导语：如何才能写好一篇个人租房合同简单版，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
出租方：______，以下简称甲方
承租方：______，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条甲方将自有的坐落在______市______街______巷______号的房屋______栋______间，建筑面积______平方米、使用面积______平方米，类型______，结构等级______，完损等级______，主要装修设备______，出租给乙方作______使用。
第二条租赁期限
租赁期共______个月，甲方从______年______月______日起将出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金____个月或空置____月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金______元，由乙方在______月______日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第____款执行：
1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;
2.甲、乙双方议定。
第四条租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第______款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除;
3.由乙方负责维修;
4.甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由______方承担();
所有权属______方()。
第五条租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;
2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;
3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿______元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方______元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的______%,以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的______%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
第八条争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院。
第九条其他约定事宜
1.……
第十条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方：(盖章)承租方：(盖章)
法定代表人：(签名)法定代表人：(签名)
委托人：(签名)委托人：(签名)
合同有效期限：至年月日
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：
一、租赁地点及设施：
1.租赁地址：路巷号室;房型规格;居住面积平方米;
2.室内附属设施：
B：家俱：
二、租用期限及其约定：
1.租用期限：甲方同意乙方租用年;自年月日起至年月日;
2.房屋租金：每月元人民币;
3.付款方式：按支付，另付押金元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。
第一次付款计元人民币;
5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。
(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的;
(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的;
(3)乙方无故拖欠房屋租金达天;
(4)连续三个月不付所有费用的。
三、双方责任及义务：
2.无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金;
3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价;
4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先;
5.在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议;
6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任;
7.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿;如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。
四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。
本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。
五、其它说明：
(如：入住时的水电煤字数。)
出租方：承租方：
身份证号：
承租方姓名：[简称乙方]
甲方现有㎡面积的房屋，套型为地址：
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一、租房从年月日起至年月日止，有效期为年
二、该房出租的使用性质为用房，月租金为元，缴租方式为支付一次，计人民币(大写)元(￥元)以后就在付款期末前天支付。
三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关。
四、乙方不得擅自改变其房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。
五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住(经营)权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。
六、乙方必须按照交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。
八、若乙方的本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。(在同等的条件下，乙方有优先租赁、购买权)。
九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房月租金及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方。
十、如果拆迁此房乙方无条件搬出，所交甲方的房租按未满天数甲方退还乙方。
十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。从签定之日起生效，到期自行作废，未尽事宜，双方协商解决。
备注：
签定日期：年月日
简单个人租房合同范本打印甲方：
乙方：
甲方在，建筑面积共计平方米，现租赁予乙方居住;经双方友好协商达成协议如下：
一、租赁期自年月日起，截至年月日止，共年。
二、租金每月为元人民币，交租方式是提前十天支付三个月的租金,以季度预付交清形式，即先交租后使用的原则。
三、为保障房内公共设施的安全，乙方还须向甲方预存协议保证金人民币。协议保证金在租赁期间不计息。
五、房内一切设施应加以爱护和正常使用，保证各项安全房屋结构不得随意调整，确因乙方需要，经甲方及物业管理部门认可后可适当作出调整或装修。乙方装修时不能破坏房间内的水电使用的独立性。乙方承担租用期间的维护、维修费用。
六、房子由乙方自行负责装修。在租赁(含续租)期满后，乙方按来装去丢的原则退场，不得要求甲方支付装修费用。
七、租赁期满后本协议终止，甲乙双方3日内应进行清交工作，且在满足第五项的情况下，甲方无条件退还保证金人民币壹千元给乙方。如乙方需继续租用，在租金或其它条件同等之下，甲方优先租与乙方，双方办理顺延手续。
八、在合同租赁期内，因乙方原因导致合同无法进行时，乙方应提前二个月通知对方;乙方提前退房，在乙方交清所有费用后，乙方留下壹千元保证金作为甲方的损失的补偿。
九、乙方租住期间必须遵纪守法，不得利用甲方场地进行违法活动。否则甲方有权提前终止甲乙双方的房屋租赁协议;甲方不承担任何责任和损失。
十、乙方在租赁甲方房子期间原则上不得随意转租房子给第三方;否则甲方有权解除合同。如果有特殊情况经甲乙方共同协商并由由甲方出示书面同意书方可转让。
十一、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方不得违反，违约方责任自担。未尽事宜双方应友好协商解决。
甲方：乙方：
代表：代表：
日期：日期：
个人简单房屋租赁合同范本二甲方姓名(出租方)：_________________身份证号码：________________
乙方姓名(承租方)：__________________身份证号码：________________
经双方协商甲方将位于______________________________房屋出租给乙方居住使用。
一、租房从_____年___月___日起至______年___月___日止。
二、月租金为____元，缴租为____支付一次，人民币(大写)_________元(￥____元),
以后应提前___天支付。
三、约定事项
1、乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、
气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。
2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋
内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏
水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负。
3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。
乙方交保证金________元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋
内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。
5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。
6、备注;_______________________________________________________________
_______________________________________________________________________
四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水;_____吨气;____立方电;___度
甲方签章(出租方)：乙方签章(承租方)：
个人简单房屋租赁合同范本三租方(甲方)________性别：____年___月____日出生
承租方(乙方)_________性别：_____年____月___日出生，身份证号码：_______________
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于____市____街道___小区___号楼号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自______年___月___日至____年___月___日，计___个月。
二、本房屋月租金为人民币_____元，按月交。每月月初15日内，乙方向甲方支付全月租金。
四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金______元。
七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
____年___月____日
个人简单房屋租赁合同范本四甲方(出租方)身份证号码
乙方(承租方)身份证号码
现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下个人租房协议书：
一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：
二、租赁期限：，即年月日至年月日。
四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元，到期结算，多余归还。
五、租赁期间的其他约定事项：
1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。
2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏，应由甲方修理。
4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生非法事件，乙方自负后果。在租赁期限内，甲方确需提前收回房屋时，应当事先商得乙方同意，给乙方造成损失的，应当予以赔偿。
5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。
6、甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。
7、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。
8、本个人租房协议书经签字(盖章)生效。
9、其他约定事项：
六、违约责任：
甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。
七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(签字)乙方：(签字)
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【关键词】保障性住房；资金；权益
一、保障性住房保障制度的概念及特点
在市场经济这一体系下，政府实施一些政策来帮助单纯依靠市场有住房困难的群体，这种政策体系的总称，就叫做住房保障制度，它和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。
保障性住房是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的附有条件的住房，一般由廉租房、经济适用房和政策性租赁住房构成，适用于不同层次的被保障群体。其中公积金保障了稳定收入的工薪阶层的住房需求，经济适用房保障了中低收入群体的住房需求，廉租房保障了最低收入群体的住房需求。这种住房的出现主要是为实现社会公平，弱化市场化竞争，引导中国房地产市场健康发展。它和商品性住房是一个相对的概念，但二者也有重叠的部分，例如经济适用房就是有保障性质的商品房。
二、住房保障的现状及焦点
至2006年底，全国656个城市有512个城市建立了廉租房制度；至2007年6月，达到586个城市，国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；2008年又《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，全国在建廉租房已达63万套；2009年，全国各类保障性住房已完成新建和改扩200万套；2010年全国城镇各类保障性住房建设项目、改造项目已开工410万套，中央财政在保障性住房的支出逐年增长，现已达上千亿元。
2014年11月份，国家出台政策鼓励商品房改保障房，据各方新闻报道，住房和城乡建设部（住建部）拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，此指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性，并加速推进这一过程。自2014年以来，房地产市场下行明显，以至于现在一些城市商品房库存较大，所以这类区域地方政府不必要再新建保障类住房用于安置，可采取回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。通过这种方式，将使整个房产市场的资源得到有效充分的利用，进一步提高整个区域成熟度。
银行贷款：据人民银行金融市场司副司长霍颖励在2010年1月18日新华网在线访谈时披露，截至2009年末，整个经济适用房开发贷款余额已达到628亿元，廉租房达990亿元。
四、运行与监督体系
就政府而言，上下各级的监督责任如下：
参考文献：
[1]银监会与人民银行保障性安居该工程金融服务工作通知
[2]马庆斌保障性住房的国际经验借鉴和政策启示[J].宏观经济管理，2010（10）
[3]姚欢庆保障性住房的投融资模式选择[N/OL].中国人民大学民商事法律研究中心，2011-5-20
[4]毛鹏，王旭我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济，2012（3）
[5]马红漫打破保障房资金瓶颈仍需继续给力[J].Business，2012（3）
[6]彭慧，何燕我国租赁型保障性住房实行租售并举的思考[J].中国市场，2013（8）
[7]陈杰.城市居民住房解决方案理论与国际经验[M]上海：上海财经大学出版社，2009.
