2024年开春，青岛看房的朋友增多了，市场开始发热。胡Sir并非想催促您定房，更非不想让您买房，只想跟您聊点真心话。
但是，大周期之后还有小周期和趋势、规律。
对于需要房的朋友，能在小周期内买到相对合理价格的好房子，这是重要的。
买房作为资产配置，作为改善居住，这个需求一直都有。
好了，一共21条，或许有用！
1.欢乐滨海城的中信泰富滨海国际中心，11号楼和1号楼降价，其他楼座尚未做调整。接下来，中信泰富滨海国际中心要收回优惠吗？适合谁买？
项目一共3个住宅地块，在一期中，跟11号楼类似素质的楼座，至少还有2栋。目前的特惠价格只是一个开始，否则后面仍走不动，除非项目的年度任务就是这俩栋楼。
适合谁买？
200万以内，对比中海雲境的刚需过渡朋友，可以考虑11号楼。没了，就不要买了，高于200万，没有意义。
1号楼，勉强作为地缘改善的考虑，但也要可以看看白沙湾，一个逻辑。
2.张村河的新房，价格会不会下降到2万每平？
至少从南岸的开发商看，华润快卖完了，海信不会，别的真不好说。海信的还贷后资产足够，兑付不担心，跟其他开发商还不一样。
一旦张村河项目降价，减配降标就不好说了。
按照目前青岛主城的购买力看，能买得起张村河，但不一定能买现在的张村河。海信君玺是目前青岛新房中品质排名前三的项目，璟悦是两个地块，也是打一个差异化。
静山悦园，也就是盛世悦府，价格微调后往外卖现房，你能说其他开发商没有下探的机会吗？
3.开发区的改善项目，也尬住了
荣泰君汇需要靠工程进展来支撑买房人信心和信任，这比其他更重要。
翡翠长江，赔钱出货，走量走量再走量。这个盘现房、准现房，有教育资源，带精装单价1.5-1.7走量很多。
目前，万科在青岛很难拿新地，要的就是现金流。海信君悦，不如之前在积米崖和灵山湾的项目运气好，但内部品质比之前好。
实验中学划片很大，教育不一定就能符合预期。四中、太行山路小学周围的新房，除了名嘉荷府，定位高的不多。买中海半山雲境的朋友，我希望你们是因为无奈，而不是因为感觉多有品质。
海岸桂府，地段、图纸和设计还是可以的，开发商还是要找好专业的操盘手。
建大悦海，叠拼户型不如海岸桂府，学校、地铁、海景都不占优势。除了户数少，再想想这俩项目的核心优势究竟是什么？接下来，接下来如何跟海信的小体量项目争？
4.在崂山买房，600~1200万选到合适的新房不易。二手房，看得上的买不起，买得起的看不上。
天一仁和吾疆起步也得1300万，玖玺台的地段不在前海；银丰玖玺城二期珺府定价不低，不看海高层住宅的流速不快，三期项目还会开出同质化的产品；
淄博的开发商，金鼎在迪生山庄和书香门第间的两个小地块，大概率现房销售；
佳源华府的二手房挂牌数量，以及工抵房释放出的消息，对崂山首府不利好。
张村河的大户型产品，很多客户就在纠结，是进一步还是退一步？
很简单，崂山前海，入门级改善新房就是不看海的玖玺台和吾疆，得1000多万，勉强才能称得上崂山前海改善。
（开始节约字数，要不然太长了）
5.最高级别的豪宅不是黄金山庄和蔚蓝海岸二期，而是前海老别墅的改造，但并一定是所有人都可以那么“凑巧”。
6.东李的新房，不管是什么青铁芳华地，还是铜川路以东，不一定是你的菜。
东李买房，由两部分人纠结：
嫌弃东李洋房的总价不便宜，自我感觉能跳一跳买张村河的精装小高层。
嫌弃城阳街道南的单价不便宜，自我感觉能跳一跳能买东李的特价房了。
这都是“鸡头凤尾”的错觉！
城阳南的新房买不起，感觉贵，可以选个小面积的，或者一步到位。同样预算情况下，东李不是你的最佳选择。
真正想在东李买套改善房，至少差不多要接近400万。
