个性化旅游服务与产品将成为供给侧改革重要领域
并将成为中国旅游投资重要决定因素
吴彤提到，历经15年的锤炼，巅峰智业已经从一个小的旅游规划院发展成了从投资到运营、规划、营销为一体的前端产业链公司，承担过海上丝绸之路规划、大连市旅游，贵州省，福建省，青岛省等重大项目。在此基础上，巅峰智业针对旅游产品的投资也是具备了优势的先决条件。
那么，文旅投资目前呈现出什么样的趋势呢？
1、首先是资源能力向产品能力的转变。
吴彤提到，2010年开始，随着中国经济的转型，中国的旅游发展也进入了一个重要的阶段。地产、能源、矿山等一系列的重资产投资遇到了不同程度的障碍，经济三大升级带来巨大发展机遇，旅游行业成为各大投资聚焦的风口。除了旅游资源，旅游消费端也收到了青睐。随着互联网的应用，包括未来更多移动互联的应用，我们会发现权利转移是从最开始的政府开始到投资人，现在开始到每一个消费者手中。所以，我们会发现大旅游行业里面，是一种很个性化提供一些服务的产品或者一些网站，或者是一些机构，受到了资本热捧。也就是说，当决定权利从中介机构转到消费者的时候，中间环节就受到了挤压。
市场的变化决定了行业的变化。今年6月召开的全球旅游大会中指出，中国旅游行业在中国的整体的GDP的贡献率已经超过10%。产业升级带来的空间，城市升级带来的空间，都是促使旅游绿色的可持续经营面向大消费产生投资机会。这就是一个大风口。这也带来了很多的变化。
还有一个重要的变化是团课向散客的转变。现在整体旅游人口，散客占96%，团队不足4%。这为提供定制化旅游服务的平台提供了抓住市场的机会，也带来未来旅游投资的行情变化。
这些未来旅游的发展趋势，促成了旅游从资源能力向产品能力的根本转变。能够提供更多元、更丰富的组合性旅游产品成为吸引消费者的关键。
2、卖方市场向买方市场转移
资源方开始转向消费者，消费者跟资源之间的对接的过程变得更加的直接。
3、标准化的产品转向差异化产品
消费的模式变成一种错综复杂的市场的类型。充分竞争时代到来了，这个就是标准到差异这样过程。
4、全客群向细分市场客群的转变。
年轻人旅游需求和情侣旅游、亲子旅游、家庭旅游甚至是老年人群旅游的需求是不一样的。细分市场提供不断的资源聚焦，也进而成为一个新的趋势。
旅游投资本身来看，从最近几年开始，每年旅游投资的比例的增幅都是30%以上，我们预计到2019年，中国的旅游的整体投资规模将超过3万亿的规模。目前大部分房地产公司、互联网公司、原来的资本投资型企业，包括能源公司，还有矿业公司都是开始进行跨界的旅游投资。旅游投资就是长效的，需要黏度的，需综合性的投资企业。所以，这个过程当中原来直接投资转向了兼并。
这其中，可以总结出几个文旅地产投资的典型特征。
1、乡村旅游投资增速最快
休假度假型产品渐渐开始取代观光旅游产品。
2、文旅产业投资和情怀并重。
相比过去干巴巴的投资，一旦情怀注入的时候，就可以产生价值，虽然是很虚的东西，但是，情怀在旅游投资产生价值，这个比钱太的更重要。
3、精品景区投资依然受到青睐。
4、主题公园投资持续旺盛
比如万达投的国际旅游城这种类型的产品。当然，国外有一些大的主题公园项目也在尝试进入中国。
5、在线旅游投资持续升温
BAT为主，在整个在线市场面临着各种各样的布局。其实，在线旅游的大环境一直在下降，景区也是出现一些亏损。但是，资本市场的依旧热捧还是。这是因为在线旅游区别于其他的一些公司，可以带来全产业链一种旅游前端服务。资本市场对这样的在线市场是给予青睐的。
6、旅游演艺持续升温
旅游演艺就是一系列的实地演出，国内演出公司大家知道的是两个——“印象”系列和宋城演艺。张艺谋，王朝歌做的“印象系列”，今年年初做价10多亿，卖给了一个上市公司；宋城的上市财报中也指出，旅游演艺的毛利润达到了60%。所以，旅游演艺市场是目前投资的一个热潮。
