住房租赁加速进入资管时代，机构化运营开始释放模式红利。
近日，关于“租房还是买房”的话题再次冲上热搜，有网友称不想背负房贷，也有人称租房是给房东打工。热议背后，住房在当下社会的角色已然生变。曾经房地产热火朝天时，租房更多是“打工人”无奈的选择；但时过境迁，当买房脱离投资属性、回归居住本质，租房的幸福指数也得以被看到。
为助力更美好的居住，加入住房租赁赛道的公司越来越多，其中部分头部优秀企业，已探索出可持续性、更具资管专业属性的商业模式。近日，贝壳公布2024年一季度业绩，期内净收入为164亿元，其中房屋租赁服务收入达到26.3亿元。面对住房租赁这张考卷，贝壳是如何作答的？
从“有房租”到“租好房”
临近毕业季，租房成为大学生步入社会的第一课。打开社交平台，“群租房”、“串串房”......各种租房乱象映入眼帘，有人精挑细选，还是不慎入住了甲醛超标、集体群租的“陷阱房源”。
一直以来，租房都被认为是鱼龙混杂、偏向微利的行业。尤其是近两年来，租房领域爆雷事件频发，“租金贷”等违规模式被叫停、恶性竞价收房导致运营失衡，行业发展真正来到了十字路口。
一方面，在“租购并举”的宏观政策下，国家对租赁市场的支持政策频出。为了促进租房市场发展，多地相继出台政策，通过土地、金融、财税等各方面大力推进租赁住房的发展，房源供应快速增加。
多方因素交织下，当下我国住房租赁所处的行业阶段已然转变。保障性租赁住房的快速增加，缓解了市场上“小户型、低租金”房源较少的结构性矛盾，住房租赁供需市场进入新均衡状态。但与此同时，人们租房的体验并不好，住房结构性失衡问题突出，租房供给的质量、职住平衡等仍需改善。
嗅到市场动向，贝壳2021年便宣布“一体两翼”战略，惠居“亮翼”发力租房赛道。作为贝壳旗下租住服务平台，贝壳租房致力于让新市民、青年人等租房群体租得到、租得好、租得稳，让租房成为美好生活方式。
在提供租赁品质服务、提升资管专业性的导向下，贝壳租房在供给侧致力于“多层次供给”，以租赁经纪服务、分散式房源托管、集中式公寓运营等方式，为构建多层次的住房租赁供给体系贡献力量。
租赁经纪服务，即向业主和租客之间提供租赁中介服务。分散式房源托管服务即贝壳省心租，将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务。集中式公寓运营服务，即从业主端托管或包租集中式公寓房源，再向租客提供公寓产品及运营服务。
实际上，贝壳入局租房市场，有自身多年经验积淀。一直以来，房屋租赁领域都是贝壳的主要业务之一，过去二十年，贝壳及链家已累计服务近千万租房需求。在“一体三翼”业务架构中，贝壳能够发挥自身长期在科技、服务、产品、供应链等方面的能力沉淀，持续投入租赁市场的供需两端。
另一方面，贝壳对住房租赁的理解已然升维。过去，租房市场充斥着大量“二房东”，通过“赚差价”“信息差”从中牟利。而贝壳认为，市场对资管、租赁服务品质的需求，正使住房租赁行业加速进入资管时代，机构化运营开始释放模式红利，服务效率、服务质量、服务品质正成为新的突破点。
专业资管打通盈利模式
入局租房市场的贝壳，今年一季度成绩单如何？
5月23日，贝壳公布2024年一季度业绩。财报显示，期内贝壳总交易额（GTV）为6,299亿元（人民币），净收入为164亿元。其中，一季度贝壳房屋租赁服务收入达到26.3亿元。2024年一季度末，省心租业务在管房源量突破24万套；集中式长租公寓在管规模超过1.1万套，去年同期为约7000套。
26.3亿元的租赁服务收入、24万套省心租在管房源、1.1万套长租公寓在管规模，贝壳租房交出了一份稳健亮眼的数据单。这背后，与贝壳对租赁业务的理解和选择密不可分。
在微利的租房赛道，以二房东身份“吃差价”往往是最快的方式，这也是租赁行业上半场的普遍模式。但贝壳租房从一开始就摒弃了这条道路，选择倒逼自身，借助资管效率及客户服务跑通盈利模式。
贝壳的考量是，当长租成为常态、租房需求升级，租客对房源品质和配套服务提出了更高要求，业主端同样希望平台能提供更高效率、更一站式的专业化服务。洞悉到行业痛点，贝壳租房选择通过提升房源运营效率以及建立完善的租后服务体系，以实现从中介居间到租赁品质服务的升级。
