【编者按】房价上涨从一线城市蔓延到二线城市，疯涨之下，限购政策预期更是造成城市中产恐慌。有着宇宙中最重要产业之称的行业，中国房地产何去何从？
那么，这些房贷支持证券是如何变成“高效的大杀伤武器”高效的大杀伤武器的？我们回到电影说的故事吧：本世纪的头几年，美联储为应对高科技泡沫破灭而造成的经济下行而持续降息，市场流动性过度泛滥，房价一路上涨，银行为增加业务收入而大规模发放按揭贷款；于是，很多没有稳定收入，无力筹措首付的人也纷纷获得银行贷款买房，电影中的脱衣舞娘、酒吧侍应等“下里巴人们”也敢于贷款买了N套大房子；
银行当然也不笨，知道这些贷款有较大的成为坏账的可能，为了甩掉这些低质量的按揭贷款以规避违约风险，他们把这些按揭贷款打包卖给投行；投行再以这些资产包为基础发行MBS，卖给投资者；投资者也不笨，也知道这些债权有违约风险；于是，投行们就把这些债权分为优先级，劣后级，其中优先级卖给不愿意承担风险的投资者，投资者因有劣后的垫背也就放心了；然后，劣后级再卖给能承担风险的对冲基金或其他投行，其他的投行则再以此为基础发行债权产品，再分为优先级，劣后级……如此这般，再不济的，买入信用违约保险（CDS）来避险。然后信用评级机构也就大笔一挥：A级、A+……
国内的情况又如何？最近楼市盛况空前，身边的人几乎没有不谈房市的。说起都喜上眉梢：刚刚买入赚了多少……准备到哪里去再买……要想办法买多几套……。首付要凑？没问题！首付贷、信用卡都可解决……房子买得多，就赚得多。至于几百万，上千万的房贷如何还？还需要考虑吗？房子一定涨的，到时卖掉就得，还怕还不起？！
这与《大空头》里描述的2004年-2005年的美国楼市盛况以及购房者的心态简直太像了。至于美国楼市泡沫的结局？我们都知道了：
当全美国都陶醉在“房价只会涨，不会跌”的狂热中，大家热衷于借债消费，感觉良好之时，危机正一步一步逼近……当全国各地房地产都房价高企而且严重过剩、租金回报不足一提、银行都在降低贷款标准的时候，低质量的按揭贷款比重实在太大。就好比是一堆垃圾债权，不管你如何打包，再如何分级，拆解，最终出来的当然还是垃圾债权，区别只在于优先包里垃圾少一点，而劣后包里垃圾多一点，仅此而已。而信用违约保险保的就是这些包里的垃圾不发生腐烂，结果？这些垃圾包就集中发生腐烂，连AIG这样的巨无霸保险公司也保不起了。
当然了，电影中也提到了，其他衍生工具如担保债务凭证（CDO）等把这些垃圾包几何级数扩大并运送到全世界，最终放大了危机的级别。
于是，原本貌似坚固而无缝的房市泡沫最终破灭，引至次级债危机爆发，进而引发了一场席卷全球的金融海啸。大多数最大的一流金融机构被一举“打残废”，最后靠各国政府全力救助才勉强存活。
笔者2012年到了美国，亲眼目睹危机过后的满目疮痍：许多人失去了靠之养家糊口的工作、失去了赖以为家的房子。到处可见因还不起房贷而被法院没收的“法拍屋”（Foreclosure），以及因房价大跌而成为“负资产”的银行共同主张屋（Shortsale）。顺便提一句：敝人当时就马上出手抄底买入了几间，其后因美国房屋市场开始见底复苏而有所斩获。
我们再回过头看我们房地产泡沫的盛况：
一方面，楼价无论以何种口径计算与衡量都非常昂贵。根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据，今年上半年，北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米，二手房成交均价超过4.3万元/平米，均达到了历史高点。这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元，等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积，买一套400万左右的房子，即使不需要任何个人消费，也要工作接近50年，那就是从大学毕业开始工作到70多岁不用考虑退休了。
