房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。
关键词：房地产泡沫；国际比较；防治措施
一、前言
对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。
所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
摘要：日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。
关键词：日本；中国；房地产；泡沫
一、日本房地产泡沫成因
二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
摘要：房地产泡沫的破裂首先对银行产生巨大的危害，通过对包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，我们发现住房价格下跌更可能使银行受到打击，原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。但是房地产泡沫所带来的灾难远不止停留在银行的层面上。
关键词：房地产泡沫；泡沫破裂；经济危机；政治危机；社会危机
一、房地产泡沫破裂诱发经济危机
(一)生产萎缩
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。
(二)消费锐减
[关键词]人民币升值房地产价格动态分析
人民币升值以来，我国房地产市场泡沫的产生，特别是进入2008年后房地产市场陷入低迷，前几年聚集起来的房地产泡沫进入破灭期。本文将立足人民币升值和房地产市场现状采用2005年7月～2008年9月的最新数据实证分析人民币升值预期对房地产泡沫的影响。
在中国走向对外开放的背景下，投资者将有一个全球的投资组合视野，使国内资产价格产生相对于汇率变动的贴水和升水，一国货币的汇率变动将成为其国内资产价格变动的重要影响因素。本文认为房地产泡沫的产生受人民币汇率变动和热钱因素的影响，若以ER、HP、HM分别表示人民币实际有效汇率、房屋销售价格指数和热钱（用外汇储备代替）。人民币升值预期和房地产泡沫之间的VAR关系模型可以表示为：
1房地产泡沫的涵义
经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。
房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的;第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。
2房地产市场供求关系的一般特征
住房需求的一般特征包括:(1)作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。(2)随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加的同时,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。(3)由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。(4)住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。
住房供给的一般特征包括:
摘要:我国房地产行业目前是否存在泡沫，一直是各界争论的焦点。由于不同的利益团体的出发点不同，其争论有时难免有失公允。本文并未得出房地产业是否存在泡沫的结论，而是分析了诱发泡沫的因素，特别通过是我国所特有的制度性和文化性因素分析了可能导致房地产泡沫的因素，以期对以后的决策层提供决策依据。
关键词:住房改革;经济适用房;制度
我国自1994年全国城镇住房体制改革以来，房地产行业已经成为我国经济的重要支柱，对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论，但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力，终究会引起社会矛盾的暴露。
1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。
一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。
一、保障性住房缺失
房地产开发中的泡沫现象，主要是指」几地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面仁的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫)，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
(一)土地资源的稀缺。由于_l几地资源的稀缺性、垄断性使得房地产成为泡沫的载体之一，土地属于自然资源，其供应量是有限的，由于生态环境的破坏，可使用的土地面积减少，城市化进程的不断推进使人们对土地的需求量越来越大，土地的稀缺成为房地产泡沫提供了条件。
(二)房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
(三)商业银行信贷的扩张。房地产是资金密集型行业，银行提供房地产开发还有个人住房按揭贷款，银行信贷已经贯穿土地储备、交易、房地产开发和销售的全过程。银行基于对房地产业的乐观判断，对房地产行业提供大量资金的支持。
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。