中国建国后第一次房地产泡沫，出现在海南。
1988年，全国有深圳、珠海、厦门和汕头四个经济特区。这四个地区都是沿海城市，当时考虑是否能够将一个省包括农村地区，一起发展期间。
于是，1988年海南岛从广东省独立，成为第31个省，开始了全面开放时期。
到了1992年，国家开始全面发展海南岛。
接着政策的春风，海口市本来只有20万人，一举成为中国最大经济特区的首府。
而此时又是住房制度改革大潮下，海南全省尤其是海口市的房价，开始迅速上涨。
当时海南出现了一个奇怪的现象，全国各地甚至港台人士全部赶来。
然而，这些人并不像在广东那样开工厂，也不像在厦门那样开公司，而一律疯狂投资房地产。
当时有个香港老板这么说：海南房地产升值速度太快，做什么生意的利润也赶不上。
确实，官方数据是1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
大家算一算，1993年就7500元一平方，是什么概念？今天全国很多城市，尚且在房价1万附近徘徊。
由此，各色人等都来海南炒房。
当时海南省人口仅有600多万，炒房公司竟然高达2万家，相当于300人就有一个房地产公司。
连海南政府当时都杀了。1992年几万元/亩批出去的地，没多久能炒到100多万元/亩，翻了几十倍之多。
而其中炒房的中坚力量，其实是各大国有企业以及背后的大佬，另外就是一些有政治背景的商人。
这些人毫无例外都是从银行贷款炒房，他们对于政策的动向非常清楚。
他们都知道，海南房地产的价格是虚高，根本不值这么多，一夜之间就会崩盘。
所以，他们巧妙地玩击鼓传花游戏。
这个游戏的套路是，以低价拿到地以后，立即疯狂炒作，将地价和商品房价格抬高。
随后，他们尽快用土地和商品房进行二次抵押，再从银行贷款继续搞新一轮。
由于价格虚高的厉害，就算银行此时将土地和商品房全部收回抵债，这些人也大赚特赚了，并不赔钱。
但这些土地和楼房，不能长期留在手中，因为他们根本不值这么多，总有一天会猛跌下来。
所以，大佬们都用尽方法的尽快出手。
一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。
甚至可以说，房子和土地成为一个符号而已。
当时评估，海南实际房屋需求量，只有现有规模的30%，其余都是过剩的。
以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
果然，1993年6月，国家终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
一夜之间，海南楼市崩盘，因为这种模式的炒作获利已经不行了。
但大佬们早就得到消息，抽身走了，倒霉的只是银行和没背景的炒房者。
最终留下了600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
一些银行不良贷款率一度高达60％以上。
留下这些烂摊子，1995年国家为了收尾，被迫组成了海南发展银行。
这个银行的目的就是处理烂账，到1998年就宣告破产，开创了银行破产的先例。
这个游戏中，很多大佬们赚到真正巨额的第一桶金，一跃成为国际级富商。
大家算一算，几百亿的坏账，也就是很多富商怕是赚了几十个亿。
最终倒霉的，只是国有银行和中小跟风炒房者。但银行坏账其实还是老百姓买单，说来说去，这只是一场财富游戏。