对房屋租赁合同纠纷增多原因的分析及建议
??????1、案件的受理情况。
??????2、案件的审理情况。
??????通过阅卷我们发现，因房屋租赁引发的各类纠纷直接涉及广大租赁户的切身经济利益，在案件的审理中承办法官都非常慎重，做了大量的调解工作，而非一判了之。
??????通过审理我们发现，房屋租赁合同纠纷案件存在的突出问题主要有以下几个方面：
??????1、房屋租赁中承租人欠付房屋租金引发的纠纷居多。租金欠付是房屋租赁过程中最容易出现的问题。在房屋租赁期间有的承租人不守信用，或承租人因经营不善缺乏资金等原因致使出租人不能按约收取房租，从而引发纠纷，产生诉讼。
??????2、合同中房屋租金约定不明或租赁期限故意约定过短，出租人借机擅自提高房价。
??????此类纠纷目前一直居高不下，主要原因系房屋出租人不诚信，见利忘义，借政府拆迁商铺紧缺之机，乘人之危，致使纠纷不断发生。如出租人在签订房屋租赁合同时，只与承租人具体约定一年的房屋租金，将以后的租金约定为“随行就市”，事实上这种“随行就市”会比第一年的租金要翻上好几倍，让承租人根本无法接受，这种约定往往给出租人日后擅自提高房价提供了机会，一旦发生纠纷，其合同中约定的“随行就市”又不容易界定，承租人只有哑巴吃黄连，忍气吞声，如不继续承租，还没有挣到钱首先就要赔掉对房屋投入的装修费，也许出租人正是看透了承租人的这种心理，出现这种纠纷让办案法官也很无奈
??????3、房屋租赁合同权利义务约定不规范，租赁期限约定不明引起的合同解除权纠纷。
??????4、房屋租赁过程中房屋所有权人随意变卖出租房屋引发承租人对承租房屋丧失优先购买权而产生纠纷。
??????房屋承租的优先购买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的在出租人出卖租赁房屋给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。生活中出租人往往认为房屋所有权是自己的，可随意处分，在处置变卖房产时不考虑承租人应享有的权利，往往单方作出决定，损害承租人的合法权益，致使纠纷发生。而这种纠纷发生后往往又会牵连出承租人无法继续使用房屋，引起承租人与出租人或者与买受人以及承租人要求房屋装修赔偿等一系列新的诉讼。
??????5、转租房屋时承租人未明确告知次承租人权利义务引发新的纠纷。
??????6、房屋租赁中发生的承租人要求出租人对房屋装修的经济补偿纠纷。
??????7、租赁过程中承租人对经营的某某品牌的代理权及所租赁的房屋一并转让出现的品牌代理转让费与房屋转租费的竞合纠纷。上述原告汪某某与被告杨某某关于美容院店面转让合同纠纷一案便涉及此种情况。
??????8、因租赁物存在权利瑕疵产生纠纷。
??????如原告梁某某租赁被告刘某某的三间商铺进行水果经营，约定合同期限3年，原告一次性交付了3年的房屋租金，但被告并没有将该房抵押给银行贷款的事实告知原告。合同履行仅一年，因被告拖欠银行借款长期未还，被诉至法院，后该租赁房屋被人民法院依法强制拍卖。导致原、被告之间的租赁合同无法履行，原告向法院起诉，要求被告退还收取的租赁费并赔偿因被告违约给其造成的房屋装修损失。经审理，人民法院依法支持了原告的诉讼请求。
??????四、对房屋租赁合同纠纷增多原因的分析
??????1、政府拆迁导致经营性商铺供应不足，出租人借机暴涨租金是引发纠纷的主因。
??????2、商业运营公司和物业管理公司承诺的条件难以兑现，致使新建市场无法形成消费规模，众商户纷纷拒交房租或者单方退出经营，引发纠纷。
??????3、个别承租人通过房屋转租形式获取高额转让费与出租人之间产生纠纷。
??????4、对租赁费及转让费暴涨情况的数字分析。
??????调研中我们还分别对比较容易发生纠纷的相同地段内的16家承租户2008年至2012年相同面积、相同地段租赁费的涨幅情况进行了了解。通过对比我们发现，2008年虞城县大同路的商铺每年平均租金约8000元左右；2009年每年租金涨至10000元至13000元；2010年每年租金涨至16000元至20000元不等；但到了2011年，每年租金猛然涨至23000元至35000元不等；个别黄金地段如“上海老凤祥金店”商铺进入2012年竟然涨至60000元，是前两年的几倍或近十倍。让众商户从内心无法接受，一位经营了多年商铺生意的商户说：“辛辛苦苦一年，所有的利润都给了房主，这种状况极不正常。”