关键词：建筑物所有权租赁行为合同效力
1违章建筑（违法建筑）――违反了什么“法”
首先，需要从房屋与土地的关系上来看房屋所有权的归属。房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有极为密切的联系。
我国立法上采取分离主义，房屋所有权独立于土地所有权，房屋及土地上的其他建筑物、构筑物均可以成为独立于土地的权利客体。但同时我国又兼采“房随地走”“地随房走”“一体流转”的原则，这使得房屋所有权与土地所有权之间的联系更为密切。有关该原则的适用，具体可以体现在《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
2违法建筑的归属问题
探讨了“什么是违法建筑”的问题之后，我们的目光就应该落在谁是该建筑的主人的问题之上了。无法确定建筑物归属问题，就无法确定建造人对房屋进行处分的效力。
在此出现了几种对于界定违法建筑归属问题的角度和思路：
2.1从违反的法律型来界定
第一类：违反《城乡规划法》等公法但不构成对他人私权利的侵犯。持有此观点的学者认为这类建筑只违反公法，故其后果主要在于公法上不承认此建筑的合法性。如上述法规中所述的拘留、罚款、限期整改、限期拆除等法律后果。而当事人的财产所有权只有在彻底剥夺其对物之占有即没收或彻底消灭物之存在即拆除建筑时才受到影响。在此已被拆除的违法建筑物客观上已不存在，根据合同对于标的物必须可得、确定的规定，被拆除的违法建筑不能作为租赁合同的标的物，探讨其合同的效力意义不大。此处主要的问题在于实体上客观存在且有人在其中居住、生活的违法建筑的归属问题。但从私法上来看，从私法领域重要的精神理念“法无禁止即可为”角度理解，违法公法的建筑物能受到私法上的肯定性评价。此时，违法建筑的所有权归建造人所有。
第三类：双重违反。主要分为在他人已经获得建设用地使用权的土地上建造房屋以及建造的房屋超过边界，部分侵入他人的土地这两种情况。对于完全侵入他人土地之违法建筑，我国法律适用分离主义即土地与建筑物各自为独立的不动产，建设用地使用权人基于此权利对土地取得占有、使用、收益权。基于此占有权，占有人可以请求违法建筑人恢复原状，也可以请求赔偿。而恢复原状的请求会使此建筑物不存在，有关此建筑物的租赁合同问题也就无从谈起。所以在只考虑请求赔偿的情况下，建筑物的建造者即通过赔偿的方式变相从拥有建设用地使用权或宅基地使用权人的手中买来建造房屋的权利，从而获得房屋的所有权。
对此观点进行总结可以得出结论：违反不同种类法律的不同情况对于建造人取得建筑物的所有权没有影响。
2.2依不动产的属性界定
2.3依所有权的取得方式界定――从法律行为和事实行为角度分析
在私法上，任何主体要取得权利或者承担义务，均有一种合法的原因作为媒介。法律事实就是作为权利义务与主体相结合的媒介。法律事实包括自然事件和行为，二者之间以是否以意思表示为构成要件相区分。所以，不动产物权可以通过法律行为取得，也可以通过非法律行为即事实行为取得。非法律行为主要包括准法律行为、无因管理、不当得利、侵权行为、缔约过失和其他事实行为如加工、占有等。常见的非法律行为还包括司法判决、法律直接规定、继承、取得实效等。在此，就修建建筑这一建造行为属于事实行为，建造人依其建造行为在房屋建成之时取得房屋的所有权。
3违法建筑租赁合同的效力问题
根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会的公共利益。”以这三个要件为标尺，从而衡量合同的签订作为一个民事法律行为是否能够生效。
违法建筑租赁合同的效力问题争议点主要就集中在第三条，不违反法律或者社会的公共利益。合同不违反法律是指合同不得违反法律的强制性规定，强制性规定指的是必须由当事人遵守，不得通过协议加以改变的规定。因此，违法建筑租赁合同的效力问题就应该主要使用第三个“标尺”来进行判断。多数学者均坚持一个观点“法无禁止即可为”，现行法律中，关于违法建筑不得出租的规定，多出现于地方性法规、部门规章、政府规章及规范性文件中，而法律、行政法规中尚未有此规定。我国建设部曾经出台过《城市房屋租赁管理办法》，其中第6条明确规定属于违法建筑的房屋不得出租，但是此管理办法已于2002年国务院取消第一批行政审批项目的决定中被撤销，故此规定已经失效。我国《城市房地产管理法》中也只界定了如何通过划拨和出让的方式取得土地使用权，而未对违法建筑的租赁问题做出具体的规定。据此，违法建筑的租赁问题并未构成法律强制性规定的违反，租赁合同本身应属有效。
在前述关于违法建筑所有权的归属上，我们已经认定不管是违反公法、违法私法还是双重违法的情况下，违法建筑所有权均归属于建造人。建造人在法律限制的范围内，可以自己占有、使用、受益。但在违法建筑物的建造者能否将此房屋出租给他人使用的问题上，存在较大的争议。有学者总结出相比于合法建筑物，违法建筑物的租赁合同效力存在一个重大的瑕疵：合同标的具有违法性。
对于此种瑕疵，摆在我们面前的问题是标的物的违法性是否阻却租赁合同的有效成立。分析此问题首先需要将标的物合法与否与民事法律关系本身的效力分开来看，应当认定清楚租赁合同的订立属于民事法律行为，合同标的物的违法性并不能直接导致法律行为的违法性。在界定法律行为无效时，存在一种法律行为无效的种类划分方式：全部无效和一部无效。法律行为，以无效原因系存在于行为内容之全部或一部可分为全部无效或一部无效，法律行为部分无效不影响其他部分的效力。我们可从法律行为标的之数量超过法律许可范围的角度来分析标的物与合同本身效力的关系。如借贷合同约定利息超过国家规定的最高利率，其高于国家规定的最高利率的部分无效。从此规定中我们可以看出，此时借贷合同这一法律行为并非因利息超过国家规定而无效。所以房屋本身虽然具有违法性，但是建造人出租房屋供他人使用这一行为却并不因此具有违法性。
但是最高人民法院于2009年的司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中通过第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”这两条规定明确否定了违法建筑租赁合同的效力。有分析认为最高人民法院之所以如此规定是基于以下的逻辑推演考虑：
然而通过此解释第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然认定租赁合同无效，但在处理当事人权利义务关系时仍然按照出租人对承租人有收取相应受益的权利，只是将租金改为“使用费”，计算时仍依约定的租金为标准。
4延伸思考
无论学者的观点如何，在有最高人民法院《房屋租赁合同解释》的强制性规定之下，违章建筑的租赁效力已经被认定为无效。当发生争议之时，人民法院审理也一定是依照司法解释的内容来进行裁判。所以，这里就应该仔细考量按照合同无效做出判决后对于承租人、出租人各自需要履行的义务和各自所拥有的权利问题。
在我国，由于城乡发展不均衡，城乡经济、生活水平仍存在较大差距，故产生了进城务工人员多的现状。而根据此类人群的特点，大多数进城务工人员工资收入水平较低且由于流动性较强，大都选择租房来解决住房问题。由于低廉租金及租房成本的吸引，这些人员主要集中在城市中所谓的“城中村”、棚户区中居住。而城中村中有大量存在私搭乱建、私自扩张房屋面积等违法情况，导致双方租赁合同无效。由此可见，正确处理认定违章建筑房屋租赁合同无效之后双方的权利、义务关系问题，对于城市中弱势群体保护、社会的长治久安具有重要意义。
根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，这一处理方法司法解释中也予以肯定。
学界对于违章建筑租赁合同有效与否的认定问题，争议并未因最高法的一纸解释而归于消灭。由此也可窥见，最高院的司法解释或许并不是一个解决此类合同效力问题的最合适的办法。尤其是将此问题置于我国的城市现实状况中来看，单纯否定合同的效力显得较为草率。在简单的否定合同效力之后，对于合同双方的关系处理、权利义务关系问题，需要法官认真考量、合理地进行责任划分，以此来减小合同无效给双方带来的损失。
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【关键词】房屋租赁合同登记抵押权税收
【中图分类号】G527【文献标识码】A
房屋租赁合同概述
房屋租赁合同的含义和特征。房屋租赁合同是租赁合同的一种，在不同学科上有不同的含义。例如财务上会分为融资租赁和经营租赁，税务上会分为可以税前抵扣的租赁和不可税前抵扣的租赁，法律上分为动产租赁和不动产租赁，简单来说，房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。