7、自驾车和房车旅游投资快速兴起
目前，我国已建成的自驾车房车营地约200个，在建和拟建的营地约470个。2014年，全国自驾车和房车营地计划投资170亿元，实际完成投资约80亿元。庞大的自驾游规模和日益兴起的房车旅游对营地建设产生了巨大的市场需求。
针对以上这些旅游投资的重要特征我们可以看出，旅游产品和服务成为供给侧改革一个重要领域。比如说投资，现在主要面向的实际上还是在资源层面的投资，旅游资源从国营到民营的转变过程，是引起旅游投资热潮的一个主要原因。
但民宿和精品酒店也存在很多问题。有一点，管理成本就是高于原先所有的标准化酒店。民宿受欢迎更多是因为民宿老板所带来的文化层面上的氛围，这注定了民宿很难完成标准化诉求，以老板为主的民宿，复制成了一个很难的问题。民宿和精品酒店实际上是建立在巨大散客市场情况下的度假氛围浓重的产品。
简单总结来说，随着供给侧改革和全社会范围内工匠精神的提倡，个性化旅游产品的供给将成为未来决定中国旅游投资成败的重要因素。
文旅产业4.0时代的文化使命
所谓的“旅游房地产”，是旅游+居住需求吗？还是“旅游+度假+人文”就等于旅游目的地了呢？实际上，我们需要做成的是一个综合性的产业。以一个文化为一个主线带来的旅游的产业，跟当地的人脉一定要很好地结合，以此创造复合型的产业，带来创业需求，物流，度假，自我实现，文化交流，长期居住，社会化活动。包括文旅产业回报基本课题的互联网自媒体，在大数据之下，怎样创造优秀的品牌个性，如何创造优质的客户体验和服务？这需要建筑作品化、设计定制化，销售点上网络，还有品牌的合作化，产品金融化，社会运营化等等。
因此看向贵州时，我们可以发现贵州为何会有双位数的增长回报，因为其保留了重要的后发优势。因为中国的在过去30年没有的时候，贵州由于落后交通的原因，保持很好的生态。因此，一下子从原来1.5跳到4.0，跨过2.0，3.0时代。就是从单纯旅游房地产投资，他面临一个彻底的转型。依靠着青山绿水一下子到了文旅产业4.0时代。
梁上燕提到，一个国家的旅游业和文化快速兴起，意味着与全民水平进入到一个高速增长期，旅游和文化会越来越重要，成为中国支柱产业。当我们以前瞻性的消费理念看待这个问题时，我们会发现，当旅游本身实现成功之后，心灵的依托以及更高层次的精神追求将成为发展的重点。以前我们遇到很多瓶颈，现在这些瓶颈逐渐都被打破，我们需要进一步考虑，如何才能通过一个项目推动这个城市发展呢？
贵州拥有很多不为人知的旅游资源，包括贵州人自己也不知道。以前很多取决于交通因素，但现在，半个小时的飞机就可以到达，到达难易度将不再成为一个问题。
“商客文”到“文客商”，文不仅是企业自己的品牌，应该由所在城市的人脉、地脉、文脉，包括历史、生态，这是我们未来都应该有的责任，这也是为什么我们要基于贵州这样优质的先决条件，承担起将贵州推向世界的责任。
对于即将于9月正式对外亮相的贵州兴义万峰谷，梁上燕为大家做了精彩的呈现：
顶尖艺术大师FernandoMenis为万峰谷设计的酒店示意图
艺术、跨界、交融、共生才能生生不息
艺术小镇
垂直公寓
最后，梁上燕总结了中国未来文旅产业资本化转型的8大趋势与风向：
1、投资国际化品牌与唯一资源
过去我们引入国际化品牌合作，是以高成本、高回报作为代价的，现在越来越多的国际资源更加看重中国的人文资源平台，愿意在文化、艺术、旅游、公益等领域多种方式合作参与。
2、投资先进的、可持续的产业模式
拥有先进产业模式的文旅地产项目一定具有融汇多种产业模式的商业价值链支撑，在项目顶层设计之下，产业运营商以成熟、先进的产业模式进行旅游地产投资，并注入一定规模的资本，会获得项目长期经营、运营收益及市场产品收益，扩大品牌影响力、精准市场占有率及提升规模溢价能力。
