杨春花今年50岁，与大她三岁的老公李长寿一直在资中生活，生活并未大富大贵，却也自得其乐，家里唯一一个儿子李航也十分争气，从小都不需要父母操心他的学习。李航在成都一所211院校读完大学，又接着读完了研究生，毕业后便在成都工作，但原本无忧无虑的家庭却遇到了难题，李航有一个从大一入学开始就在一起的女朋友，双方谈恋爱已经8年了，眼看毕业到了谈婚论嫁的年龄，女方家长是成都本地人，十分看好李航踏实肯干的精神，因此对李航也没有太多要求，只希望李航能够在成都主城区给个房款首付，也算是给女方家长一个交待。
杨春花：长寿啊，你说房子钱都给了，应该不会再出什么问题了吧？李航这个孩子就是太懂事了，从小就没怎么让我们操心，好不容易能帮到他，可不能出现啥问题。
李长寿：能有啥问题，我看开发商房子都卖完了，修的进度也快，你啊，就是瞎操心。
杨春花：都怪我们两个没用，也没啥钱，还得找亲戚借一部分才给得起首付。
李长寿：那新一线的房价，有那么容易么？
杨春花：也是，也是，我们都是小老百姓。
杨春花拿着接到通知后当天晚上熬夜做出了验收表格，一项、一项地查看，如果没问题就打个勾。
杨春花：门面没有磕碰、没有变形、窗户玻璃没有裂纹、没有气泡，地面也好着嘞。
李长寿：你这老婆子真的是，比自己买房子还仔细。
杨春花：这可不单单是房子的事儿，是我们儿子的终身大事啊。
李长寿：好，好，好，你慢慢看，我抽根烟。
杨春花：出去抽！别把房子给我污染了。
李长寿苦笑了下，只得走到过道点燃了香烟，正看着远远的建筑，惬意的抽着烟，突然听到房子里的杨春花大喊大叫了起来。
杨春花：遭了！遭了！长寿快来看看！
李长寿：是什么事儿嘛，这么着急干嘛，房子还能跑嘛？
杨春花：这个房子怎么没有水啊，水龙头打开一直没有水。
李长寿：这才交房，可能就是没通水嘛，很正常！
但是，杨春花和李长寿在去其他邻居家看过之后，就发现事情并不简单了，其他邻居都是可以用水的，经过杨春花和李长寿的反复查看，发现房子不仅仅是不能用水那么简单，居然是整个房子都没有安装水管，只有表面工程有水龙头，开发商好像是忘了安装水管了，房子既没有办法进水，也没办法排水。
这对杨春花一家来说，简直是晴天霹雳，他们怎么也没想到，好不容易给了首付款的房子，却完全没办法使用，女方家长听到这个消息后也只是叹了口气，让杨春花一家看看怎么解决一下。对此，杨春花也十分气愤，找到了原来的销售人员。
杨春花：我们给了那么多钱，你总得让我们房子能够正常使用吧？
销售：阿姨，这个问题我们也反应给上级领导了，您耐心等待一下。
杨春花：我怎么耐心等待？这房子就根本没办法住！
销售：阿姨，这不是我们能够解决的事情。
杨春花：那谁能解决？没水没电，就是猪圈！
销售：阿姨，你说这个话就太难听了。
杨春花：咋难听了，我们房子都没办法用，你们这个态度，我就去法院告你们！
销售：好啊，你去告嘛，法院怎么判我们就怎么来嘛。
杨春花一气之下，让在校读法学的侄儿子写了个诉状，请求法院解除预售商品房买卖合同，退还购房款项。但后续觉得涉及金额太大，还是需要请个律师来做比较靠谱，律师介入后发现原有请求一方面难以得到支持，另外一方面开发商已经是被执行人，可能没有太多财产，如果请求解除合同，容易落下人财两空的结果，于是变更诉讼请求，要求开发商安装水管，达到正常给排水条件，如无法实现，则视为违约，赔偿违约金。
经过多次沟通与谈判，但开发商以涉及其余住户不同意重新拆开管道为由，一直未进行安装，后法院判决开发商承担违约金，开发商在收到判决的第二天联系杨春花，声称可以安装水管，并且今天就能完工，杨春花秉着实现最终目的，同意了安装水管不要违约金的方案，此事项最终结束。
【文中人物、单位均系化名】
解读嘉宾
四川元绪律师事务所律师宋锟
问
商品房预售买卖合同的效力如何？
未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。
商品房预售买卖合同与商品房买卖合同的区别？
2、合同性质不同。预售合同仅需要当事人意思表示一致即可，不需要以交付房屋为必要条件。而买卖合同除需要当事人意思表示一致之外，交付房屋和支付房款是双方当事人的主要合同义务，是需要实际履行；
3、风险不同。签订预售合同，房子仍在建设当中，具有不可预见性，有一定的风险性。商品房是已经建造好的房子，相对来说会更为保险。
商品房买卖合同纠纷中，购房人可以因非主体结构性瑕疵主张开发商退房吗？
可以。如房屋质量存在严重问题影响正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条，约定了两种情况下，买受人可以请求解除合同：（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格的；（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
什么是预备之诉？
预备之诉通常指在同一诉讼程序中，原告提起主位之诉，同时或追加提起备位之诉，原告请求若主位之诉无法实现则对备位之诉作出判决，若主位之诉获得支持的确定判决则备位之诉无须审判，诉的预备合并有利于一次性解决纠纷、周全保护当事人实体权利及合理塑造诉讼程序。
开发商商品房瑕疵交付的先合同义务是指？
民法典第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”实践中，即使商品房出现瑕疵交付的情形，出卖人也应履行通知或告知买受人的特定先合同义务。一般认为，开发商承担通知或告知买受人的特定先合同义务，是满足房屋买受人知情权、维护市场交易安全与降低市场成本的需要。商品房买卖活动中，买受人一般处于信息获取的劣势地位，法律理应通过合同义务的设定，来实现合同当事人利益上的平衡。而且，一旦商品房出现瑕疵交付的情形，此时实现商品房的预期交付就存在一定的风险。为了维护市场交易安全和防止矛盾的扩大升级，以实现降低市场交易成本的目的，有必要设定开发商商品房瑕疵交付的先合同义务。
商品房存在质量问题可以请求卖方承担哪些法律责任？
商品房交付过程中质量问题的法律责任承担主要分为三大类型：
1.房屋主体结构质量不合格，可以退房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第31条的规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条进一步明确因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2.房屋质量严重影响正常生活的，也可以退房。《解释》第10条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
3.合同中对因房屋质量可退房的情形有详细约定的，当约定情形发生时可以退房。因此，购房人与开发商在签订购房合同时应该详细约定对房屋质量的具体要求及相应的违约责任。
买方瑕疵交付是否可以请求其承担逾期交房的违约责任？
本案中，房地产开发公司瑕疵交付不构成逾期交房。理由如下：第一，案涉房屋在约定的交付期限内取得了五方（施工、勘察、设计、监理、建设）单位验收合格，并通过竣工验收备案，达到法定交付条件；第二，房地产开发公司已按约通知杨春花一家收房；第三，案涉房屋的质量问题为房屋未安装水管，可通过整改予以解决。交付的房屋若存在诸如地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵，并不会导致商品房的功能丧失，也不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。本案中，房地产开发公司交付的房屋存在的问题，属质量瑕疵问题，应该承担质量瑕疵的担保责任，而非逾期交房的违约责任。