另外，上海、北京、深圳等大城市的租售比早已经远远超过了1:200的国际标准安全线，保守估计在1:500以上，一些地区甚至到了1:1000的程度。这意味着，按照现在的租金，在这些城市买房投资，要靠租金收入回本可能会接近100年，远远超过了房子法定70年的房龄！在一、二线大城市，房价已经涨得令人瞠目结舌，地价还继续高涨。频频出现地王，这些地王光是地价形成的“楼板价”就已经明显高于周边的现房价格了。高价拿地王的企业无非预期房价会涨得更高。
然而，国内楼市的各路参与者并不这么认为。于是，全国各地“地王频出”，土地的价格屡创新高。在上海，甚至有了广大市民为规避传说中的“严厉限购”而排长队离婚的全球独一无二的怪象。房子，仿佛是一件万能的投资工具，买到了就等于赚到了。大家都认为，最悲催的人生莫过于一直没买房！
大家不惜一切代价买房，最根本的原因还是房价过去十多年一直大涨，在2016年前几个月的房价进一步大涨和地王频出之后，这种对房价只涨不跌的预期又再进一步被强化。大家都担心，现在不拼命买，将来更买不起。然而，正如“权威人士”所表述的：树是不可能长上天的。
再深究一下，就会发现，目前阶段的国内楼市与去年二季度的股市在以下几个方面非常相像：
一，均为稳增长、去杠杆而发起。发起股市上涨的目的是为了解决社会过于依赖间接融资难题，为企业去杠杆。企业通过股市融资顺畅了，银行的坏账、地方政府平台的债务等问题也就好解决。今年初刺激楼市的目的也很明确，把积压的库存去掉，把房地产企业的杠杆去掉，同时让地方政府顺利卖地还债。
二，均表现为快速上涨。由于货币政策长期相对宽松、流动性非常充裕，而国民的财富积累总量非常大，加上外币资本项下依然严格管制无法顺利完成全球化配置，一旦国内某一类资产有上涨的苗头，资金就蜂拥而至，马太效应非常明显。
三，均由加杠杆推动。去年股市的上涨，靠数万亿的“场内融资”和“场外配资”推起。而今年楼市上涨表面上是“去库存”，实际上是全社会加杠杆。今年以来的新增贷款大部分为房贷。根据广发证券的研究报告：上半年按揭贷款同比增长111%；房贷余额占储蓄比重达28.5%，超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平。而且，不少投资者纷纷通过“首付贷”、“P2P”等各种无抵押的融资取得首付，然后再通过按揭买房。这种现象与引发上一轮金融危机的“零首付”美国次级债是异曲同工的。
四，泡沫的存在。无论是去年上半年的股市投资者，还是今年“打飞的”全国到处跑买的楼市投资人，都怀着一个共同的信念：泡沫不会在现在破灭，即使泡沫最终要破灭，破灭之时自己一定能逃脱。因此都欣然在泡沫中畅泳。记得去年股市疯狂上涨时，朋友圈流传着这样的段子：“每次泡沫来时，总是存在两种人：一种人不停地指出泡沫会很快破灭，另一种人欣然在泡沫中游泳。前一种人越来越聪明，后一种人越来越有钱。”
其实，在楼市不断高升之际，富人们大多选择把丰厚的投资收益落袋为安。大家公认的“楼神”——地产出身的大亨李嘉诚在去年几年频频在香港和大陆出售地产项目，其中上海浦东新区陆家嘴核心的东方汇经中心，广州西城都荟项目等也在出售之列，共计过百亿。
作为楼市投资者，可能也像当年嘲笑巴菲特卖中石油一样轻视李嘉诚的举动，觉得他卖错了，因为，最近楼价大涨了。然而，大家不妨回顾一下这位商界“超人”在过去几十年数次经济波动大周期中的举动吧，他过往减持资产的节点，往往正是该项资产所处的行业位于或接近顶点之时。温故而知新，笑话他的人很可能高兴得太早了。