3、投资专业、创新的产业技术
我们在文旅地产的合作实践中，已经打破以往的甲乙方模式，各类专业公司及专业人才，以创新的思维、理念，以专业的技术专长作为旅游地产投资的资本，以获得项目创新价值与经济利益的双重高回报，同时也推动了项目轻资产运营的可能性。
4、投资专业专项的金融服务平台
房地产与金融资本的重要性无需再强调，在旅游地产等长效投资的项目中，各类金融服务平台成为重要的战略合作伙伴。各类基金产品、互联网金融、众筹等模式为旅游地产开发运营开辟新路径。
5、投资可利用与变现的大数据资源库
大数据是未来掌握客户消费行为的重要依据，也是未来引导消费、优化消费，提供定制化、个性化服务的根本。各类大数据库的商业化应用直接连接项目与客户，达成交易共识。可用于旅游地产开发、投资、运营等各环节的大数据库应用资源，是非常具价值的投资资源。
6、投资独特资源城市可发展前景
对于在地化资源的引入，各级各地政府大多是持积极态度的。但旅游地产企业的社会责任及项目定位直接影响政府的支持导向。项目如何与区域发展、城市建设目标一致，与政府跳好“双人舞”，决定了政府对项目的“投资”力度。
7、投资优秀的公共事业与公益事业平台
优秀的文旅地产平台承载的是将社会有限资源的价值最大化，与各类机构、组织进行全方位合作与相互的战略投资，共同搭建文化、艺术、体育、健康及社会公益平台。
8、投资可运营的社会公共财富
真正的大收藏家往往将有价值的个人收藏看作是社会公共财富，自己只不过是负责在一定时期内保存于维护。将部分旅游目的地建设投入给予这些社会公共财富，较为集中的建立主题化的博物馆、展览馆、书院等，可以对其加以保护及传承。
旅游投资百亿时代的傲慢与偏见
旅游投资规模的扩大无法掩盖投资热潮下的桎梏与问题。不管是理性层面还是文化层面所凸显出的开发企业的急功近利、文化缺失、运营管理等问题频频出现。
本次论坛邀请到莱蒙国际集团有限公司副总裁丁向华先生和九鼎投资旅游生活投资部执行总经理黄涛先生，共同针对在场嘉宾提出的尖锐问题作出回应。
胡晓莺：旅游和房地产投资不一样，旅游更加地倡导保护型开发和保护型投资。所以，今天当很多大资金进入到文旅产业的时候，同时也是带来另外一个问题。会不会对现有的旅游产品和旅游资源造成一定的破坏呢？
丁向华：定义成一个中长期基金，这个基本上就是“5+2”的规模。我们基本上4到5年一个投资期，真实投资期3年完成。第二，我们是希望推出的时候未必要盈利，但要有一个稳定现金流，可以产生现金流的能力是非常重要的。第三，我们利用一些金融杠杆，缩短这个股权信托，增强股权信托这样一个收益。假定有8%这样一个稳定现金流回报。那么，对于最终投资人我们可以用投资杠杆做到20%，这个完全可以做到。所以，今天大家都是做债券。拥有稳定现金流就意味着拥有非常大的一个溢价空间和能力。
黄涛：我们现在主要是收有稳定现金流的资产，这个是投资的重中之重。具体来讲，基金期限其实和丁总差不多，就是“4+3”，从回报率角度来讲，坦白地说一下，做旅游资产回报率都是比较的低。这个是跟其他的传统行业没有办法比的。但是，我们可以做到什么呢？就是用一些和丁总类似的手法：加杠杆。正常来讲，8%到10%正常收益，我们通过加杠杆方式放大到内部收益20%以上。投资呢？刚刚丁总说了3年左右完成投资，这个对于我们来说也是差不多的。
胡晓莺：所以，不仅是一个投资商，还是一个平台商，因为在这个平台上还得整合很多的资源，让它有更好的成长空间。丁总怎么看这个问题？