第二，房屋租赁合同体现有偿、双务和诺成的特点。双方一旦对合同内容达成一致意见，合同即成立。房屋租赁合同在自双方当事人达成协议时成立，而交付房屋则是出租人的履行行为或者是合同效力的结果。承租人有交付租金的义务，出租人有收取租金的权利。换言之，一方的权利就是另一方的义务，故其称为双务合同。不论房屋用于居住还是商业使用，出租人都是以盈利为目的，因此其称为有偿合同。
第三，房屋租赁合同具有期限性。如果租赁合同没有期限，这会给双方造成更多纠纷，但如果租赁合同期限过长，又会使使用权和所有权的区别不再明显，对出租人更为不利。另外，房屋本身的使用寿命也是租赁合同具有期限性的一个依据。《合同法》第二百一十四条规定：租赁房屋期限不得超过二十年。超过二十年期限的部分无效。如果房屋租赁期间届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但是续订的房屋租赁合同也要符合上述规定，自续订之日起其期限不得超过二十年。
双方的权利义务。承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。
出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。
承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。
在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。
房屋租赁权的性质。房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。
债权性质说。这是早期的主流观点。不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。①
房屋租赁合同的订立及效力
房屋租赁合同中存在的主要问题
买卖合同和租赁合同的关系。首先，房屋租赁合同对承租人的特殊保护体现在“买卖不破租赁”上。房屋租赁关系是一个古老的债权关系，在罗马法中，并不存在这样明确的规定。但是罗马法中有这样的规定，即“承租人不能针对干涉其活动的第三者人行使诉权，而只能因出租人违反其平安无忧的享用物而对其提出诉讼”，也就是说当时的罗马法是承认租赁权优先效力的。②另外，从罗马法关于“出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用”的规定中可以看出罗马法系中对于“买卖不破租赁”规则的雏形已经存在。买受人要尊重承租人对物的尊重，虽然没有直接像现在一样明确“买卖不破租赁”，但我们也可以隐约看出罗马法对于房屋承租人“特殊权利”的保护。这种权利虽然仅仅是对于承租权的尊重，但是它在某种程度上也可以有限地对抗第三人。这些方面可以看出罗马法已经将租赁权的权利优先化了。
房屋租赁合同和刑法、行政法的关系。目前在北京、上海等特大城市，很多房东为了让租金收益最大化，把原本不大的房间改成很多小间，违法搭建部分房屋进行出租，完全违反了城市规划法、消防法等行政法规的规定。如果这类合同被查出，可能会被认定为无效合同，这些房间还会面临被强拆的境地，出租人也会面临相应的行政责任和承担对承租人的违约责任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行为而进行出租，那么出租人可能构成共同犯罪而被追究刑事责任。
合同条款的约定不明导致一些风险。房屋租赁合同中一般主要存在以下违约行为：承租人拖欠房租导致合同纠纷;出租人提供的房屋无法满足承租人基本的使用要求而导致的合同纠纷;出租人以市场价格上涨为由提高租金导致的纠纷;关于是否续租和通知义务未履行而导致的纠纷;关于承租人不合理使用房屋设施导致的纠纷;关于房屋设施存在瑕疵导致的人身伤害或者财产伤害而造成的侵权纠纷;关于租金和保证金交付和退还的纠纷;关于转租的纠纷;关于承租人无偿短期让他人使用房屋的纠纷;关于房屋设施倒塌造成第三人的侵权责任而产生的纠纷。针对上述纠纷，如果提前将一些问题的解决方式加以明确约定，那么风险将大大减少。如对房租的纠纷，双方可以约定，若双方可以给出合理的宽限期，那么在宽限期内缴纳了房租就可以继续履行合同。关于保证金的性质和金额法律没有明确的规定，笔者认为可以理解为赔偿金，简言之就是承租人由于不当使用房屋设施造成损害而需要承担的民事责任，当然如果双方对赔偿金有争议，可以申请第三方鉴定来解决。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以认为是出租人的过错，其当然要承担违约责任。总而言之，明确、细化的约定是预防合同纠纷的重要途径。
（作者为重庆人文科技学院副教授）
【注释】
①邹双卫：“论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置”，《法学论坛》，2011年第1期，第20页。
②[英]巴里尼古拉斯：《罗马法概论》，黄风译，北京：法律出版社，2010年，第192页。
【关键词】蚁族；社会认同；苏州
2013年，中国社科院的青年蓝皮书《中国青年发展报告（2013）》指出，当前一个具有新知识、新视野、国际性的青年群体――“城市新移民”已经成长起来，他们为年满16周岁且1980年以后出生、在城市工作生活但未取得城市户籍的中国大陆居民。“蚁族”便是其中三大典型群体之一。
近年来，苏州经济快速发展，作为一个有着良好发展前景且适宜居住的城市，吸引了越来越多的外地人流入。“蚁族”大量涌入新城市，不可避免的遭遇社会适应和社会融入问题，其利益得不到足够的表达，自身的认同也更易产生焦虑感和危机感，“蚁族”面临重新找回“自我”的社会位置问题。促进“蚁族”提高社会认同、有序地融入城市，既是社会发展的客观要求，也是保障社会稳定的必由之路。
一、社会认同的界定
社会认同理论认为社会群体的成员身份和群体类别是一个人自我概念的重要组成部分。该理论是20世纪70年代英国社会心理学家Tajfel首先提出，为解释群体行为开辟了新的路径。他认为，社会认同是“个体自我概念的一部分”，这种自我概念来自于他/她对某类社会群体（或多个社会群体）的成员资格的知识，以及基于这个成员资格的价值和情感意义（Tajfel，1978：63）。
近十年来，中国各界学者均对社会认同提出理论性与操作性定义。李友梅教授从以阶级认同为轴心的社会认同体系的角度出发，将社会认同定义为“社会成员共同拥有的信仰、价值和行动取向的集中体现，本质上是一种集体观念。与利益联系相比，注重归属感的社会认同更加具有稳定性”。郑杭生教授从社会学中的社会互构论视角界定社会认同，即个人和群体对其身份和社会角色的自我认定和他者认可。方文教授凸显群体资格在社会认同中的核心地位：社会认同是“行动者对其群体资格或范畴资格（membership）积极的认知评价、情感体验和价值承诺”。此外，在社会学的实证研究中，一些学者根据研究需要对社会认同作出了操作性界定。比如，王春光是最早对农民工的身份问题进行实证研究的学者，按照他的定义，社会认同是对自我特性的一致性认可，对周围社会的信任和归属，对有关权威和权力的遵从等等。
本文按照亨廷顿的分类方式，认为社会认同并不是一个简单的概念或单一的维度，“蚁族”可能面临的主要社会认同问题表现为文化认同、群体认同、地域认同、地位认同和职业认同。
二、“蚁族”社会认同的现状
（一）文化认同
文化认同，即“我该采用哪一种文化模式的”的回答，文化认同体现在语言学习、穿戴的服装、吃的食物、采纳节日、交往的人群等方面。调查显示，“蚁族”对迁入地的文化认同呈现出滞后性。大部分“蚁族”没有学习过苏州方言，在生活与工作中均使用普通话。他们很少邀请本地人到自己家里做客，即使对本地风俗较为熟悉，也很少会过本地人的节日。例如，受访者E表示，“旁边住了什么人我都不太清楚的，平时也不串门。一般都是自己待着。”“刚来的时候特别不适应，吃东西口味都不一样。只能自己买点菜去做……过的节日都差不多，也有不一样的风俗，像是端午节我们那边都会系五彩绳。”
（二）地域认同
地域认同包括原住地地域认同与迁入地认同两个方面，其中又以社区归属感、定居意愿、未来认同等具体为主。“蚁族”在城市接受高等教育、受到现代城市文明的熏陶，因而对家乡的乡土认同较弱，他们对迁入地的地域认同的程度相对较高。留在城市是他们对城市生活境遇的社会理性的选择，相信大城市有更多的发展机会和更高的经济效益。“我记得曾有个老师给对我们说：未来你们就会知道，一个人出生在什么地方太重要了。我现在明白这句话的意思了。……我想我们出来是为了什么，难道就是想自己在大城市吗？不也是想给未来的孩子一个好的环境。”X在访谈中说道。当大城市的优势成为众所周知的社会共识，这也增添了“蚁族”对迁入地的地域认同。但与此同时，与希望在此定居、未来子女能在此发展的意愿相矛盾的是，大多数“蚁族”却并没有城市归属感。Z表示，“苏州真的很好，民风好，风景好，我很喜欢。但是因为各种原因我不能在这里定居，算是一种遗憾，可能很快就会离开，很不舍。”