其他的新房，森林公园、天麓湾、融海启城、青铁芳华地、世园金茂府、璀璨璟园，其中最小面积的房子，你看不上。首先，楼体总高度和最小面积的楼座位置就不会接受。
张村河的情况比较复杂，大部分客群一定是市区换房的选择。
前提，你得在市区早年有套增值过的二手房，或者后期收入预期比较高。否则，压力也会很大，不如在东李买洋房。
7.东李的新地块，不要对新进开发商和传统老牌口碑开发商存在过高的预期。
绿城在青岛也是“看人下菜碟”的，玫瑰园、留香园、云栖等不错，但不意味着所有的项目都好。
海棠印月、晓风湖畔只能算是中端的产品，尤其前者，也不要把二手房抬太高。
土地素质（小体量和低容积率）＋较低的地价综合成本+老业主高复购+较高定位的产品系+低开盘价＝一个较好的青岛绿城项目
这么多要素，你看看，现在绿城缺了哪几个？
至少，我们知道绿城的老业主大多在卖房，而不是买房；绿城最高的产品系——潮鸣系，青岛还没有，青岛远不如郑州绿城。
建发也不要过于神话，前期也出问题了。它们要看来青岛后，新项目的股权是怎么组合的，要看操盘手是原来哪个项目来的。
如果建发只作为小股权出现，不好说不会出现济南仁恒的情况。
8.青铁的项目很多，拿地优势很强。
这个道理，跟城阳北岸一个概念。北岸独立操作的新房，刚需上车没问题。多了，就不展开了。
9.关于商业别墅，究竟能不能买？
商业别墅，一定是你的第三套房子。产权40年并非最大缺点，到期续上；
商业水电主要看入手价格，孰重孰轻；交易费用，可以合理降费，本身别墅产品流通不会快。
其设计更为大气、前沿，突破住宅类产品和地段的“错配”困局，有公司主体还可以降费用，资产配置可以用来办公和出租。
价格，参考周围同实用面积的住宅类别墅的1/3-1/2。
谁不适合买？首套房千万不选择商墅，或者本身就是手里有老破小和价格走低的房子的二套房客户，也不建议买。毕竟，你手里要有一套纯住、好流通的房子。
别墅装修成本也是要考虑进去的。
有些商墅比较贵，像欢乐滨海城云上观海大商墅，可能会有价格调整，本身像该板块的金地观海听澜就调整过了。
条件好些的话，像沙子口的海信君颂也可以研究，面宽和层高、空间、品质更高。但同样预算，咱们就不建议你入手梵悦凌云的空中别墅了。
森林公园棠悦卖的很好，300多个入手下叠，装修估计200多个，也是适合企业主和三套房的朋友；
再就是崂山区张村河有个午山国际的平层，有的房源还可以；金沙滩的中和金岸价格不低，这个价格不如住宅类产品的翡翠长江等项目，更不如九十六府。
红岛湾很唬人，总价不高，但面积大、装修费用不低；海信红岛府在清盘，120多个入手建面168平的上叠别墅，不贵。
买商业别墅也要考虑不错的地段，最好能跟住宅混合在一起，选择城市快速发展的地方。
做资产配置，要有参考，比方说，手里有崂山前海的君澜、天玺、君逸等平层，那可以研究君颂的商墅；手里有东李的洋房，可以研究森林公园棠悦。
（控制字数）
10.无房子，但有条件能让孩子在市南中片上学的家长，不要在这里买房子了。
至于为何无房还能上市南中片，胡Sir就不解释了。
学区不要神话，孩子不仅需要好学区，更需要好的生活空间、社区活动。
优质的社区圈层，能让孩子更有自信，而不是蜗居在老破小。有些家长给孩子买老破小上学，还整天把“都是为了孩子上学”挂嘴边，孩子会感谢你吗？
真正的高净值人群和高预算中产，大部分让孩子还是上私立学校。
11.青岛高新区的改善盘，原则上只有中欧青特滨湖国际和高实金茂文典府。但后者是金茂代建代销的项目，会所、下沉式庭院做的不错，但地段弱一些、营销动作缓慢。
融创红岛壹号院的房子，超100套挂牌的数据已经不是1年了。这些朋友是等着换到滨湖还是文典府，亦或是直接套现走人？要去思考。
