“买房中介费，都超过我一年收入了”
专家：加强监管制定指导价减轻买房人负担
法治日报记者孙天骄韩丹东
“中介费太高了。”
近日，北京市民李明(化名)通过中介购买了一套价格大约400万元的二手房，中介费花了10万元。
他当时还看了临近小区一套120平方米的房子，房主在房产中介挂出的价格是1200万元，算下来的中介费是30万元，仅中介费就相差两倍。
接受《法治日报》记者采访的专家认为，长期以来，房产中介服务的交易习惯是以房屋价格为基准进行固定费率计费，如此统一的计算方式会导致价格高的房产，中介费水涨船高，与房产中介机构所提供的服务成本和服务质量很可能不相匹配，欠缺合理性。《意见》的出台，有利于加强房地产经纪业务的管理，进一步规范房地产经纪市场，从而减轻二手房买方压力。
金额高而且不合理
中介费用遭人诟病
为了选择合适的住宅，李明没少和房产中介打交道，“跑了3个月，换了3家中介，看了快100套房子”。
据李明介绍，他选择的3家房产中介，都是北京房地产市场上规模比较大的机构，二手房买卖的中介费是房屋成交价的2%至3%。
在多番比较后，李明最终敲定了一套房，“中介费的价值应该体现在能顺利帮买房者完成过户的每个细节之中，但就我的买房经历来说，中介机构提供的服务和收取的中介费不成正比”。
中介人员告诉他，中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。但在李明看来，他“看不见”这些服务，他能感受到的仅是中介人员提供咨询、带看房、帮着办理过户业务等服务。
更让李明感觉滑稽的是，中介人员向他提供了很多“非中介”服务，比如，某房产中介的工作人员在得知他的购房要求之后，不是按照他的要求寻找二手房源，而是一直向他推荐郊区的新房，他拒绝了好几次，甚至看了十几套房子之后，对方还在说“哥，要不考虑下新房吧”。
“只因为买新房手续少，中介可以拿到开发商的提成。”李明说。
“幸亏没有选择这家房产中介，要是交了中介费之后出现什么问题，真是得不偿失。”李明说。
家住北京市朝阳区的梁先生同样对买房过程中的中介费多有诟病：收了他十几万元中介费，中介人员既不了解房屋情况，也不了解购房政策，回答问题错了还嘴硬……
北京市民秦放(化名)甚至因高昂的中介费而打算放弃买房。他给记者算了一笔账，购买一套两居室，价格大概在500万元，除了房价，“中介费按房价的2%至3%之间收取，房价高，中介费水涨船高，十几万元相当于我一年的收入，太贵了。”
北京市民邓琳(化名)的老家在湖南省长沙市，她觉得中介费按照房价的一定比例设置不合理。两年前，她在长沙通过中介买了一套房，房价190余万元，中介费花了6万余元；今年年初，她和丈夫在北京市购入一套两居室，花费700余万元，中介费近20万元。
记者调查还发现，中介机构的中介费收取比例并不统一。有的中介公司针对房屋所在的不同地域、楼盘类型等情况，收取一定比例的中介费。中介费的收取对象也不固定。有的由买方负担，有的由买卖双方负担。
固定费率交易习惯
致中介费水涨船高
早在去年，市场就有传言，将取消房产中介，核心也是对“中介费”的诟病。
不过，以自己的看房经历为例，秦放说，要买房，基本绕不开中介费，因为不通过中介机构，很难接触到合适的房源。
在海润天睿律师事务所合伙人包华看来，房地产交易涉及金额巨大且直接影响买卖双方生活，交易本身也极具专业性，需要专业人士协助双方达成交易并顺利履约。
对此，华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，在二手房交易过程中，由于买卖双方存在信息差，所以对中介服务有较大需求。因此，作为沟通二手房交易双方的“桥梁”，房产中介机构的存在有其合理性。
据杨勤法介绍，在二手房交易中介费方面，我国此前曾实行政府指导价管理制度，如北京、上海等地均有对房地产经纪服务收费标准的规定。
杨勤法说，这意味着，随着房地产市场和房地产经纪市场的发展，我国房地产经纪业务逐渐实行市场调节价，具体收费标准由房地产经纪机构自行制定并按规定明码标价。
