是泡沫终会破灭，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半
然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990年3月27日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991年，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。
战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话”会继续
在20世纪80年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到的是“土地”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。
在这种沉醉的氛围下，加上1990年6月日本房价开始出现拐点时，制造业设备、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。
民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡
如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991年第2季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。
其次，房价下跌对普通工薪和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。
泡沫破灭的启示：市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只不跌
一种观点认为，中国城市化水平还不高，土地资源有限，房价有自然上的压力；购房者以自我资金为主，面向房地产的贷款规模有限；中国的外资较多，美国要求人民币难以得到广泛支持，所以，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济、人民币、产业结构转型等，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘，甚至会比日本更严重。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的。
与二十年前的日本相比，当前我国面临着更为复杂多变的国内国际环境。一方面，在欧美日经济放缓的情况下，贸易保护主义升温，人民币压力和增大，加上中国经济仍保持较快增长，巨大的市场和利差的存在，对热钱具有的吸引力；另一方面，经济国际化日益加深，资金跨境流动日益频繁，投机性因素增多，国际市场稍有风吹草动，热钱很可能会大量涌入新兴市场。而且，我国地广人多，虽然一线城市的住房刚性需求逐渐退潮，但二三线城市的刚性需求依然旺盛，因此，对房地产市场的调控不能掉以轻心，同时也不能忽视可能隐藏的社会问题。
这方面，日本房地产泡沫的形成和破灭或许能给我们一些借鉴和启示。，发现泡沫及时挤出，不要等泡沫越大后再采取措施，那样只会加重破灭后的痛苦，更不要寄希望于事后补救，防患于未然最重要；第二，积引导剩余资金转化为产业资本，使其流向实体经济，从资金源头上防止泡沫的形成和膨胀；第三，在对房地产市场进行调控的同时，加强对者的风险，房地产不是普通的大众消费品，存在较高的风险，市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只不跌；第四，普及民众的契约意识，告诫者购置任何风险品后，不仅仅是可以享受价格上时的，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。任何交易一旦签约，需要履行契约，而对于那些已经或可能蒙受损失的者，有必要加强心理和疏导；第五，尽快健全和完善我国有关房地产的法规、税收制度等，加快社会保障体制建设，构筑和谐稳定的社会。
作为中国的民众，从日本房地产泡沫的破灭中也有需要学习和借鉴的。那就是，泡沫经济破灭后，日本国民的生活态度发生了变化，不再像泡沫经济时期那样追求奢华高档的消费品，而更加务实，喜欢购买货真价实的低价商品。这一点对尚为发展中国家却已跻身于全球品消费大国的中国来讲，或许应该有所感悟和反思，因为浮躁奢华的消费也会助推经济泡沫，而泡沫终究会彻底破灭。
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