丁向华：旅游投资我还是同意说的，投资占10%，我们不单是投资，还有行业管理这个问题，在中国可能很多的企业，80%企业把自己的产品当做一个线来看。我今天提供一个稳定产品，这个在中国就是很了不起来。但是如果还想保持这样一个平稳的产品形态时做不到的，必须让自己进步得比客户需求更陡峭才可以做到。所以，不光是旅游，还是任何其他的产业，可能都是必须做到与时俱进。作为投资商，要判断被投资对象，有没有与时俱进的能力。第二，有没有这个能力带动其他的资源，让它能够与时俱进。这样把大部分的东西，以比较规范的方式运作，才可以管理整个文旅投资的过程。
胡晓莺：最后一个问题，中国整个大经济当中，资产资本都是不分家的。那么，今天很多房地产不好做了，重资产很难出手，就要逐渐转型做轻资产了。当然，我们在房地产整个开发领域这个行业从业者当中，也是有一些成功的从纯粹重资产投资开始转向重轻资产相结合的。那么这个重资产向轻资产转型，未来转型过程当中我们减持重资产比例，这个比例在哪里？旅游是常性投资，而且这个投资回报率没有像房地产项目来的这样的高。这个比例点到底在哪里？走哪一步停下来？
丁向华：这个问题很尖锐，不好回答。但是，我们问这样一个问题。为什么一定从重资产转轻资产？我认为轻资产和重资产不是决定性的事情。当你认为重资产的投入可以迅速地和轻资产之间产生壁垒的时候，包括产生战略性影响的时候，我认为一定要不断地投资产。举一个例子，就是京东、苏宁做物流中心。开始京东做物流中心的时候，所有人都是觉得重资产投资可以吗？大家都是第三方仓库做，为什么不好？但是，当他们可以做到一天可以配送，甚至2小时配送的时候，他的物流优势远远把淘宝抛到后面了。重资产，已经形成了一个非常大的一个壁垒。所以，不要轻易就说重资产不好。那个点在什么地方。第一，要做轻资产的时候，你要能够证明业务模式可以。第二，最好可以做第二个点，证明有复制的能力和复制成功的可能性，这样才可以吸引更多的投资人投资你。所以，轻资产和重资产之间，轻资产，我个人认为最好的模式就是做两个，第一个模式是成功的，第二个模式可成功复制的模式。
黄涛：我们投资银行模式干活比较的累，所以，相对来讲压力比较大，我比较赞同丁总说的，咨询公司，投资银行本质不同。就是重资产和轻资产如何界定？是否应该做一个从重资产到轻资产的转型？首先，第一个观点，其实就旅游的本身投资来讲，我们有两大类。第一类做旅游；第二类，结合旅游资源这种综合体。
第一种来讲，可以去尝试往轻资产转型，后续会讲具体一些采取上面的手段。第二种，还是重资产会稍微好一点。因为在吃住核心环节，就是“游”这个环节，对应就是旅游资源，就是去的目的地和景区。对于旅游资源，还有目的地资源资产来讲，它是永续增值保值，每年产品稳定增长现金流是一个绝对稀缺的不可再生的资源。中青旅做古北水镇，一砖一瓦都是新的。但是100年之后，古北水镇就是变成一个真正的古镇。
做旅游地产综合体，如何从重资产转到轻资产，可以说的金融工具有很多。我们通常有多种手法。第一种，我们可能会做一个资产结构优化，我们可以把一些偏重的低效资产放到集团公司，然后，留下的资产相对来说比较轻。并且，现金流和利润都是在这个资产较轻公司里面来，这个是一种。第二种，还可以做一个债务结构的优化。对应就是获取这个资金的一个资金成本。债务结构的优化，金融工具比较多。常用的一种，我们提供很多的建议。我们最优质客户，国内最大的房地产类的集团公司，其实获取资金的成本很低了。银行拿贷款就是5%，6%，甚至拿到一些更低资金。如果有效地对接资本市场，实现这个证券化。资本市场进行融资，这个钱多便宜？我们也是举一个简单的例子，现在是一家上市公司，市营率30年，我年化资金成本就是3.3，这个非常低。对于更高债券资金成本，有更多的金融工具，让他做债务结构优化，释放财务费用，释放它的利润等等。