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一、房东心态
作为有产一族，做房东就要有钱有闲有爱。
房东出租房屋要保持一个好的心态。不管对自家房子有深的爱，既然决定出租，就要做好一定的心理准备。即使再精心保养、照顾，房屋也不可避免的要老化，家具等设备设施也有可能变旧甚至损坏，在可以接受的范围内，该维修或更换要马上行动，不应过于计较。
权衡房屋空置期成本和机会成本，客观认识房屋情况，合理定价。
做了房东，需要培养良好的服务意识，尽可能给房客提供优质服务。
作为房东，应热情关心租客，给予力所能及的帮助。
如果与房客在某些问题上有分歧，应先做沟通，双方本着诚恳交易、和谐共处的原则，互相体谅，互相帮助。
将房屋出租后，最好与物业或邻居打好招呼，需求他们的谅解，如果遇到紧急情况，也能够寻求他们的支持。
良好的人际关系，会使自己和对方都身心愉快，这也是一种收获。
二、房子出租前准备工作
租客入住前，
1、出租方式
①房子整租或分租
主流二房东租房获利的三种模式：
第一种是长租公寓模式。
二房东会跟签个房东签3-5年，甚至不超过20年的长租约，然后自己花钱去装修，然后对外出租，赚的是通货膨胀的钱、房东或房客违约的钱、空间分割的钱，通常回本周期是8到18个月。
分租：改造二手房或者毛坯房，常见的中介公司有自如、相寓等，习惯做法事N+1或N+2，将一个两居室变成三居室或四居室，把单个房间对外出租，共用厨房和卫生间，主要赚空间维度的钱。
整租：改造二手房，轻装修重装饰，模式比分租要轻，简单装修翻新改造往外出租，每套可以租金溢价20-30%。
二房东切入的是短租市场，然后通过民宿平台来获客，房子按天，按周，按月往外出租。
第三种是集中式。
整栋房子改造成长租公寓或者酒店的模式，多跟普通房东或者二房东无关了，咱不作讨论。
③空房出租或备齐家具出租
④毛坯或简装抑或精装修出租
⑤没家电或配齐电器出租，洗衣机、冰箱、空调、电视等
家具家电设施齐全的房子，当然更容易租出去，你可以美曰其名“拎包入住”，羊毛出在羊身上，这笔账要会算。
家具最好有：床、衣柜、沙发、桌子、椅子等。
家电最好有：空调、洗衣机、冰箱、热水器、燃气灶，电视可有可无。
对于北方城市来说，暖气最重要；对于南方城市来说，空调最重要。
对于个别家具家电，如桌子、椅子、洗衣机、冰箱，你如果不想配也可以先不配，看看情况。因为有些租客可能有这些家具家电。
当然，如果租客需要，你可以跟租客或者中介说等房子租出去后再配上，这话最好提前跟中介说好，在带看的时候就表达清楚了。
如果像洗衣机、冰箱这种家具你不想配，那么在议价的时候，可以商量给租客每月减50-100。让租客自己买，你可以这样劝租客：“给你一年让一个家具家电的钱，到期了你还能拿走，多好。”
冰箱洗衣机二手市场上多数在500以里，每月多500-1000的，每年多6000-12000，一次投入，N年收益。
拎包入住的房子适合长租又适合短租，大房东/二房东这样要做减少空置租的快租的贵。
观感好看，设施齐全，有生活气息的房子不但好租还好卖，这都是财籽研究院N多小伙伴验证过的。
租金贵了，表面上感觉环境好了，表面上房子装修好了，有钱人住起来感觉舒心。从体验来看，这是消费升级现象。
2、轻装修重装饰
改变室内灯光：不要再只保留房间原先简易的灯具了，选择一些更有创意的灯具做装饰吧。
墙上挂装饰物：房间墙壁上悬挂装饰物，那些洞可以用墙粉来弥补。没什么比一面白墙更令人沮丧了，挂些照片，图画，整个房间也可以快乐起来。
小房间扩容技巧：房间的风格以简洁明亮能让空间显大；将床靠墙摆放，这样让出来更多的空间；选择不同的收纳箱分门别类的摆放整齐；将细小的瓶瓶罐罐摆放得错落有致，也能让空间具有造型感和艺术气息。
3、清洁干净房子
出租之前应该把屋子把坏的地板地砖墙面家具都修理好，找保洁做个精保（完全可以自己动手，买足保洁工具和好使的除垢剂），毕竟相比一个破破烂烂脏兮兮的屋子，干净整洁可以给租客更多的好感。门口外面过道也该收拾干净整洁。