东片还是高新区的核心，西部的国信溪地美岸的商业配套进展不快，要想清楚——到底买预期还是买地铁？足够便宜都好说，否则也是一言难尽。
高新区的上限基本上定了，新房最高价格是中欧金茂府卖出来的，但不一定这是高新区品质最高的产品。
览秀城的硬件基础很强，但是招商档次，尤其是餐饮、数码、服饰，连崂山万象汇都不如。消费的客群基础还是弱一些，商场的招商也比较保守。人才公寓转的商品房便宜，仅仅是便宜。
如此之下，你能通过咱们花1万2买高新区改善项目，那就是真赚了。
12.城阳街道，正阳路以南的新房，要看谁家更聪明。
天一仁和·云玺雅颂的杀手锏放在了分销上，简单粗暴；银丰·御玺把精力放在了精装上，知难而进；青特·汇豪兰庭把突破口放在了面积段和起步总价上，差异化竞争。
之前城阳没有的新房品质，这里能实现，但注意一点：
不要过分听说辞，要看开发商之前做过什么好项目，更要看项目的设计图纸和细节工程图。不会看，可以找明白人付费陪看。
别因为是自己朋友也买了，自己也跟着买了，要有自己的判断力。
13.现房销售是趋势，但不超过300套的新楼盘，不建议等现房。
14.二手房不再是市场行为，也不是新房的参照价格，而更多的是“个人行为”。为了防止房子被法拍，价格怎么定，你说了不算。但是，想捡漏，劝你还是找新房合适。
青岛的二手房有断层：2017年前的二手房，80%的房源没有舒适度，无法满足改善需求；2018年后二手房，稍微跟新房不脱节的，房东给的价格，真的心比天高。
北村金茂府的新房价格都多钱了？浮山后的次新房还敢挂4万每平？您以为您是紫樾尚府的老板啊？
15.灵山湾的房价，想赶上麦岛，没机会了
唐岛湾的改善盘不少，还会增多，甚至九顶山和金沙滩的改善盘还会出来。灵山湾凭什么再出几个改善盘？
麦岛和灵山湾的区别：
1.东海路-海口路以南，麦岛-石老人沿线主要是公园和沙滩；灵山湾的滨海大道以南还是房子；
麦岛-石老人的客群能延伸到北方范围内的高净值客群，而海南逐渐成了东北高净值客群的首选，你懂得。
但是，西海岸新区前海一线的山海资源和景观还是可圈可点的，东部城市中算是不错的。
正是因为现在的房价不高，东岸的泛改善朋友，省内的中产，可以来西海岸新区选一套相对稀缺的景观房。
16.选择市北西部的新房，要避开两个问题：
1.大体量楼盘，防止价格调整和品质塌陷、人群混杂；2.周围没有改造空间、没有成型学区、商业配套的地方
市北西部，永远不是你最后一套房子。尽量选择小体量、有品质、周围有发展空间的楼盘，不会吃亏和后悔。
了解宏观，聚焦微观，不人云亦云。不一定要有专业的知识和认知，但一定要有自己的判断。
房价是调整了，但之前买不起崂山前海的，依然买不起。别的区域，也是如此。
同样在黄岛，维多利亚湾5千每平，不耽搁瑞源名家汇卖3万每平。
18.张村河的房价，也不喷子能喷下来的。你不买，我不买，还是有人买。关键是啥时候买，买谁家的问题。
19.关于精装房、五恒系统，要明白这只是“工程标准”，满足中产，不满足高净值。
瑞族的洗衣机、烘干机、微蒸烤，单间挂牌10万每一台，开发商可以用来吹价格。但市面上几乎没有过多的销量的“海外家电品牌”，不一定有国货、合资品牌更好。
因此，精装标准，仅供参考。
21.青岛，接下来3年，仍然是新房为主的市场。非好地段的豪宅，尽量不买二手房。
到现在，4000多个字，还是啰里啰嗦的写了不少。
各种碎片化信息很多，请大家注意筛选。有很多深入的细节和居住体验，你在售楼处或者看网上介绍都不一定get到，最好当面聊聊。咱们团队也帮您选到合适的房源，选好盘拿底价。