（三）群体认同
群体认同，即群体身份认同，认为自己归属于外地人还是本地人。调查结果显示，“蚁族”有较强的“外地人”身份认同倾向。“蚁族”满怀对城市资源与生活的向往和追求来到城市，却因各种问题无法融入到城市的制度和生活体系，他们又不愿意回归资源紧张的小城市，便会在两难和困惑中形成“双重边缘人”的社会认同。在接受访谈中，Y曾谈到，“我毕业4年了，和老公结婚三年了，我们都是外地人，在苏州工作两年。年初时我下了下狠心，有这几年的积蓄加上亲戚借的在我们老家的5线以下的城市买了套期房，打算生孩子时好歹有个窝，现在我俩的工作都在苏州这边，回家意味着放弃这边的一切重新来过，老公的专业比较窄，老家就业形势又不好，不知道到底该怎么办。”
（四）地位认同
地位认同即社会经济地位身份认同，个人对自己在社会阶层结构中所占据的位置的感知。结果显示，大多数“蚁族”倾向于认同为中层和中下层，也有部分对自己所处的社会地位处于模糊状态。在社会经济地位评价中，原住地居民以及迁入地的新苏州人都会成为“蚁族”评估的参照群体。“蚁族”还会根据未来经济成功的想象以及迁移前后的经济状况变化来评估自己的社会经济地位。如W所说，“我好歹也是大学毕业，我可以找一份稳定的工作，大城市工资要比家里那边高，我想通过自己的努力改变现在的生存状态。”
（五）职业认同
职业认同具体操作化为“福利待遇”、“薪水”、“升迁机会”、“工作量”、“劳动设施与条件”、“与老板、同事的关系”等指标。调查显示，“蚁族”职业认同的总体水平处于中间水平，由于急切希望通过职业成功来证明自己的决定和所付出的高教育成本，再加上生活成本所造成的压力直接影响到他们对于职业的满意度。在日企工作的W提到，“房子真的是买不起，我现在租住在苏州工业园区优租房，但只能申请住两年。不知道什么时候才能有自己的家。”虽然已有一份稳定不错的工作，但是W依然觉得生活压力大。在苏州一家旅游公司工作的M表示，“在小地方，找个工作都要靠关系。这边比较好找工作，相对公平，工作环境也好很多，公司还会组织一些活动……但是城市里到处都是大学生。毕业一年多已经换了两个工作了。大专文凭，学的是工商管理，却只能做做销售、客服和文员之类的工作。”大学毕业生
三、“蚁族”社会认同的影响因素
（一）制度性因素
根据社会认同理论，社会身份是主体与社会环境互动的结果。如果“蚁族”感受到的社会接纳越多，他们就会倾向于主动向本地社会认同进行转换。户籍制度不但直接关系到“蚁族”的基本生活保障，如住房、教育、医疗等重要方面，而且体现了当地政府的社会态度：制度性社会排斥-接纳的程度。无法获得本地户口、与用工单位的劳动合同签订率相对较低、劳动权益难以得到保障等让“蚁族”感受到制度性社会排斥。同时，城市居住证的使用可以促进“蚁族”将迁入地社会纳入社会身份的建构当中。
苏州作为江苏省居住证制度试点城市，自2011年来，流动人口居住证累计发放超过1000万张。这为“蚁族”在教育、医疗、社保等方面，享有与本地居民一样的“同城待遇”提供了一定的制度保障。
（二）社会经济地位
追求更大的经济成功几乎是每个“蚁族”迁移的动力之一。然而在所有社会中，人们掌握的社会资源不等，存在着社会经济地位的分化。如果说制度合法性使“蚁族”在基本社会保障方面有所差异，那么，对个体而言，社会经济地位则直接关系到“蚁族”的直接现实利益。
根据社会认同理论，若是城市“蚁族”社会经济地位越高，积极的自我体验就越多，自尊感越强，这种自尊感可以通过社会比较来实现，如与较低社会经济地位的本地居民比较以及获得家乡人的社会羡慕等。因此，提高“蚁族”的社会经济地，更有利于他们进行积极的社会认同建构。
（三）社会记忆
四、促进“蚁族”社会认同的思考
（一）履行政府公共服务职能，促进和谐
政府作为城市管理者，应充分认识到“蚁族”“进程”是不可逆转的发展趋势，在考虑现实城市容量、承载力和城市发展潜力的前提下，把“蚁族”的城市融入问题放在社会和谐目标框架中，积极探索和科学规划户籍管理制度、社会保障体制以及就业创业扶持政策，提高其收入水平，提升其就业质量，提改善其生活状况。
1.健全制度保障，创新社会管理。在享有社会资源和获得社会机遇等诸多方面，户籍制附带的就业、医疗、公共资源等方面的差别待遇成为“蚁族”的阻碍，表征着对“蚁族”的社会排斥，影响其城市融入。因此，改革户籍制度，推动社会合理流动势在必行。
苏州市自2010年起便开始推进居住证制度建设工作，以适应社会管理创新的形势需要，积极保障大量来苏建设者公平享受苏州改革发展成果。居住证制度的实施，是外来人口与本地人口获得融合共生的制度性保障，政府应以此为基础，不断创新社会管理，增强“蚁族”社会认同。
2.加快推进保障性住房建设，居者有其屋。政府要落实中央公共租赁住房政策要求，出台一系列加快推进公租房和廉租房等保障性住房建设的政策。条件允许的地方政府可以建造专门供“蚁族”居住的廉价公寓，按照大学宿舍的形式或居民区的方式来建造。除此之外，政府还应着力加强“蚁族”聚居区周围的公共设施和配套设施建设，如公园、公共交通、娱乐消费场所等。
2007年底，为解决城市新人群的居住难题，苏州工业园区借鉴新加坡“居者有其屋”的管理经验，推出优租房制度，为城市新人群解决“蜗居”难题提供了一种解法。但房源有限，仅能解决部分“蚁族”短期住房需求，政府还应进一步加快推进此类保障性住房建设。
3.开展职业技能培训，提升“蚁族”职业认同。政府可以结合劳动力市场需求，对“蚁族”进行职业技能培训，提升“蚁族”的就业能力、将失业“蚁族”纳入城市社会救助保障范围，使其在失业、住房、医疗等方面享受基本生活保障。
（二）加大社区支持范围，增强社区归属感
社区是“蚁族”最为集中的聚居地，是“蚁族”社会支持系统的重要载体，也是落实“蚁族”社会支持工作的主要落脚点。然而更多的“蚁族”具有较强的“过客”心理，只是将租住的社区作为暂时的栖身之所，造成该群体缺乏参与社区建设和社区活动的积极性。基于此，社区要组织多类符合“蚁族”需求的活动，促进“蚁族”在社区内的沟通和交流，社区要发挥在社会支持系统中的重要作用，充分保障“蚁族”应得的社会支持与服务，增强其社区归属感。
（三）提高非政府组织支持能力，助力“蚁族”城市融入
大部分“蚁族”城市的生活、行动得不到有效支持，挫败感、焦虑感和被排斥感普遍存在于怀揣“城市梦“的“蚁族”中。一方面，非政府组织要拓宽社会服务的范畴，通过为“蚁族”开展职业安全与健康教育、提供法律援助、组织文化发展与休闲娱乐活动等方式实行各种福利服务和便民生活服务，满足“蚁族”需求，使其得到生活帮助和心理援助，促进“蚁族”城市认同感。另一方面，非政府组织应充当政府和“蚁族”沟通的桥梁，向政府反馈“蚁族”城市融入困境和诉求的同时，向“蚁族”传达政府的政策意图，增进政府和“蚁族”相互理解。
（四）发挥舆论引导作用、加强社会的人文关怀
德国学者冈瑟舒尔茨所说：当德国需要大量外劳时，外来劳力被当成“客人”而受到主流社会的欢迎；然而，当德国的失业率上升，劳动力市场的需求发生变化之后，“客人”就被描绘成了“从第三世界到发达国家瓜分我们现有社会福利的入侵者”，排斥外来移民的社会舆论随即占了上风（李明欢，2000）。
城市要积极发挥舆论引导作用，对“蚁族”的奋斗精神、亲情意识和社会责任感给予充分肯定，形成各阶层理解、关心、鼓励“蚁族”的良好氛围。城市要该以一份宽广的心胸接纳“蚁族”的到来，共享改革发展成果。这不仅能够体现
城市的襟怀与底蕴，同时关系到城市良性有序发展。
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一、以个人为纳税单位的分类课税模式的弊端
(一)个人所得相同而税负不同
个人所得是指个人所得税法所规定的11项收入项目，即工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得;经国务院财政部门确定征税的其他所得。因为对个人所得实行分类计征，在所得取得时采用不同的扣除标准和税率，分项计算应纳税额并征缴税款，所以造成了收入单一的人多缴税，收入多源的人少缴税的现象。如张三取得工薪收入4300元，需交税24元;李四取得工薪收入3500元、劳务收入800元，合计4300元，但不用交税。个税所得相同，但税负却不同，这种不公平是因为分类课税造成的。
(二)家庭所得相同而税负不同