网上价格租的特别便宜的房子基本不打理，垃圾堆、仓库似的，蓬头垢面，人见人吐。
4、租金定价
如何确定自己家房子租金价格？租金不是随意定的，租金低，自然租得快，租客质量会比租金低的可能会差，也有可能让人觉得是假房源；租金太高了，自然不好出租。
①查询本小区或周边小区同类型房子出租成交记录。
②询问周边不同品牌的中介门店应该定价多少。
③学学二房东的定价魄力，好房子自然报价比同类型房子贵20-30%以上。
④包租婆都不怕赔，你中介怕个球啊。包租婆呼吸包租的一套房子报价比周边贵50%，中介都觉得我疯了，后来租出去都觉得不可思议。
5、拍照
把房子整理好以后，就可以拍摄照片了，用于房源宣传推广。
如何去拍摄真实、美观的房源图片呢？
6个房源照片拍摄小技巧。
1）多拍取精
找房者需要看到房间的全貌，所以每个房间的照片都需要拍摄和展示，而且需要从不同的角度多拍摄照片，最后挑选优质地保存和上传，这往往能达到更好的效果。
2）构图和房间拍摄的技巧：
①镜头向下15~30度地俯拍会更加显示房子空间得宽阔
②可以利用相机的宽屏模式拍摄照片，或者选择有广角镜头的相机，能更好地拍摄出房间的全景；
③当然如果您会使用相机自带的照片拼接软件，平行拍摄多张照片合成超广角照片，也能直观地显示房间全貌。
需要说明的是，除非房间特别狭窄或者您希望呈现房间层高的优势，否则不要选择拍立式的照片，因为这样拍摄会显得房间空间过于狭窄。
3）小细节的拍摄：
选择独特和有创造性的角度来展示房间的优势。比如，装修巧妙之处、房间设计独特的小细节、附赠的家具家电等，都可以不吝啬地展现出来为自己加分。
4）高质量、成规格
建立高质量、成规格的照片拍摄标准，提高网络竞争力。成套的照片不仅仅需要展示每个房间的照片，视野、采光、楼外立面、小区配套内的照片也需要收集和拍摄，对于装修豪华的房源更需要注重拍摄细节，如精致的吊灯和漂亮的吊顶都可以利用镜头收集而生动地传递给找房者
5）注意拍摄内场景的细节
拍摄房源照片切忌让多余的人物或者杂乱的东西充斥你的镜头，房间拍摄时镜头内干净、整洁，不要有多余影响效果的要素，相信任何人都不希望找房者看完照片后反倒不如没看照片前对房源感兴趣，所以细节非常重要
6）切忌对反光物拍摄
拍摄镜子、玻璃此类物品时，最好侧开一定的角度，避免自己的身影投入镜头；同时，切忌开闪光灯对拍，刺眼的闪光灯成为照片的焦点，会严重影响照片的质量和找房人的体验。
如果你把房子挂在中介了，也可以让中介帮你拍，不过大部分中介拍照技术比较差，咱二房东溢价比较高的房源子照片都是专业摄影师拍摄和经过后期加工处理过的，像做民宿一样拍照片，让年轻人喜欢（现在90后是租房的主力）。要出租房子，要赚钱，舍不得孩子套不住狼。
6、发布房源
线上平台（如58、赶集、百姓、房天下、闲鱼等）。
线下中介（贝壳系、红橙黄绿青蓝紫品牌大小中介等）、小区告示栏等。
各地中介收的中介费不一样，有些地方房东不出中介费，有些地方房东出50%的中介费。
注意：涉及房产证、身份证复印件的，注明仅限租赁使用字样。
三、如何筛选租客
找一个好的租客，让整个租房过程省事省力又省心，必须一开始就把好关好，以备后患。
筛选租客关键六步：
①房子的照片
③如何定价
④看房前过滤
⑤看房之中细微观察
⑥租客的背景调查
按照上述方式筛选租客后，还需要注意：
一定要提前跟客户约定好房屋的用途，比如是自住还是办公，是否合租等。
这点很重要，办公、合租都比较毁房子。
如果租客人还不错，工作稳定，又爱干净，那么稍微让一点房租也没什么。
如果租客不怎么样，那可真是够你烦的，最忌把房子租给极端房子和犯罪分子。
租房应警惕以下几种类型的房客
1、开麻将馆、棋牌室的房客。有的人在小区里租了一整套房子，搬进来几张麻将桌，就能开一个麻将馆。而这种场所人流量极大，而且打麻将的人喜欢抽烟，这种活动非常容易对房屋造成危害。
2、用作公司员工宿舍的房客。有的小企业主或是餐馆老板，为了安置员工或服务员宿舍，也会选择在小区里租一套房。房屋住的人多，加上宿舍不同于自己家，都觉得维护公共环境是别人的责任，住户很不爱惜房子。
