叶檀：楼市整体崩盘可能性不大

全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%。3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。一季度，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%。

2013年全年全国房地产开发投资为8万6013亿元，比2012年增长19.8%。现在我们看到最新的数据显示，一季度全国房地产开发投资为1万5339亿元，同比名义增长16.8%，主要受什么因素影响？

叶檀：这个数据比较符合预期。虽然1、2月份整个土地的成交量还在上升，但3月份的成交量已经大幅下滑，尤其是一手房新房的成交量在下滑，二手房的需求也在增加之后有所下滑，所以整个一季度受三月份的拖累，呈现一个断崖式下落的过程。

今年一季度房屋的开工面积和销售面积都出现明显的下降，对比过去，这种现象属于比较少见的吗？

叶檀：通常来说先是销售面积下降，然后是开工面积下降，因为房地产开发商的开工速度、开工日期会随着市场的变化而变化。这个情况在此前调控的时候也曾经出现过，2009年到2010年的上半年也出现过这样的情况。

基本上我们的房地产市场是三四年一调控，那个时候会出现一个恐慌性的房地产的下挫，甚至会出现房地产库存十年难以消化的现象。目前的房地产也接近当时的水平，只不过当时的调控会在一两年之后就有所扭转，这一次大家比较迷茫，不知道房地产市场的调控是不是会出现一些松动。

叶檀：房地产市场出现一个局部的崩盘，大家都已经看到了，包括鄂尔多斯和温州，事实上它们的房地产市场目前的成交量也好、价格也好，都出现了一个接近于崩溃的现象。现在很多新的三四线城市包括一些新区的“鬼城”加入了这个队伍，但一线城市相对来说还比较坚挺。

房地产市场局部出现崩盘是有可能的，但整体出现崩盘的可能性不大。如果一旦整体出现崩盘，房地产市场作为抵押品，会对中国的金融市场以及地方政府的金融财政造成非常大的冲击。一旦资产品价格下降的话，我们未来发展的稳定性就会受到严峻考验，这种影响是难以承受的。

未来一二线城市与三四线城市楼市走向会出现非常大的分化。一些市场的风险非常高，主要表现在库存很高，民间的高利贷市场也出现崩盘的现象，一旦出现这样的情况，当地的房地产市场就危险了。

相对来说，在城镇化的过程中，人员源源不断集聚的地区，而且民间金融泡沫不高的地区，房地产市场是由大家真金白银来买的这些地区，它的债务杠杆不长，这样的地方房地产市场相对来说比较实，主要集中在一线城市。

叶檀：实际上有的地方已经开始出现一些松动了，比如说把限购的审核权力下放给各个区，甚至交给一些房地产开发商。现在面对房地产下行的趋势，刚好是我们减少行政性手段调控的时候，我们应该让税收、货币这种市场化的长期手段，来主导我们房地产市场的调控，而不是用短期的行政手段。