同样所得的家庭因为家庭成员收入构成不同而导致税负不同。如甲家的丈夫月收入7000元，妻子没有收入，甲家税负245元;乙家夫妻月收入各3500元，合计7000元，但税负为零。家庭所得相同，但税负不同，这种不公平是因为以个人为纳税单位造成的。
(三)家庭所得相同，但负担不同
家庭是社会组织中最基本的细胞，也是最重要、最基本、最核心的经济组织，家庭健康的可持续发展是国家、社会稳定发展的基石，家庭可支配收入是维持家庭稳定、健康发展的重要基础。而个人分类课税模式具有很大的局限性，它既无视家庭的内部条件差异，也不考虑家庭所处的外部地区差异，而这些差异往往可以造成家庭负担不同、可支配收入相差悬殊。
1.家庭内部条件差异，诸如赡养老人、抚养子女和家庭成员健康状况等因素导致的赡养费、抚养费、教育费和医疗费等各项家庭支出差异。如果一对夫妻一面要赡养没有固定收入的四位老人，一面抚养两个未成年的孩子，这样的家庭与夫妻双方的父母都是退休职工的丁克家庭相比较，家庭所得虽然相同，但可支配收入却相差悬殊。
2.地区发展差异，比如一线城市的家庭与四线城市的家庭相比，即使家庭成员结构、收入结构相同，一线城市家庭的生计费用要远远大于四线城市的。特别是住房费用，北上深广的房价远远高于四线城市的房价，每月偿还房贷支出可相差数倍。
(四)年家庭所得相同，但月收入稳定性不同而税负不同
个人分类课税模式未考虑在一个纳税年度中不同月份收入差异对税负的影响。比如自由职业者，这个月可能收入20000元，税负3120元，下个月可能只收入1000元，全年12个月，收入变动幅度较大，月均收入其实并不高，但税负却不低。为体现税负的公平性，应该考虑年度所得在各月分布不均的情况，削峰平谷，平均各月所得，均衡税负。
二、以家庭为纳税单位的综合课税模式的主要优点
其次，对于一个家庭中所有成员的应税所得，不再分人计算各自税负，而是汇总求和，综合计算税负，这样有助于实现税收的横向公平。
第三，对于一个家庭在纳税年度内不同月份取得的所得，削峰平谷，均衡税负，体现税负的公平。
第四，在年度终了，对于一个家庭在纳税年度内取得的全部所得进行汇总，扣除家庭生计费用后再计算家庭年度税负，实行多退少补。这充分考虑到家庭负担和地区差异，避免了一刀切的做法，可使税负更加公平合理。
我国是家庭观念很重的国家，赡养老人和抚养子女是几千年来的传统，个人收入最终还是会回到家庭收入的问题，以家庭综合课税模式计征个税，即可以解决个人分类课税模式的诸多缺点，也有利于维护传统的家庭观念。
三、家庭综合课税模式下生计费用扣除项目的构成
除个人分类课税模式下的五险一金可以继续扣除外，还应该将家庭的赡养费、抚养费、医疗费、教育费、住房费用等各项生计费用列入扣除项目。
(一)赡养费
孝敬长辈、赡养老人是中华民族的传统美德，法律应该予以保护、鼓励，将赡养费纳入个人所得税扣除项目就是一个有力的举措。我国《老年人权益保护法》规定，赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。子女，是指婚生子女、非婚生义务的人，是指老年人的孙子女、外孙子女。纳税人对被赡养人有赡养义务，被赡养人可以是家庭中夫妻双方的父母(或养父母、义父母)和其父母。
赡养费宜采用标准限额，初期可以采用全国统一标准，之后应该尽量采用地区标准限额。地区可以是地级市辖区，也可以是省级辖区。地区标准限额由税务局依据辖区内的社会平均生活水平定期核定，定期可以是一年，也可以五年，总之要随着社会发展做适当的调整。被赡养者的赡养费标准采取属地原则，本地赡养者采用本地赡养费标准，异地赡养者采用被赡养人居住地区的赡养费标准。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供与被赡养人关系证明和被赡养人的姓名、身份证号码，税务局通过系统即可查询被赡养人是否有稳定的个人收入，其个人收入是否低于当地赡养费标准，将被赡养人个人收入低于当地赡养费标准的部分作为扣除金额。
(二)抚养费
在目前国家仍然实行计划生育国策的情况下，只能允许扣除至多2个子女的抚养费，若随着社会发展，人们的生育愿望低迷，可以按实际子女数扣除抚养费，甚至按1:2的比例扣除，以鼓励生育。
抚养费宜采用标准限额，可将教育费纳入抚养费，标准限额核定办法与赡养费基本相同。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供与被抚养人关系证明和被抚养人的姓名、身份证号码。如婚生子女可以提供子女的出生证明，若是收养子女，须符合《收养法》法律规定，收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。一次申报，长期有效，有效期至子女满18周岁，若考虑高中教育之后继续接受高等教育或职业教育，可延至22周岁。
(三)住房费用
住房费用包括偿还住房贷款和房租支出，扣除时二者只能选其一。
1.住房贷款。偿还住房贷款支出(以下简称还贷支出)已经成为家庭支出的重要组成部分。但不是所有的还贷支出都可以扣除，前提条件必须是自住房，一般只能扣除一套自住房的还贷支出。如果夫妻不再同城工作，可以至多扣除两套自住房的还贷支出，两套自住房必须分别位于夫妻长期工作地。税务局可以通过系统查询夫妻双方取得稳定收入的支付单位的纳税注册地，检查其是否与自住房坐落地一致。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供住房贷款合同，扣除金额可以按照贷款合同规定的月还贷金额一次性确定，扣除期限与贷款期限一致，不必考虑日后的利率变动和提前还清贷款问题，简化手续，减少计征成本。
2.房租。房租扣除费用宜采用标准限额，由税务局根据当地实际情况核定每人租房费用定额，按照家庭人口乘以每人租房费用定额确定家庭房租扣除标准限额，实际支出低于标准限额的采用实际支出金额。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供当地工作证明、当地无房证明和税务局开具的房租发票。
(四)医疗费
国家可以规定将那些对生活水平造成重大影响的慢性病和大病病种的医疗费用纳入扣除费用，将医疗费支出减去医疗保险报销金额后的净额作为扣除金额，尚未报销的，按医疗费支出金额乘以各病种医疗保险报销比例计算医疗保险报销金额。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供定点医院开具的医疗费原始结算单据。
(五)其他费用
随着社会的发展，社会生活水平的提高，还会有其他费用，需要依据当时的情况适当增加可扣除费用。
四、对研发家庭课税模式下的个人所得课税系统的建议和构想
国家税务总局应该研发全国通用的个人所得课税系统(以下简称个税系统)。建立统一的个税系统有诸多好处：一是政策统一，贯彻一致;二是原代扣代缴单位不用自行开发维护个税程序，节约了大量人力物力;三是个人所得税法修正后可以尽快实施，缩短过渡期。
税务的个税系统应该与公安、民政、金融、证券、工商、社保和房管等部门的系统有效互联，资源共享，互为支撑，便于全面完整地掌握家庭各项信息，如家庭成员、收入支出、保险、房屋的购贷租等信息，还可以查询到地区差异情况，对家庭综合课税模式提供最强有力的支持。
每位公民以身份证号码作为个人唯一纳税识别号，终生不变。每个纳税人在银联系统银行开设唯一的个人所得专属账号，银行通过银联系统将该账号与个税系统的个人纳税识别号关联在一起。
所有单位必须使用个税系统支付个人所得。单位支付个人所得时只需提供姓名、身份证号码、应发金额和五险一金数据，将数据导入个税系统，由个税系统先以个人为纳税单位汇总收入计算个税，个税税金直接划转国库，实发金额由个税系统与银联系统衔接，转付到个人所得专属账号。
[论文摘要]随着我国在社会主义市场经济的轨道上越走越远，农村中逐渐出现诸多严峻的现实问题，其中一个突出的热点即是宅基地使用权制度。农村宅基地使用权利用的现实情况表面复杂性背后隐藏着共同的深层次原因，即我国农村土地制度与市场经济体制的差离及公平与效率的失衡协调。
我国农村土地制度一直以来是社会及学界讨论的重点，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸关农民基本居住保障而受到特别的重视。随着社会主义市场经济的深入发展，农村宅基地制度所引起的各种社会纷扰和理论困境愈多，各界对此的争论愈大。本来寄希望于近期出台的物权法，可以在此方面予以明确和发挥解纷的作用，但由于各种主客观条件的限制，物权法在宅基地使用权制度上沿用了以前以土地管理法为代表的法律法规的规定。新的立法的简单、粗陋使得农村宅基地及其使用权制度的改革仍然处于停滞的状态。同时相继出现的各种新的纠纷和关涉的法律灰色地带的困境又悬而未决，迫使人们不得不继续思考农村宅基地制度的改革方向。本文从当前严峻的现实出发，浅析我国宅基地使用权制度的隐含矛盾，探讨其应当发挥的社会作用，分析思考问题的症结所在，以求解决方案。