3、工作和收入不稳定的房客。在租房时，不能光看颜值，长得好看不代表这个人就靠谱。钱包才是检验靠谱的唯一标准。有稳定的工作和收入是按时交租金的保证。当然，现实中房东不可能要求房客出示工作证件和收入情况，但可以通过细致的询问得出判断。
4、言辞前后不一、信用不佳的房客。最重要的是防止房客利用住房做违法乱纪的事情。而有违法嫌疑的人，往往言辞混乱、表现紧张。卖淫的小姐租房她们会说什么呢？在家炒股、卖化妆品……再问她工作具体怎么做，答不出来了O(∩_∩)O哈哈
……身上画龙画凤的不要租。
……有过吸毒史的不要租，社区民警一查就知道。
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《租赁房屋治安管理规定》(公安部令第24号)对房屋出租人的治安责任已作出明确规定：
第七条
（一）不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人；…
（四）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；
第九条违反本规定的行为，由县（市）公安局或者城市公安分局予以处罚：
（二）出租人将房屋出租给无合法有效证件承租人的，处以警告、月租金三倍以下的罚款
（三）出租人不履行治安责任，发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告，或者发生案件、治安灾害事故的，责令停止出租，可以并处月租金十倍以下的罚款；
四、签合同注意事项
在签合同时，如果是委托中介，不用操太多心，按照工作人员提示正确填写真实信息即可。
如果是自己出租，只要保证合同正规，认真阅读条款，仔细填写一般也不会出现太大问题。
但是在租房过程中，常常会有以下风险，房东需额外注意：
①租赁期限
②租金及押金
根据协商好的付款方式填写，“租金总计”为合同期租金的总计；填写租金及押金金额时，必须大写。
付款方式有押一付一、押一付六、押一付十二、押二付一等，押金通常是押一个月或两个月，根据自己装修情况和市场情况向租客收取合理的押金，来保障房子的安全。
③房东承担的费用
水电燃气费等各项费用一般是租客承担，但一般情况下房东要物业管理费、维修费。另外，对于房屋的维修费用一定要双方达成共识。一般情况下，如果房屋自然老化或损坏，房东应承担维修责任。但若是租客人为损坏，则由租客负责维修。
如果房东自己出租，在填写本项时根据协商后结果，直接填相对应的阿拉伯数字即可。
④违约责任
一般情况下，房东在发生以下情形都会被认定违约：
（1）迟延交付房屋超过所约定日期。
（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康。
（3）不承担约定的维修义务，导致租客无法正常使用房屋的。
违约后一般情况下要赔偿租客双倍押金。如果房东想提前收回房子，则应当提前一个月通知租客，并支付其违约金。
租客有以下行为房东有权解除合同，收回房屋，以下几点要注意：
（1）不按照约定支付租金达7天。
（2）欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金。
（3）擅自改变房屋用途。
（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构。
（5）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿。
（6）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
（7）未经房东书面同意将房屋转租给第三人。
注意：如果明知租客从事违法活动，房东有连带责任。
⑤落款
落款处需要房东亲笔签名，签名与房产证的产权名不一致的均为受委托人，受委托人签字时需在委托人签字处填写：XXX代，合同签字盖章即生效。如果是委托中介公司，经纪持证人员应在落款内签字、盖章，并注明经纪资格证书编号。