??????五、房租上涨对人们日常生活产生的影响
??????1、对当地物价的影响。
??????房屋租金过高，损害的不仅仅是广大商户的利益，已经涉及和影响到当地的物价价格，在一定程度上开始损害广大人民群众及广大消费者的切身利益，承租人为了获取利润，势必会增加经营成本并提高产品经营价格，以虞城县大同路商铺经营的服装为例，该县系国家级贫困县，消费者的消费状况和购物能力有限，但该县同一品牌的服装价格要比商丘市的价格高出20%至30%，消费者宁愿到商丘市去购物，也不在本县消费，导致商户的经营利润下降。该地段的其他生活生产资料如超市、化妆品、装饰材料及理发价格，同样如此，均比其他地方的价格要高出许多，广大消费者怨声载道。
??????2、妨碍正常房屋租赁市场的形成。
??????不合理不规范的租金暴涨现象，同样对当地正常的房屋租赁市场和中介市场形成了一定的冲击。房租的不断提高已经超出了部分商户经营利润的承受能力。于是便出现租赁——装修——转租——转让——毁约——违约——再租赁——再装修——再转租——再毁约——再违约等一次次恶性循环现象的发生，最终毁掉的只能是当地市场。
??????3、给当地社会治安带来不稳定因素。
??????由于租金不断上涨，承租人与出租人之间的关系日趋紧张，摩擦和纠纷不断发生，给社会治安带来隐患。如米某某与刘某某因租金收取发生争执，刘某某竟将米某某正在使用的商铺的卷闸门用电焊机焊死，致使米某某无法开门经营，双方在大街上大打出手。
??????上述情况应当引起有关部门的高度重视。
??????六、对预防和减少房屋租赁纠纷的建议
??????1、签订书面的房屋租赁合同。
??????2、正确区分房屋转租与房屋租赁权转让的关系。
??????房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式。《中华人民共和国合同法》对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，而在社会经济生活交往中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别，对于准确认定法律关系，正确适用法律具有重要的实践意义。
??????房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。
??????房屋转租则是指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中，承租人与次承租人之间也是一个租赁关系，原承租人与出租人之间的租赁关系仍然继续存在。转租不同于租赁权的转让，两者的法律性质是不同的。租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。
??????3、承租人租赁房屋时要对所租房屋的所有权及出租人的人品进行认真的了解，对经营项目能否产生相应的利润进行市场考察，不要盲目的租房投资，以避免不必要的资金损失。
??????5、工商管理部门应加大对新城区内新建市场及商铺的宣传力度，做好招商工作，并对进入市场经营的商户在减免房屋租赁费及各种税费的收取上提供相应的优惠政策，使之尽快形成消费规模，短期内为众商户带来收益。如新城区的“家和家美建材家居购物中心”，如果政府在交通及商户入场经营上在多一些优惠政策，并对市场进行积极培育，一定会形成规模，同时也会缓解部分地段商铺不足的压力。
??????6、建议政府部门在实施拆迁、搬迁过程中，房地产管理部门要做好个体工商户经营商铺的安置工作，在不违背法律法规的情况下，由政府出面制定比较合理的房屋出租价格，并对商户给予适当的租房补贴，进一步规范和稳定房屋租赁市场，打击房屋出租租金暴涨和牟利行为，为房屋租赁市场和经营商户提供良好的发展和经营环境，从源头上减少和预防房屋租赁纠纷案件的发生。