一、我国宅基地使用权制度的现状和问题
（一）宅基地制度的立法现状
从其性质上讲，宅基地使用权是一种用益物权。我国农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。确立了宅基地所有权在于农民集体。享有宅基地使用权的农民可以依法在集体土地上建造供己居住的住房，并享有所有权，因此其只能是用益物权。
宅基地使用权的取得和使用主体只能是该集体组织的成员，禁止城镇居民直接买卖宅基地。这项规定是为了保障农民能够获得最基本的生活居住条件，同时防止炒卖农村宅基地的不法行为危害到农民基本利益。宅基地使用权的取得原则是“一户一宅”，获得方式必须经过行政审批程序且无需缴纳宅基地使用权的出让费用。但其二次流转受到限制，宅基地使用权不得单独转让，单独抵押、继承，也不得单独出租。
宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅，而且应当尽量使用村内的空闲地。不得不占用耕地的必须经过审批。使用权的行使要符合划定的宅基地范围，照顾相邻人的合法权益。宅基地使用权如果没有法律规定的特殊原因不能被任意收回。
以物权法、土地管理法为代表的法规政策对宅基地使用权的规定旗帜鲜明地以保障农民的基本居住需要为目标，所规定的取得无偿的福利性、流转范围和方式的限制性无不体现对农民基本利益和农村稳定秩序的保障和维护。从设定之初我国社会和农村生产生活的基本情况来看，立法的出发点和立足点是正确并且适当的。
（二）宅基地使用权的实践问题
1.宅基地使用权的取得和直接利用
《土地管理法》等规定宅基地使用权的创设实行严格的行政审批制，即由申请人提出申请，集体土地所有权人同意后，经乡镇政府审核，最终由县级人民政府土地管理部门批准。这种严格的审批制将权力集中在政府手中，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配中出现的问题呈现两个分化极端。一种情况是宅基地使用权基本上由村干部把领大权。在宅基地的审批过程中，乡镇干部及村干部、越权划拨的现象严重。乡镇干部及村干部、，乱占地建房、多占地建房，不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民的利益。另一种极端情况是作为责任主体的村集体没有对农村宅基地尽足够的监督义务。怕得罪人、碍于人情、多一事不如少一事的想法充斥责任者头脑，致使宅基地被集体组织成员自作主张乱占多占严重。农村宅基地的利用大部分处于低效利用的状态，与农村宅基地所有者的管理能力低下不无关系。特殊的个别地区人口迁移流动较快，农村中房屋闲置、宅基地申请量下降或闲置荒废，造成土地利用率低下，不利于农村经济生活的开展。
当前在某些大中城市的郊区愈演愈烈的小产权房问题更是与当地的集体土地管理者如村委会、乡镇政府脱不了干系。很多情况下这些不符合法律规定，无法取得正规房产部门发放的产权证的房子由村集体或乡镇集体的领导班子直接筹划修建，目的是为当地牟取经济效益。城市及外来人口大量购买用于居住或办公，但由于法律政策的空白使得该种房屋的产权结构处于模糊不清的状态。
宅基地的管理缺乏规划基础。农村建房无序，规划不到位，村容村貌差，由于整体利用和建设规划的严重滞后，农村村民住房建设出现混乱的状态难以避免。村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展。一是呈线型扩张，即农民建新房沿公路延伸；二是呈块状扩张，新建住宅不断向村庄外扩展，村庄周围新房林立，村庄内部破破烂烂，形成典型的“空心村”。[1]
与此相应的，实践中对于如何处理使用权人建造与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施方面也还有些疑问。如农村村民大多在自家住房周围从事种植树木、蓄养少量家禽等家庭经营活动。那么是否允许宅基地使用权人在必要的范围少量超占土地，这个必要的范围如何控制都成为操作的难点。
值得一提的是目前苏南、广东珠三角等地区的由市县级政府直接牵头力推“农宅公寓化”。“农宅公寓化”全面引入了城市地产的积极因素，开启以福利性手段革新农村人居现状，以集约建房、公寓化聚居、旧村整治等为重要内涵。但农宅公寓化同样引起极大的争论和一些现实的问题。如出现的强迫农民拆迁、住进公寓后的农民就业、土地新的浪费等等问题。要想推动顺利发展，农村地产需要迈过的“坎”还有很多。①
2.宅基地隐形流转和产权纠纷
以北京为代表的一些大中型城市，由于外来务工人员较多和日益上涨的超出普通购买者承受底线的商品房价格，导致这些城市的近郊区附近出现了大量的农宅流转，其基本形式是租赁和买卖两种。近郊农村以租赁为主，租房者主要是外地务工的农民工或经商者。购买农宅的则有知识分子和白领阶层(包括公务员)，买房或是用于成家或是当作第二居所休闲度假之用，也有的用于工作场所办公；农宅的购买者中还有不少是外省市人，他们为了在北京长住，但又无法承受高价的商品房，只好购买相对便宜得多的农宅。从法律和各项规章制度来看，国家早已明确了城镇居民不得购买宅基地，宅基地也不能出租。但由于农民对于宅基地上其所建造的住房享有所有权，可以自由地买卖出租，又因为我国实行“地随房走、房随地走”即房地一体的原则，农村私宅买卖必然牵涉到宅基地使用权问题，导致购买者对自己购买房屋后享有的物权权利处于十分尴尬的地位。他们缴纳了买房款，却不能如同城市中的房产所有者一样享有该房产所处土地的使用权。由此引起的纠纷也使得购房者的权益陷入了难以充分保障的境地。房屋抵押情况大致也是如此。
正如上文现象所体现的，具有典型物权性质的房屋所有权和物权性质模糊不清的宅基地使用权之间法律规则的矛盾冲突在实践生活中已经发生了明显的冲突。主要体现为以下两类：（1）买卖合同签订后房屋已交付但未办理宅基地使用权变更登记。买受人要求出卖人履行变更登记义务。或者出卖人，要求以未办理宅基地使用权变更登记为由收回房屋。（2）在房屋拆迁搞房地产开发或工业小区建设，农村房屋所有人可以得到一笔远高于房屋出售价的拆迁补偿款时，原所有权人诉至法院要求确认房屋买卖合同无效从而收回房屋。由于法律法规的不健全，对农村私房买卖合同的效力形成了认识差异导致实践中的审判标准和结果不同[2]。另一方面，长期无法明确宅基地使用权的物权性质，进一步又影响了农村房屋登记工作，未登记房屋的权利状态不免就陷于不清不楚之中了。这更加影响了农村房屋买卖纠纷的解决。
3.宅基地取得法定方式单一性和实得方式多样性的背离土地管理法、物权法规定农村宅基地的取得必须按照“一户一宅”原则，经过行政审批程序无偿获得。但该条文明显没有考虑到实际生活中有一些其他的方式可以使他人从原宅基地使用权享有人手中附带地获得宅基地使用权，并且这些方式实际引发了一些法律上的难题。
最普遍的情况是，宅基地上的房屋被继承（或受遗赠）附随取得的宅基地。根据法律的规定，无论是城镇还是农村，公民对宅基地只享有使用权，没有所有权。即宅基地不属于公民的个人财产，不能转让和买卖，也不发生继承。但是在宅基地上建造的房屋属于公民享有完整所有权的合法财产，当然属于《继承法》第3条规定的遗产的范围，房屋是可以发生继承的。而正如上文所述房地不可分离。凡是房屋所有权合法转移，宅基地使用权也随之转移。而这又与宅基地取得的身份性发生了冲突。有的学者认为继承人继承房屋的所有权之后，宅基地使用权人仍然由其继续使用，当所继承房屋灭失时，宅基地所有权享有者集体组织有权收回使用权。有的学者提出，结合继承人的身份要素，属于集体组织成员的继承人享有继承份额内被继承房屋的所有权，而不属于集体组织成员的继承人则只能享有房屋的使用权。如果同时出现这两种继承人，他们对被继承的房屋不能成立共有关系。如果只是存在后一种继承人，那么宅基地是否调整由集体组织自行处理，待发生拆迁时，各继承人可对拆迁款进行分割。同样的规则适用于受遗赠的情况。
比较这两种观点。可以看到其首要区别在于是否区分继承人的身份。从宅基地使用权取得的身份性来看似乎首先区分继承者身份更加顺理成章。但区分身份的目的在第二种观点看来是为了确定继承人获得所有权还是使用权。那么区分身份的缺陷就是很明显的了。农民对宅基地上自己建造的房屋毫无疑问享有所有权，继承人对房屋的继承人根据继承法的规定当然继承房屋的所有权。而区分继承人的身份剥夺了继承人本应该享有的所有权，降格为使用权是没有依据的。只是由于国家城乡土地制度不同，为了平衡继承权与集体经济组织之间利益，不属于集体组织成员的继承人应该享有的合法利益就被剥夺，继承人的法定权益和实质公平在国家的管理制度面前被无情地牺牲，实在有违法理精神。个人不赞同第二种观点的处理方法。