以“分散式房源托管服务”为例，贝壳于2022年陆续在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州、宁波、武汉、广州、南京、西安、济南13个城市推出“省心租”，将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，在业主端提供专业的房屋托管服务，在租客端提供专业的房屋租赁服务。
一方面，贝壳摒弃了吃差价模式，提高平台能力、管理效率，达到整体业务的“微利可持续”：在业主端，通过提升出房效率，快速去化，尽量缩短出房的实际周期，挣“空置期”的钱。除了通过各类标准筛选品相更优的房源，还要兼顾价格优势，打造“区域内高性价比房源”实现快速去化，达到业务的“微利可持续”。
另一方面，不断提升服务品质，让其成为分散式托管业务最大的增值点。在租客端，贝壳对十万租客深度调研后，针对换租成本高、退租解约没有保障等痛点，将“省心租”服务升级为包含维修、保洁、灵活支付等在内的七项服务权益,形成标准化程度更高的服务流程。
据了解，仅维修服务一项，贝壳省心租为租客提供超过1000项的免费日常维修服务，覆盖95%的日常维修需求，这些维修需求在租客发起的24小时内就会有管家及时处理，真正实现住得省心。基于资管与服务水准，省心租得到市场高度认可，一季度末入住率达96.5%，同比提升约2.7个百分点。
集中式公寓在管规模扩容
当下，年轻人在租房时更重视居住体验，对居住品质和周边环境等因素的重视程度更高。
贝壳调研数据显示，95后青年租客选择带有一定服务的机构化房源的比例为22.2%，高于29-35岁2.2个百分点，特别是选择集中式公寓的比例较高，为14.4%，高于29-35岁2.9个百分点。很多新青年在选择住房时，在支付能力允许的情况下，更愿意租住提供品质化房屋和专业化服务的机构化房源。
一直以来，贝壳租房紧跟不同城市政策，基于城中村、集体土地、自持型租赁用地等多种供给渠道，探索包租运营、委托运营、联合运营等模式，并打造自有集中式租赁住房品牌。目前，贝壳租房打造了新青年公寓、海盐公寓等集中式公寓品牌以及酒店公寓品牌悠悠酒寓，有效补充市场供给。
截至2024年第一季度末，贝壳集中式公寓品牌共签约项目超过20个，在管房源规模超过1.1万套，上海、北京、成都、杭州等多地已落地新青年、海盐等不同定位的公寓产品。截至一季度末，自营公寓开业满6个月的项目的出租率，较去年同期提升约3.8个百分点，达到94.8%。
集中式公寓并非新鲜事物，但贝壳租房有自己的打法，即采用C2M理念设计产品，提升去化及服务效率。以去年贝壳租房落地成都的海盐公寓为例，产品设计团队调研了周边的普租房、长租公寓，充分考虑到用户对床宽、收纳、动线、公区的需求，最终设计出三种户型，满足了长短租、做饭、学习、聚会等多种生活场景，该项目试运营落地的一个半月内，满租率就超过了90%。
贝壳租房C2M理念背后，是其多年服务用户的沉淀。数据显示，贝壳每年的租房用户访问量超过3000万，商机超过2000万，租赁成交单量超过200万。通过海量的房源信息、真实客户交易数据的常年的积累，和时刻的线上线下的连接，贝壳懂用户想要房子，根据需求来设计房型、满足需求。
站在行业发展的十字路口，贝壳租房凭借资管与服务两个抓手，已经走出属于自己的路。2024年，包括贝壳租房在内的行业入局者，将面临全新的市场环境，随着更多保障性租赁房源入市，房租赁行业将正式进入品效竞争阶段，租赁企业比以往任何时候都需要提供多元化的“好房子”。
贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东指出，“2023年针对业主价值主张和风险控制的产品升级，和我们对资管经理等服务者角色形态的调整，让我们的租赁服务业务可持续运营的基础形态跑了出来。在为客户带来更好的租住体验和服务产品迭代上，我们还有巨大的成长空间。”