五、交接注意事项
在签合同后，房东应带领租客双方共同查验房屋内的设施、设备，最好拍照留存，填写《房屋附属设施、设备清单》（该清单在租赁合同后附有，住建委下载租赁合同即可。）并签字盖章，做好水电燃气的交割。
六、租房中注意事项
租客入住后，
发现一下情况，请各位房东和二房东及时整改。
电瓶车进楼、可燃材料分隔房间、大量家用电器和拖线板，线路杂乱，或如“蜘蛛网”般挂在墙上，或在空中打结，有的电线绝缘外皮已破损脱落，遇到短路等情况极易引发火灾。
将液化气罐、炉灶等放置在室内采用明火煮饭，一间房子既当卧室又当厨房，极易引发火灾。
①房东日常保持与租客联系，直接或间接了解房子和租客的情况。
②留意租客缴纳的水电燃气费用情况，避免租客不租了，留下一大堆欠费。
③租赁期间，如有物品损坏，按照合约及时维修或赔偿，不影响租客工作生活。
七、如何退租/续租
①续租要求
如果租客在租期满后想要续租，应提前一个月向房东提出续租要求，双方就下一年租期、租金协商好后，重新签订合同。
租赁合同中对续租的约定，一般为一个月（30日）。续租不需要再支付中介费用。
②转租或退租
在租房期间，租客如果想转租，需有房东书面同意，要签署《同意转租确认书》。
如果房子在租期间，租客不想租了，应当提前一个月向房东说明情况，并开始找新租客。如果不再支付房租，应当尽快联系，不能拖到押金用完，到时你可能拿租客没办法。这种情况下一般属于租客违约，房东将不退还所交押金（另有约定的除外），剩余的租金，应当退还。退租时，检查屋内设施是否有损坏，结清水电煤等，退还押金。
八、租赁结束
租赁期满或中断，租客离开后，将房子重新修理、保洁干净，换锁，重新对外招租。
九、租房淡季旺季
在租赁周期里，有分【淡季】跟【旺季】
①【毕业季】是最佳时机
②过年前的【安定季】
通常在过年前的一个月，会有一波【安定季】，要搬家的人都会趁这时候开始搬家，比起以往过年前搬家有许多禁忌，现今社会有更多人选择在年前搬家，讨个【乔迁与新春】的吉利也好过年，所以过年前会有一小波找房子的需求，但是越靠近过年，就没那么有效益！
③领完年终后的【跳槽季】
十、做二房东赚钱，追求合法的利润，是受到允许的。
合同法第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
“二房东”之“二”，是有优势的：
轻资产，不持有。通过物业改造升级，可以在数月内完成项目交付，快速回笼资金。没有重资产负累，通过提供转租，安心地做一个轻资产的“二房东”，坐地收租就可以了。
产品形态变革。租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性。
共享房屋。长租公寓/民宿，既能解决目前房地产市场上的大量存货资源，也可以获得稳定的现金流，掌握很多精准优质资源。
不再大话二房东赚钱的愿景和画大饼，说一些踏踏实实个人二房东赚钱的有效办法。
做二房东，全是为了做房东，如果你还不知道如何做一个合格的二房东。
我们想通过包租做二房东来建立起现金流，之后，我们会做投资，转向持有物业，做公寓，做久了总有一种感觉，这个行业里业主是老大，我们迟早有一天要当业主包租公包租婆。
房东需要把所有的杂事浓缩在一个依赖点上，把所有的麻烦都去掉，只剩下每月收到的房租。简称，除了钱什么都不要。
十一、做二房东只需8步
从拿到第1套房，到赚到包租做二房东包租公包租婆的第1桶金。
1、选房源，4步筛选高利润房源，拿到房就赚到
2、找资源，10年长租房东哪里找？你只缺这个秘籍
3、好合同，锁定9个关键词，拥有收益高风险低
4、巧谈判，拿房合同这样谈判，轻松赢得主动权
5、快装修，这样装修又快又好看，一套不到1万块
6、秒出租，从好照片到全渠道，溢价50%不是梦
7、优服务，解决租客疑难杂症，高效轻松当好房东
8、提效率，6款APP神器，一小时干别人一天的活
租赁别人的房子装修或者租赁别人的房子做二房东如何做？
十二、台湾省的二房东——没有自己的房子也可以收租
没房子，也能靠收租赚钱，小伙伴是如何做到的呢？里面有几个典型的做二房东赚钱故事。
