房屋买卖流程图：1、筹备资金→2、找中介→3、看房→4、签署《定金协议》、《居间合同》→5、房源核验和购房资质核验→6、签署《存量房屋买卖合同》→7、解除抵押登记→8、网签→9、银行面签交首付→10、缴税过户→11、办理按揭贷款抵押、放尾款→12、房屋、物业交接→13、户口迁出
详细文字稿:
Hello各位听众朋友大家好，我是有律资深房产律师刘甫律师，今天是第一次和大家见面，我先给大家说一组数据：中国家庭金融调查（CHFS）显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，而美国家庭金融调查显示美国的这个数字是36%。这说明什么问题？这说明「房子」对中国人很重要！但是我发现很多人有种奇怪的习惯，买菜、吃饭、买家电等等花小钱的时候，都很精明，买菜的饶跟葱吧，吃饭的不开发票给个饮料吧、还得要大桶的，买家电送个豆浆机吧，聪明的一塌糊涂；结果到买房的时候，一个个都跟傻子一样，让你签字你就签字，告诉你放心没问题，就真的放心了！让给钱的时候，也是痛快极了！
所以我这节课，就是要从法律角度和实践经验出发，给大家讲讲二手房交易中都有哪些程序、交易的顺序是怎样的，之后的系列课程中则会深入告诉大家每一步交易过程中都暗含了哪些陷阱以及如何应对。
大家一起想象一下，作为买房人，我们第一件事要做什么。拿个计算器加一加我们手里有多少钱对吧，准备买多少钱的房啊，市场上房价大概是多少，对吧，所以第一件事是算账，是钱；卖房人的第一件事呢，还是钱，我这房能卖多少钱啊。所以我把「房屋买卖的交易流程」中第一步定义为「算钱」。俗了点是吧，没办法，都是俗人，就说俗事。算好账以后第二件事要做什么，找地儿买啊或者找地儿卖，找谁，只能找中介了呗。
第二件事找中介，怎么找、找什么样的中介、有什么陷阱，这个我们后面的课程会讲到，这儿就不多说了。
找到中介以后，第三步自然是买房的让中介带着去看房、卖房的让中介找客户来看房。买房的看上了房了，卖房的找到合适的客户了，那就该见面谈谈价、看看人，谈拢了的，在中介的极力敦促下，双方签署定金协议，表明各自的态度和立场，重申对方主权和内政不容干涉、有意愿为促进双方的友好互利而努力。
所以第四部就是签署《定金协议》、《居间合同》，交定金交中介费，从现在开始就要狂掏钱了。为啥这会就交中介费，能不能不交啊？想知道啊后面听课去。
定金协议签完，马上要做的就是第五步：房源核验和购房资质核验，这两项都是最近几年新出现的一项程序，房源核验就是要对房屋的真实性、准确性和有无查封抵押、产权是否清晰，做的一个核实工作，它保障交易房屋的真实准确无争议，为房屋交易的正常履行提供了前提条件，是很必要的；另外是购房资质核验，这是政府出台诸多限购政策的大市场背景下的一项程序要求，就是核实买房人是否符合购房当地的限购政策，是否有购房资质。
场景对话：
A：刘律师，我觉不对啊，我是想买房的，我连他房屋产权是不是清晰都不知道呢，我就跟他签合同啊？
B：刘律师，我也觉得不对，我卖房的，他有没有购房资质我还不清楚，我就跟他签合同，太草率了。我怎么觉得这个步骤应该是在签合同之前呢？
L：问得好，按道理说，你俩说的都对，房源核验和购房资质核验都应该在买卖双方签署任何书面协议前进行，这样才能保证签署的协议不会出现这两个根本性的问题。但是，因为这两项工作都需要提供身份证、结婚证、离婚证、房产证、购房发票、购房合同、社保缴纳证明、纳税证明等等一系列非常隐私的资料提供给中介机构，在中国现在信息泄露严重的情况下，大家都对个人隐私有强烈保护意识。而且从买房或卖房人角度上讲，我还没有确定的交易对象呢，还不知道是不是你这个中介给我找好的客户呢，我哪能做任何手续啊，万一拿着我了怎么办。所以在现实操作中，房源核验和购房资质核验都在签署《定金协议》之后，作为房屋交易的第五个步骤。
L：造了吧，当然如果你强烈要求先做这些核验程序再签合同，且对方也同意的，那是最好不过了。
在房源核验和购房资质核验都没有出现任何问题的情况下，就到了第六步，签署正式的《存量房屋买卖合同》，这一步多数时候会和第四步《定金协议》一并签订，但我个人把他放到这里，是基于房源核验和购房资质核验结果没有确定的时候，就贸然签订正式的《存量房屋买卖合同》，一旦房源核验和购房资质核验结果有问题，比如房源被查封了、或者买家不符合购房资质的，那么还要牵扯到解约，就是解除房屋买卖合同，否则房屋买卖合同没解除，买房的不好在买，卖房的也怕一房二卖不敢卖，那么就耽误的大事。但如果只签了《定金协议》，那万一出问题，依据定金协议的条款去处理就可以了，因为这个不是正式的买卖合同，不涉及到全部房屋的买卖问题。这块讲的有点难，听不懂的话我总结一下，尽量在确定房屋产权无误和买家购房资质无误的情况下再签订房屋买卖合同，是最好的处理方式。
第七步，如果房屋有按揭贷款或者其他抵押贷款的，那么先解除抵押。
第八个步骤，进行网签；网签也就是网上签约，是指在各地建委的系统里对房屋买卖事实进行签约，大家心里疑惑了：之前不是签合同了吗，怎么又签一份。网签合同也可以理解为已签署的房屋买卖合同的备案，这样解释大家就清晰了。大家可能听说过高贷低过、网签价和合同价不一致、网签价可以避税等等说法，这些我会在后面的课程里给大家一一解答。
下面就是第九个步骤，银行面签、交首付，也就是买方如果要贷款的话，买卖双方及配偶都需要到银行或者公积金管理中心去签订《贷款合同》，为啥叫面签，就是当着银行人的面签合同，省的冒名顶替。一般都会在银行面签前缴纳房屋除贷款额外的首付款，一是保障资金到位、二是因为有的地方银行就要求面签当天付首付，这样可以避免虚假买卖和其他风险。
第十步，预约缴税、过户。有银行贷款的，在银行贷款正式批准后，双方就可以到当地建委或者房屋产权交易大厅去办理缴税和产权过户手续了，一般是需要提前在网上申请预约的。
第十一步，银行办理抵押登记、发放贷款。
第十二步，房屋交接和物业交接。这两步先后顺序不一，有时先交房，有时先房贷，对各方影响不大。
第十三步，也就是最后一步，户口迁出。
截止到户口迁出这一步，整个的房屋买卖流程就已经结束了。以上就是我为大家总结的房屋买卖流程。买房是大事，千万别着急。