可以对设备进行参数修改。薛家湾通信段的网管设备、监测分机为从属终端，可以进行设备监测，为维护人员提供需要维护的信息。
4结束语
综上所述，通过对大准线400MHz弱场补强，能够及时解决巴准线、大准线、准池线三条铁路贯通后的无线列调系统区间弱场问题，实现分散自律调度集中系统（CTC）的运行畅通，提高运输生产效率和安全性，从而为大准线列车的高效运行提供坚实的保障。
[1]朱庆芸.浅谈无线列调的弱场补强[J].铁路通信信号工程技术，2007.
[2]刘顺.浅谈铁路专用通信网中光纤直放站的运用[J].大众科技，2010.
[案例]
2000年1月3日，祁山与广源房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定由祁山购买该公司开发的房屋，房款为242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元办理银行按揭贷款；广源房地产开发公司应于2000年8月31日前将竣工并验收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有权按已付房款以同期银行贷款利率的1.2倍计付违约利息；逾期超过180天，房地产开发公司按已付房款的20%向祁山支付违约金，合同继续履行。2000年3月28日，祁山与建华银行签订《个人住房借款合同》，约定由祁山向银行借款160000元用于购买上述房屋。签约后祁山依约以现金向房地产开发公司支付了房款82350元，建华银行也依约将借款160000元支付给房地产开发公司。但房地产开发公司一直未将房屋交付祁山使用，故祁山诉至法院要求与房地产开发公司解除购房合同，要求房地产开发公司按合同约定返还房款及支付损失，并支付上述款项的20%的违约金。由于购房合同解除，按揭借款合同也应予以解除。建华银行作为第三人参加了诉讼，建华银行原要求与祁山解除住房借款合同及由祁山还款，房地产开发公司承担连带清偿责任，后建华银行撤回上述请求，在本案中不要求与祁山解除住房借款合同。
[分析］
本案属于一般的商品房购销合同纠纷，因为银行的介入，使得本案又不同于普通的商品房购销合同纠纷。因为购房人的购房款是由两部分组成的，一部分是由购房人以现金形式向开发商支付的首期款，另一部分是购房人以银行贷款形式向开发商支付的余款。在这种情况下，由于购房合同被解除或被确认无效、撤消，就会产生以下问题：1.购房款如何返还给银行和购房人的操作问题；2.开发商无支付能力时，购房人的责任承担问题；3.对银行抵押权的影响及对按揭合同效力的影响问题。为解决前述问题，需从以下方面进行分析：
二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题。在按揭纠纷中，当购房者开发商，要求确认房屋买卖合同无效或撤消、解除房屋买卖合同，并返还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。在这种情况下，银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。
三、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后的处理。对此问题如何处理，目前法律法规尚无明确规定，唯有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤消、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。