如果你新买的房子，住进了陌生人，你的第一反应是什么？
很多人肯定说，报警呀，明显家里进贼了！
其实还有一种可能，房子被提前租出去了！
浙江大学法学教授、国内知名法律专家沈志坤老师，在他的坤哥私享会上，就经常遇到这样的咨询：
浙江的陈女士，相中了王先生名下一套位于高档小区的120平毛坯商品房。
按照同小区均价，至少要600万。
王先生说，他急用钱，只要近期付全款，400万就够。
陈女士起初半信半疑，用手机录下了看房的视频，留作证据。
有了证据，陈女士跟王先生很快走完了房屋买卖全部流程。
然而，戏剧性的一幕出现了！
买下没几天，正当陈女士准备装修房子时，打开门一看傻眼了！
一个二十多岁的年轻人，正在她家里晃悠！
家里进贼了？！
陈女士大声喝问：“你是谁？”
不料年轻人反问：”你是谁？”
陈女士气乐了，“我是房东！”
年轻人也理直气壮：“我是房客！”
随后，年轻人拿出了一份房屋租赁合同和一份收据，陈女士接过来一看，顿时勃然大怒！
房子都过户了，陈女士又没拿到租金，这份租赁合同还有效？
答案是，有！
《中华人民共和国民法典》明文规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需求。
法律上，房屋的所有权和居住权是分开的。
举个例子，房东把房子租出去，房子的所有权仍然归房东，但房子的居住权就归房客了。
最关键的是，房屋出售，变更的只是所有权，居住权不受影响!
这一条规定，有个通俗的说法叫：“卖不破租”。
也就是说，只要小刘不主动搬走，陈女士只能等到20年后才能住进去！
陈女士不懂“卖不破租”，以为是捡漏，却被坑的钱房两空，血本无归！
一、二手房市场的恶意租赁
因为“卖不破租”的存在，二手房买卖时很容易出现“恶意租赁”。
房主卖房时，隐瞒房屋已经签订了长期租赁合同的事实。
这样一来，房主白得一份租金，购房者即使买到了房子，也住不进去！
沈老师看完合同，判断陈女士就是遭到了恶意租赁：
1、租金过低
5万1平的高档小区，年租金却只有1万元！
2、租金等额
长期租赁合同中，考虑到物价上涨和货币贬值等因素，对于租金的约定都是，每3年或5年递增。
该合同却约定，20年租期，每年租金都是1万元，一分不涨！
3、一次性支付
长期租赁合同中，租金一般都是年付。
该合同中却写明，一次性支付20年的租金！
4、现金支付
如今，移动支付已经非常普及，大额支付采用转账的形式，安全又方便。
但该合同却写明要现金支付，现金支付最大的好处是，无法追溯。
给没给，只有当事人知道，第三方很难追查。
5、租期20年
租期为什么不是15年，30年，偏偏是20年？
根据《中华人民共和国民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
20年的租期，恰好踩在法律保护期的边缘。
如此多的巧合，不得不让人怀疑，王先生和小刘以“恶意租赁”的形式，联手欺骗了陈女士。
二、遇到恶意租赁，如何解决？
起初，陈女士生气归生气，还是想着解决问题，尽快拿回房子的居住权。
1、协商
为了房子，陈女士忍气吞声，打算将王先生和小刘聚到一起，三人协商解决。
结果，王先生非常嚣张说：“卖房子的钱，我已经拿去还债了，现在没钱。我的做法都符合法律程序，你要是不服，尽管去法院告！”
2、报警
实在气不过的陈女士，彻底打消了协商解决的念头。决定报警，告王先生诈骗。
但公安局了解情况后，得出的结论是，王先生不构成诈骗。
根据法律，诈骗要同时具备两个行为！
第一个行为叫做诈，伪造假象，掩盖真相，使对方上当受骗。
此次事件中，王先生隐瞒了房屋已经出租的事实，存在”诈“的行为。
问题出在第二点——骗上面。
诈是原因，骗是结果，诈的目的是为了骗。
骗，按照刑法的说法是，将他人的财物非法据为己有。
而此次事件中，王先生和陈女士的房产买卖行为，是公平的交易行为，不存在“骗”！
因此，王先生不构成诈骗，不予立案。
3、起诉
报警不成，陈女士万般无奈，找到沈老师，咨询起诉事宜。
希望能打赢官司，取消合同，拿回400万元购房款。
沈老师告诉她：“按照你现在掌握的证据，打赢官司问题不大。法院会判决合同无效，王先生归还房产。
可据你所说，他已经债务缠身，哪里还有钱还你？而一旦执行裁定，你也要把房子重新过户给他。
这样的结果，你能接受吗？”
一番话，让陈女士陷入到了深深的思考当中。
最终，陈女士听从了沈老师的建议，放弃起诉，选择跟小刘协商解决，拿回了房子。
三、如何规避“恶意租赁”？
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行。
关于“卖不破租”，也多了限定条件。
不仅要已经签订了租赁合同，还需要实际发生转移占有才符合“卖不破租”的条件。
转移占有，这4个字的出现，一定程度上保证了购房人的合法权益。
也是沈老师认为，陈女士能胜诉的原因之一。
可在沈老师看来，即便有这4个字，仍然治标不治本！
因为何为“转移占有”，法律并没有标准解释，诉讼风险仍然存在！
谈到“恶意租赁”，沈老师是这么说的：“出现类似事件的根本原因是，房屋买卖行为是可以用证据固定的，房屋租赁行为却是固定不了的。”
房产买卖要备案，房屋租赁却不用。
因此买二手房时，根本查不到对方是否提前签订了租赁合同！
那么，该怎么样才能避免遇到“恶意租赁”的情况呢？
沈老师建议，最好的方式是不要购买二手房！
“卖不破租”的法律目的是保护承租人的利益，却无形中将风险转嫁到了购买者身上。
只有当房屋租赁也要备案时，“恶意租赁”才会从法律层面彻底杜绝！
既然现在难以杜绝，规避风险最好的方式就不买。
当然，如果你非买不可，最好提前搜集证据，以备不时之需！