相较而言，第一种解决方案虽然有可能导致要么某位集体成员取得多处宅基地要么城镇居民获得宅基地，但将房屋灭失与宅基地使用权的存在联系起来，既不违背继承规则，又为集体组织行使权利留下了空间和机会，折中的效果更好。二、宅基地使用权问题的解决方案和理论探索
（一）“房地一体”的例外调整
虽然我国理论界和实务界早已经确立了“房地一体”的房屋和土地使用权流转原则。但在现实中面对农村宅基地制度的特殊性时遇到了困难。综合各种情况的考虑，具体在房屋转让和抵押上，笔者提出这样一种解决方案。
该方案不可回避的一个问题是，出卖人通过买受人出资应买受人的要求翻建房屋，再卖给出资者使用以方便买受人入住要求，规避了房屋转让后，买受人因不满意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用权的法律强制性规定。而且这种方式早在国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》已经明确规定为违法行为。但该答复作为司法解释的法律效力如何尚有待考察，何况时过境迁，1990年与现在相比，土地和房产市场的开放程度不可同日而语，突破这一解释也有实在的现实基础。
（二）宅基地使用权福利性与财产性、公平和效率的动态平衡
于是针对社会主体在经济生活中自发的利益需要，国家依靠单纯的禁止，堵而不疏已经行不通，也不合法理依据。国家立法和制定政策的价值取向应该从公平向效率倾斜，充分考虑到农村、农民新时期的发展利益和效率利益。权利本位的法律追求在于保障民事主体的个体利益和自由，实现财产效益的最大化。兼顾义务是强调民事主体履行财产的法定义务或接受必要的限制，但必须明确的是后者是以弘扬而不是放弃权利本位为前提的[4]。以效率为先导，创造市场经济条件下财富利益的增长才有可能，个体权利的充分自由发挥，更多的利益也才能得到更为均衡的分配。
忽视我国的基本国情，完全不从农民的基本权利和基本利益出发，只是将资源完全交托市场配制，放弃国家的宏观调控和管理组织职能是不正确的。但过分强调人多地少的国情，政策在效率与公平之间不当地倾斜于公平，最终导致的结果是城乡经济发展水平在拉大，农村居民与城镇居民的实体利益收入在逐步拉开，公平最终反而得不到保障。农村中的社会主体虽然将农村土地流转与割裂的大市场联系起来，但自发性带来的盲目、浪费造成的问题多多，此时应该是轮到国家对此加以引导和规范的时候了。更何况除流转问题以外，宅基地问题还有很多是因为缺乏相应的配套政策和管理工作滞后造成的，更加需要国家和各级政府采取有效完善的规制措施。
三、结语
农村宅基地使用权改革必然是要放在农村土地制度和社会制度的整体构建中考量，是一个长期且复杂的过程，单单依靠物权解决方法和力量不够，重要的是要将农村社会保障和农民发展利益挂钩，而这一问题还需要在实践中进一步探索。
[注释]
①这些“坎”一般有三个：住进新公寓的“观念坎“、“农宅公寓化”适用地区的“产业坎”、农村劳动力转移的“就业坎”。参见：边疆.农宅公寓化，警惕借“新农村建设”刮风[J].中国地产市场，2006，（3）.
[参考文献]
[1]何玉婷.流转：农村宅基地的改革路向[J].法制与社会.2007，（3）.
[2]陈特.宅基地使用权[A].张柳青，单国军.物权法审判实务精解[C].北京：中国法制出版社，2007.
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留学生在美国住宿安排一、学校宿舍
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二、校外住宿
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三、寄宿家庭
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美国留学护照办理攻略一、护照办理流程
1、携带本人身份证或者户口簿到户口所在地公安分县局出入境管理部门领取《中国公民因私出国(境)申请审批表》
2、填写申请表。
3、提交申请。
提交申请时必须携带下列材料：
1)本人身份证或者户口簿原件和户口簿首页、本人资料页、变更页及身份证的复印件。(申请人居民身份证、户口簿及复印件;在居民身份证领取、换领、补领期间，可以提交临时居民身份证。)
2)填写完整的申请表原件。
3)符合要求的彩色照片1张。
4、领取护照。
二、护照办理材料
1、2寸近期正面免冠彩色照片2张，国家公职人员不着制式服装，儿童不系红领巾，背景色以各地出入境管理处规定为准。
2、已满16周岁的居民携带本人户口簿(集体户口提交《常住人口登记表》)、居民身份证(或者临时身份证)，未满16周岁的居民携带本人户口簿(集体户口提交《常住人口登记表》)、其监护人居民身份证原件以及能证明监护关系材料的原件(如户口簿、出生证等)，并由其监护人陪同前往办理
3、部队院校在读无军籍学员还须提交所在院校出具的无军籍证明，军人携带军官证(或者离退休证)、部队《因私事出国(境)人员审查批件》原件，所在部队须在《中国公民因私出国申请审批表》上出具意见并盖章，负责人要亲笔签名确认。
三、办理费用
申请非移民签证之前，签证申请人，包括儿童在内，均需缴纳签证申请费，并且该费用不予退款、不得转让，有时也称为可机读签证(MRV)申请费。无论是否获得签证，均须缴纳签证申请费。具体费用视申请的签证类型而定。根据您的国籍及所申请的签证类型，您可能还需缴纳签证签发费或“对等”费。该网页列出了各类非移民签证的申请费用。请注意，此处所列仅为非移民签证的申请费。
四、付款方式
尽管此处所列费用以美元计，但付款时须使用当地货币。您可以到中信银行800多家营业网点或通过中信银行ATM自动柜员机，或使用中信银行发行的借记卡在线缴纳费用。有关付款选项的详细信息，请访问此处。要查询中信银行营业网点或ATM自动柜员机。
五、签证费用的规定
您缴纳的签证申请费不予退款且不得转让。缴费后您会收到一张收据。该收据自付款之日起生效，有效期一年，您可以凭此收据预约美国大使馆或总领事馆的面谈。您必须在收据失效之前，即缴费后的一年内，预约面谈。如果在此期间没有进行预约，您的收据将会过期，您则必须再次缴纳申请费并重新开始流程。
六、类型及申请费
关键词:物业税;空置税;房价;宏观调控;十七大报告
2009年《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》的出台使物业税进入政府操作层面,其施行是否符合我国的现实国情及房地产业的实际状况成为专家学者和社会大众的讨论热点。本文将在吸收诸多研究成果的基础上分析物业税可能引发的矛盾和问题,继而找出较为有效的解决办法――以空置税替代物业税,并对空置税进行初探。
一、征收物业税可能面临的矛盾和问题
从国际经验来看,物业税已经成为各国政府调节房地产市场的重要手段,具备值得肯定的诸多优势,但从我国现阶段国情出发,征收物业税可能引发多方面的矛盾和问题:
(一)宏观经济环境尚未稳定,征收物业税不适时宜
经历金融危机洗礼的各国经济,目前尚未走出衰退的阴霾。2009年第一季度,世界主要经济体GDP增长指数均为负值:美国负增长5.5%,日本负增长率高达14.2%,作为欧盟核心的英、法、德负增长指数都在5%左右,我国外向型经济所面临的国际贸易环境相当恶劣。国内经济发展状况也不容乐观,过去9.5%~10%的高增长态势无法长期维持,“保八”成为2009年经济工作的主要任务,而且增长主要依靠政府财政政策的支持和推动,其自身未必具有持续性。作为国民经济重要支柱的房地产业,具备产业链条极长、与其他诸多产业关联度极高等特点,它是影响GDP未来走势的重要因素。
图1表明,以房价为显著标志的我国房地产业的发展状态与以GDP指数为标志的国民经济运行状态相互关联、影响甚深[1]。物业税的课税对象是全国范围内的一切不动产[2],其主要目的是通过强制性增多流通领域的房产数量来降低房价。那么,物业税的直接负效应可能使刚刚企稳的国民经济再次陷入困境。因此,在内外经济形势如此低迷的情况下,简单地套用他国经验、盲目征收物业税并不符合“天时”。
(二)物业税合法性没有普遍共识,地方财政面临严峻挑战,征收物业有待论证