内容摘要：《20幾歲，就定位：小資5年，成為千萬富翁的祕密》
1、文斌的故事
文斌一直抱着想要当职业房东的美梦。
工作几年后，存够200w新台币（约等于人民币44w）的文斌去寻找他的梦想的小屋。然而呐，看了十间屋子，文斌发先一件事，他连一间一般的小房子都买不起，更不要说买来出租了。而且就算利用贷款买到了，租售比也实在太低，很不划算。
就在一筹莫展的时候，文斌遇到了一个老伯伯，老伯伯因为年纪大了去住电梯房了，剩下的一个楼梯的三楼和四楼的大平层，愿意租出去，每月租金只要1.5w新台币。
文斌向老伯伯提出签10年租约，外加一条可在转租当二房东，而且房屋也会翻新，最后还把装潢送给老伯伯。
老伯伯本来就没有要卖房子的打算，而且年岁大了，也懒得一年年的管理房屋，有人帮忙管理，还送装修，当即就签下了十年租约。
不提倡打隔断或者N+N出租，咱国情跟台湾省不一样。房子签合同收回来美化一下就能赚钱，只是赚多赚少的事情，不打隔断的房子不比打隔断的房子少赚，打隔断跑量，不打隔断跑质。
2、想当二房东，先来大体检
文斌的例子，是不是让你觉得不可思议，
借用别人的房子转售出租就能挣钱。
虽然说得容易，但是要当二房东，还是有一些坑需要注意的。
1）需要事先取得大房东的同意
千万不要私自把房子出租，一定要在原始的租约上明确可以装修和转租的条款。
2）租约签的越长越好
因为你需要把大房东的房子装修一下，再拿去出租，这个装修是需要成本的。租约至少要签6年以上，才能保证你在前1-2年收回成本，剩下几年赚钱。
3）房子一定要化妆
作为女生，我们约会出门都会画个美美的妆容。那么作为二房东，你在房租出租前也需要把房子收拾得干净利索，化妆一番。好的装修自然也可以租出更好的租金，得到更高的溢价。
北京包租房案例一
帝都是个付出就有收获的地方，2000多万人口，很有大量的中高端消费人群，很多能长租的公寓能短租的民宿，租金很高，老房旧房破房装修翻新改造美化后租金还能溢价20%-50%，来自世界各地五湖四海的高收入群体，租客购买力高。
很多房子美化到位，多金的小姐姐小哥哥，爱不释手，租房本来就是个消费行为，消费容易冲动，愿意为爱月付租金过万。
北京包租房案例二
老的出租房观念：叔叔阿姨大妈大爷把嫁妆古董大柜子放屋子里，还规定不能扔O(∩_∩)O哈哈~，马桶脏兮兮，橱柜门快掉了……惨不忍睹啊
老观念不受年轻的俊男美女喜欢啦，他们不喜欢破破烂烂，不喜欢黯淡无光，不喜欢没有风格，不喜欢出门……喜欢宅家，喜欢晒，喜欢装B……
好房子真的很抢手，看的人多了自然租得贵；
一个破烂房子越没人看越租不上价，最后剩下啦！
再搞整齐一些再拍照就更好看了
海南小伙伴包租房案例三：简简单单，高效低成本装修翻新改造美化出租房，小伙伴用了2000-3000装修费用，就能溢价1000（收房价2000左右）。网红或美女小姐姐特别喜欢，房租贵点又算得了什么呢，包包有一百的，也有一万的。租房需求永远在，优质租客始终都有。
祝愿疫情早日结束，祝愿认识包租婆呼吸的家庭都能圆满富足。
十四、一间房子，能衍生出多少价值？
买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款、学籍学位等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！
不怕有钱人有钱，就怕有钱人努力。
为什么人人可以成为包租达人？为什么包租房回报率高？
如何与大房东沟通？如何让长租溢价30%+？如何让民宿租金翻倍？
从拿房、装修、招租到管理，包租婆呼吸教你解锁合法二房东需要的技能！
1、创造稳定的第二收入
2、想要踏入房地产领域却苦无起始资金
3、刚接手家里老房，想出租又不知如何处理
4、已经是房东，但被房客烦到不行
5、郁闷自己房子难租，租金总是比别人低
高房价时代投资房地产，可以从做包租公包租婆开始！
十五、赠送最全租房买房卖房投资房地产书单
轻松学习副业赚钱、房地产投资、低风险证券理财等方面知识，提升个人财商，实现有钱有闲有爱的人生梦想。