杨勤法认为，由此带来的一个问题是，房产中介服务的这种交易习惯，以房屋价格为基准进行固定费率计费且固定费率的弹性较小，如此统一的计算方式会导致高价房产的中介费畸高，与房产中介机构所提供的服务成本和服务质量很可能不相匹配，欠缺合理性。
包华也发现，由于有些房地产交易价格高昂，按固定比例收取服务费的做法，容易出现超高服务费，与中介服务工作的价值相背离。
据杨勤法研究，在中介机构收取的费用方面，除了中介费较高以外，还存在一些乱收费现象。这主要是因为房屋交易过程很长，透明度不足，个别中介机构以“跑腿费”“担保费”“融资费”等为名向购房者多收取费用。
受访专家认为，正是在这种背景下，为了解决部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、捆绑收费等问题，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《意见》，以规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展。
加强房产中介监管
合理确定服务收费
市场在规范中有序发展，存量时代下，过往的“自由”亟须得到合理约束。
《意见》提出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
在杨勤法看来，除此之外，由于房产中介业务是二手房进入市场流转的重要渠道，因此，《意见》提出的监管措施，对房地产经纪市场和房地产市场均有利好作用。
北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜认为，对于实行市场调节价的经纪服务收费，《意见》也从完善市场交易秩序角度，提出了若干举措(如“严禁操纵经纪服务收费”)，以使此类收费能如实反映市场真实情况。
孟丽娜介绍说，从中介服务工作与收费的对应关系而言，固然房屋价值越高，中介经纪服务的付出越多，但是二者并不是等比的关系。房屋价值越高，经纪服务收费中所对应的成本比例越低。因此，当中介费用的总额较高，甚至成为房屋买卖双方的过重负担、影响交易的时候，对房价中较高部分对应的中介服务收费予以一定的限制，是一种见效快的调节手段。而且，虽然单笔中介费总额可能因此下降，但会由此提高交易双方的成交意愿和成交率，并通过扩大的成交量对房地产经纪机构的利益予以弥补。
杨勤法认为，此次《意见》所提出的服务费率与成交价格成反比的定价模式，相较于既有市场习惯而言更具合理性，并且能够较大幅度降低高价二手房的流转交易成本，鼓励二手房交易，盘活住宅存量。
“不能任由一些大的中介机构利用其支配地位操控价格。尤其在一些房价较高的城市，对于购房者来说，高额中介费也不利于二手房交易市场的良性发展。”杨勤法说。
在杨勤法看来，还应加强对房产中介市场的监管。政府和行业协会应该加强对房地产中介行业的监管，确保中介机构遵守法律法规，提供合规和专业的服务。为了确保二手房中介市场的良性竞争，防止垄断和滥用市场支配地位行为的发生，必要时，反垄断监管部门也可以参与到监管中。此外，购房者自身也应该加强对房地产市场的信息了解，以提高对中介费和中介服务的认知，比如可以通过自主学习、参考专业意见和咨询独立机构等方式。
孟丽娜提醒说，买卖双方在签订中介合同、接受中介服务之前，不要相信口头的介绍、说明和保证，对中介费用和对应的服务项目，要让中介机构写下来、说明白、算清楚，自己心里有本账，这是避免事后后悔或感觉被欺骗的主要途径。同时，也可以多问、多听，寻找一个最为满意的服务机构和价格。
包华说，民法典明确规定，中介服务方的权益可以获得法律保护，这为中介服务市场的良性发展打下了基础。在此基础上，政府可以积极引导中介机构提供更多元化的服务，并依据质价相符的原则，多元化定价，以满足社会公众需要。
此外，杨勤法建议推广二手房买卖“去中介化”的方式。比如2021年，浙江省杭州市住房保障和房产管理局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，上线了“个人自主挂牌房源”功能，房东们可以自行在平台上挂上自家房源，购房者也可以“绕开”中介直接和房东面对面交易，为二手房买卖提供了更多可能性。(法治日报)