在西方发达国家,房屋及其下面的土地是随买卖一并交易的,业主一次性获得的是土地及土地上房屋的双重产权。我国城镇土地归国家所有、农村土地归集体所有,房屋的买卖已经是剥离了土地层面的单纯地上不动产的交易,而土地出让金在本质上是房产所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]这种特殊的国情就给物业税的征收带来了多重阻碍:(1)一次性付齐的土地出让金能在短期内直接增加地方政府的财政收入并充当地方干部政绩考核的硬性指标,如果征收物业税,财政收入严重吃紧的客观实际必然使地方政府存在抵触情绪。(2)人们认为高额的土地出让金中理应包含了70年的物业税,如果旧房的土地出让金不被折合成物业税,那就无端增加了现有产权人的负担[4],而且难逃不公平征税的嫌疑。如果旧房的土地出让金被折合成物业税中的一部分,那么物价变化导致的折合方法是否合理也是一个障碍。即使按照硬性指标将土地出让金折入物业税中,地方政府仍旧绕进面临财政吃紧的境地[5]。(3)我国土地的性质决定了房屋所有权人不拥有房屋下土地的产权,因此,在没有产权的情况下,对房产所有人征收物业税在法理上找不到依据[6]。
(三)当前房价过高,某些房屋用途尚未确定,征收物业税难以确定合理税率[7]
(四)缺乏相应的组织机构和人员,征收物业税的政治成本、经济成本过高
(五)开发商追逐利益最大化,征收物业税抑制房价的实效性有待考证
(六)地产商准入门槛降低,征收物业税可能加大金融风险、造成土地资源浪费。拿地成本大幅降低,房地产开发对房地产企业资质的要求也就随之降低,受高利润率吸引,新的房地产企业将应运而生,新老企业都会在零地价的刺激下大肆开发楼盘,房地产市场的短期虚假繁荣会带来土地资源的极度浪费和房屋的过度建设。从消费者角度看,困难群众可能仍旧支付不起房价而需要政府提供保障性住房;中等收入者可能因为房价的降低具备了囤积房产的能力,合理的投资行为可能转向投机行为;购房门槛的降低也会使一部分支付能力较为低下的买房者通过按揭方式实现购房愿望,随后,物业税的缴纳和税负的逐年升高会不断增加购房者的负担,这无疑给银行增加了巨大的金融风险[12]。
总之,中国房地产业面临的我国社会主义初级阶段的特有国情决定了中国政府在房地产领域的宏观调控措施绝不能照搬西方模式,我们必须在吸收物业税有利因素的同时,深刻分析其存在的问题和可能引发的矛盾,从而找到取代物业税的新思路,引导我国房地产业健康发展。
二、关于空置税的初探性研究
征收物业税的一个主要原因是政府希望通过强制性措施推动大量闲置房进入市场交易环节,从而达到稳定房价的效果。上海易居房地产研究院2009年4月28日研究报告显示:从全国来看,2008年我国商品房和商品住宅的空置率分别增至9.5%和6.34%,如果这些白白闲置的商品房能够被合理利用,那么房地产领域贫富差距过大引发的尖锐矛盾将得到有效缓解。如何借鉴物业税的合理化因素,避免其存在的弊端,切实提高空置房的利用率等问题,笔者将在以下关于空置税的研究中初探性地给予回答。
(一)关于空置税的界定
所谓空置税是对我国城镇范围内、处于空置状态的所有住房按一定比例征收的财产性税额。所谓“处于空置状态”许多业内人士认为应该是指商品房已经竣工且被验收合格、取得了建设管理部门颁发的交付使用许可证书但尚未售出的状态。建设部对空置状态的理解则是经过竣工验收后,商品房滞销积压3年以上的状态。有学者提出“空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘;楼盘前期推广力度不够,销售不力产生的大量尾房;购买人群对新房降价的期待使楼盘销售周期拉长,从而使老楼盘转为新增空置房;开发商用于抵债的债权方以及被法院罚没、羁押而进入二手房市场的部分房屋”,“空置既针对房产持有人,也同样针对地产持有人”[13]。笔者认为,空置税的界定应该考虑以下几种因素:
1.空置房定义不应该局限于商品房的范畴,只要是处于空置状态的住房,不论是商品房还是经济适用房、两限房或者其他政策性住房都应该成为空置税课税的对象。因为征收空置税的目的是在整合一切空置房源的基础上,利用收税的强制将其推向市场,从而缓解住房市场供需关系紧张的局面。
4.空置税的课税对象只针对住房。征收物业税的初衷也是为了解决百姓住房难的问题,因此没有必要把课税对象扩大到一切不动产,因为对商业性建筑、公共建筑等征收物业税根本无法缓解住房供给不足的压力,而且在商铺供过于求的情况下,因为加重税负可能导致商业成本增加,商业成本的增加可能致使商业经济发展速度下滑,这种不利于国民经济健康发展的税收要坚决予以抵制。
5.一个家庭拥有的第二套住房不宜被定义为空置房。因为征收空置税打击的对象主要是占有大量房产的炒房客等投机者,而不是合理合法获取财产性收益的中等收入者,允许一个家庭拥有两套住房符合我国“扩大中等收入者比重”的目标,符合我国现有家庭结构对房地产资源合理利用的范畴。以一个家庭拥有的第三套住房作为空置房符合我国国民经济发展阶段的实际,拥有三套以上住房的家庭属于在市场经济体竞争中的优胜者,作为先富起来的一部分人,他们在享有改革开放成果和资源的同时应该负有更多的社会责任,对这部分高收入人群征收空置税符合世界各国在调节不动产收入举措上的国际惯例。
(二)空置税代替物业税的原因分析
3.空置税同物业税一样,可以通过税收手段对社会不同收入阶层进行有效调节,缩短贫富差距[15]。空置税既然是财产税的一种,那么它的纳税义务人就锁定了财产的所有者,也就是说,房地产多的人承担更多的纳税义务,而且随着房地产数量的增多,有些所有者须缴纳翻倍的税额。这种对不动产征税的方式直接实现了对社会财富的再分配,有利于缓解社会矛盾,增加住房保障资金,促进社会和谐。同时,空置税税款不用作为土地出让金的代替品,它给政府财政提供了更多的经济支持,完全可以作为建设保障性住房的建设基金、保障性住房的货币补贴、政府调控房屋租赁市场基金等。也就是说空置税在客观上可以推动“居者有其屋”目标的实现,可以成为政府落实住房保障政策的现实性调控手段。
4.征收空置税打击的目标是哄抬房价的投机行为,不打击合理合法的投资行为。它只会消除扭曲供求关系的非正常因素,使房价能够真实地反映房地产市场的有效需求,而不会阻碍房价在房地产市场机制作用下的正常上扬,更不会因为制约了房价的上涨而影响我国国民经济的企稳复苏。
5.征收空置税只针对住房并不针对土地,因而并不替代现有的土地出让金,也就是说,地方政府的财政收入不仅不会减少,还因为对拥有多套房产的富人征高额房产税而增加了长期稳定的税源。因此,空置税的征收比物业税的征收更有利于调动地方政府的积极性。而且已经购置了一到两套住房的百姓不会因为空置税而增加养房负担,不会产生物业税可能引发的矛盾,也不会遭遇物业税面临的抵制。
6.由于空置税针对空置的住房征税,也就是说实际纳税人应该是开发商或者拥有第三套以上住房的富人,因此,空置税的税率完全可以效仿国际上的做法进行确定。如果我国确定空置税的税率为60%起,随着房产总面积的增多而逐渐递增,那么,目前大量的空置房所有人很可能选择出卖或者出租房屋,这就实现了增加有效性住房供给的目的。另外,为了防止空置房所有人制造假的租赁合同逃避纳税,政府必须严格规范房屋租赁市场,实行严格的出租房屋登记制度,并且对出租人征收高额的房产盈利税,使房产所有人通过出租房最终获得的利润率等于或者略高于社会平均利润率。这样,既打击了房地产投机行为,又保护了居民正常的财产性投资收益,征收空置税更符合我国国情。
8.空置税的征收并不取代与土地有关的税费的征收。所以,随着土地数量的减少、土地价格的攀升,资质差的房地产企业必然被淘汰出局,实力雄厚的企业可能占据房地产领域的主导地位,这对国家加大房地产领域的宏观调控力度、提升宏观调控质量有着重要意义。同时,房价不会因为土地价格的变动而非理性下跌,需要得到保障性住房和援住房的人群也会因为政府财政的增加而得到更多的住房实物或者住房补贴,因此,房价理性的增长会限制盲目购房的人群,减少“房奴”数量。这样,空置税的征收不仅有助于降低金融风险,也可以帮助缓解社会矛盾。有人担心地方政府任期内热衷卖地、寅吃卯粮,那么,我们必须明确的是物业税的征收也未必就能达到约束政府的作用。因为征收物业税后,几近无偿拿地的事实会把竞标取得土地的现状退回到政府批地的时代。所以,真正落实现在在规制土地转让环节的有关政策措施是避免腐败的有效途径,我们不能期望一项空置税根本解决诸多深层次问题。
最后,希望本文对空置税的思考给过热的关于物业税的讨论打开新的研究视野,希望日后空置税的真正实施能够给过热的房价以牵制性的力量,希望年轻的中国房地产业能够优化产业结构、实现可持续性发展。
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WeiWei
(MexismSchool,BeijingBusinessUniversity,Beijing100048,China)