对房地产行业而言，2021年是变革重重的一年，高度依赖房地产市场的中介行业亦如此，与曾经火热的成交情况相比，去年多家中介机构的经营情况较为平淡。
1月26日，中原集团宣布2021年全年成交33.6万宗，实现销售金额8600亿元，相较于2020年全年9796亿元的销售金额减少约12.21%。
贝壳等代表企业下半年业绩也受到影响。根据业绩报告，贝壳第三季度成交额为人民币8307亿元，同比下降20.9%。不过从前三季度整体经营情况看，其成交额同比有所上升。
部分经营情况不太乐观的企业甚至面临大额亏损。由昔日“沥青大王”转向房地产中介行业的国创高新在1月29日发布2021年度业绩预告，预计2021年归属于上市公司股东的净利润亏损9亿元-13亿元。而主营业务房地产中介服务亏损严重，是公司2021年年度业绩较上年同期下降的主要原因之一。
相较于大体量的企业，小型房地产中介公司业绩下滑更为明显。一位就职于北京某小型中介公司、从事地产中介工作超过8年的经纪人介绍：“平时门店每月有60万左右业绩，去年市场波动，有时一个月仅10万业绩。”
二手房市场降温成交难度增大
二手房市场一直是中介机构的主阵地。在“房住不炒”的主基调下，楼市调控不断加码，二手房市场的降温也给中介带来较大压力。
“2017年‘3·17’新政之后，门店业绩就开始受到影响。”在北京工作的房产经纪人刘先生介绍。2017年3月17日，北京出台楼市调控政策，其中认房又认贷、提高二套房首付比例、降低贷款年限等内容给行业带来巨大变革。据了解，“3·17”新政实施两年后，北京楼市成交量锐减，二手住宅成交不足28万套，而新政出台前两年二手住宅累计成交接近48万套。
从全国范围来看，二手房市场也在降温。根据贝壳研究院数据，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。放长周期看，2021年全国二手房成交面积创下2015年以来的最低值。
“去年上半年成交情况还可以，有的人上半年挣够了全年的钱，但下半年出单很少。”刘先生认为，这样的表现与购房贷款政策的变化有关。
2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
“限贷令”之外，2021年多地上调房贷利率、下半年房贷办理周期较长等因素，也在一定程度上降低了购房者的积极性。此前记者向房地产中介了解到，年初银行贷款额度刚下来，贷款相对容易，而年底会收紧。有经纪人透露，去年9-10月份放款周期最慢，有时需要60个工作日左右。
中指研究院指出，去年下半年，随着中央和地方调控政策不断加码以及信贷环境持续收紧，二手房市场活跃度快速回调，成交量持续回落。
监管趋严行业规范性提升
受整体房地产市场影响之外，中介也在面临比以往更严格、更有针对性的监管政策和新的行业环境。
首先是二手房市场的监管力度加强。针对二手房交易市场价格虚高等现象，无锡、成都、西安、广州等城市纷纷建立二手房成交参考价格机制。
二手房市场监管加强的同时，中介行业监管力度也进一步加大。
2021年7月，《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》正式发布，其中提到对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。
“新规发布后，门店运营管理更加严格，经纪人的作业规范也更细致严谨了。”上述小型中介门店经纪人说。
自主交易系统完善中介是否会被取代
行业监管趋严的同时，二手房个人交易系统的不断完善，也给中介机构带来更多挑战。
2021年8月份，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能，引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，二手房自主交易有了更规范、更完善的官方线上渠道。
深圳在规范二手房自主交易方面也有所动作。2021年11月，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，深圳市新版二手房交易网签系统包括“我要自助卖房”等板块，二手房自主交易流程更为规范。此外，《通知》指出，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。
各地相继采取动作，一时引起行业关于“二手房交易去中介化”“中介即将消失”等猜测。不过，关于中介行业是否会被取代的话题，刘先生表示：“房屋买卖涉及金额大，流程较为复杂，中介机构和房产经纪人经验比较丰富，还是有专业优势的。”
克而瑞也在分析中指出，长期以来，中介机构在二手房市场扮演的是撮合交易的重要角色，其在信息的掌握、交易资金安全性和交易服务方面具有优势。而对于政府搭建“二手房交易监管服务平台”，克而瑞认为主要还是起到加强市场监管的功效，重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象。