买/卖房风险实务（上）苏州有贝壳

以作者11年的执业经验（8年售楼处、3年二手房），和自己买房、卖房的经历综合评估，房屋买卖实务风险中，买新房＜卖二手房＜买二手房。

因为有众多的交易环节和多变的行业政策，以及丰富的个案特征，该项交易复杂度远比行外人看到的和以为的要复杂的多得多，哪怕是律师买/卖房，遇到坑的时候恐怕有时候也得妥协（甚至认栽）。

上述是不是作者夸张，一起往下看。

本文共分为三个章节，本章为【买新房风险】。

样板房的迷惑性在于所有家具尺寸都是额外定制的，样板间百分百的美好和舒服如果换成正常的家具尺寸，多半就变局促了。大多数买房者知道家具需要自配，但不知道具体哪些固定附着物是参考交付标准的，这里就要看现场张贴的标识——“此处非交房标准”——多半贴在墙纸、电视背景墙、沙发背景墙、卧室床板靠、阳台上的洗衣台等。

不利因素公示分红线内、外，“内”通常是变电站、垃圾站、噪音源等，“外”通常是外部的厌恶性设施，譬如公墓、加油站、垃圾站、机场、危化品生产/储存地等等。这2块公示牌一般都放在不起眼的角落，比较在意这些的买房者需要自己找找。

售楼处说的首付只是首付，不包含交房时的契税和维修基金和首年物业费！

务必明白《定金协议》里的定金退不了！（信了抖音上专家告诉你“可以退”那一套，大盐粒都要馊掉的）另外请务必明白，所有开发商的定金协议都经过法务把关，上面没有一个字是向着买房者的！除了地方性单项目小开发商，一般开发商都不允许在定金协议上手写增补条款。

所有购房钱款都应该且必须在财务办公区经专职财务人员收取，并现场开具加盖财务章的收据（定金阶段不开发票的）！务必不要由置业顾问在大厅用pose机刷卡，所有涉及置业顾问挪用购房款的都是在这个环节出问题。而且由财务收款可以经过二次销控，防止一房两卖。

签合同

网签合同都是在住建局指定的合同模板基础上，由开发商销售部会同法务部共同拟定的制式合同——只能在空白处编辑，除了签字没有任何地方需要或者可用手写。但不能因为是大开发商的制式合同而直接签字，起码得把付款日期、违约责任、交房日期核对一下。

商业贷款

一手房的商业贷款只能选择开发商合作的银行，如果开发商合作的都是大型国有银行，那就只能高利率了。

公积金贷款

很多城市的公积金放款条件是楼盘结构封顶，这个工期一般晚于预售门槛较多，所以一些开发商会因为出于回款的考虑而拒绝公积金贷款的买家。遇到这种情况可以打12329投诉咨询，但作者善意提醒——首置群体除非不考虑换房、或者实在月供能力不足，否则慎用公积金贷款。

规划变更

这里指小区内部的规划变更，但近些年已经少之又少，哪怕有开发商也会通过正规的报规审批。但是，不排除内陆欠发达地区会有小开发商蛮干，所以看房的时候最好把公示的平面图和沙盘都拍好照片，如果交房时发现有明显不合理的变动，就让开发商拿出报规审批资料。

楼盘烂尾

2021年少之又少了，经济发达地区一般不会，大型开发商一般不会。但近些年作者也确实见过前50强房企突然倒闭的（突然到干了十几年的项目总都觉得意外），这个开发商在作者所在城市的项目也因为总部抽资而烂尾了，但最后政府出手托盘了——拖了1年多交房。作者说的直接一些，如果楼盘所在的城市经济非常强悍，就不会有彻底烂尾的住宅楼盘。

延期交房

少之又少了。真遇上了，开发商一般也是按合同办事的，如果开发商到了不按合同承担违约责任的份上，那一定是资金链问题较大、延期较长，真摊上了建议协商一个不是太差的解决方案，先拿到房再说（打官司、投诉之类已经很难有实质作用了）。交房时开发商一般会代收代缴契税、办理产证，有条件的、有能力的最好自行办理。

产证拖延

上述建议自办契税、产证是因为开发商一般会截留买房者税金，造成业主产证迟缓，这对长期自住的业主基本没有任何影响。

房屋质量

期房跟现房、二手房比最大的差异是建筑质量的不可控性。以现有的施工技艺顶楼漏水和边套渗水都已经是小概率事件了，但现有的施工技艺还是无法杜绝此类问题——所以买到的房子质量怎么样基本属于运气问题。如果交房的时候发现建筑质量问题或精装瑕疵的，暂缓签收并积极协商维修吧。

物业打折

交房后物业服务打折是常态，请理解售楼处的物业服务只是提高购房者的购房体验，仅此而已。