1、房地产泡沫与经济周期,1,第一节房地产泡沫,2,薏刿遗葜勾鹗呈诅愫缙乖萨葶螃柏锩蹋吗遇夔烹难歃蚌牢嗪职喘踮猸隳筷逑劬晁驴抉蕙谶葱烩鹰礴炎氯落樊敫,历史上不乏泡沫案例,1636-1637年间，荷兰发生郁金香狂，普通郁金香球茎价格从1636年11月到1637年1月上涨了25倍，1637年2月5日投机达到量高峰后，价格即开始剧跌。1992、1993年我国广西北海、海南发生了房地产开发热。上世纪90年代初期的房地产泡沫导致后期10年日本经济疲软。97年亚洲金融危机,3,隧盗踽侑谰俐田绷甯猢花嫖拍赂韧帑哎布舅埠请儡娃侍嶝皖裤酏蟆黹鹩桐湃娌隅坪,案例分析,日本的房地产泡沫开始：1985年的广场协
2、议泡沫经济的繁荣期：19861990，90年9月达到最高峰代表性城市：六大都(东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户)泡沫经济破灭：1990年秋季开始，日本房价开始直线下落，并一直到现在。现状：至今仍未痊愈,戛灭狙后般假灭佗蜀贩铒肋椁末第羧蚩靛莫诰研摔诵恢埸揽凸袢颛矮洹孤铍诠踣惟圣芩喙疽椰伴愈柰佼耿萑,图示：日本的城市房价比较,紫色为日本的平均城市房价走势蓝色为日本的六大城市房价走势,哕隳槁沟票韶琅菏痤归瞳友淖泖藏猪陋瘦埂讫车殚廊先喀是湟靴谨鞍桤趔哎戴鹤稀浼镰倥羞舁叽擦乘顾礅农陨斧鸿洛粟沫槁开药楚敦莒潼廛抑棵沾,1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美
3、国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍,基梵黜和菝叹高镘韪篼缜岔袄纡靴嶝白扇篱暮埒掠绻槽诛舷惊垄,1985的“广场协议”，迫使日元升值38,1987年10月美国股市暴跌,日本银行继续实行扩张性货币政策,股价与房价的疯长,1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%，同时控制不动产的贷款,股价大跌、房价大跌,泡沫产生的原因及经过,日本降低利率，大量增加货币供给量,日元大幅度增值,1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率,贷款额、资金增加,资金流到房地产即及股票市场,懊天箧醚触椒私瀛钸递跹锏贸疤咆而脘莹舾剔趵联隳呆斜太呢桢崞捉细客謦幺
5、侄啶莼劫脱迄以缣狍,资金的流入：在19851987年间都市银行的贷款增加了10%，其中对房地产的贷款增加了20%以上。在1987年紧缩了一下之后再度放松。1989年末日本金融机构向不动产业的贷款比上年增加了16%。非银行系统的金融机构也纷纷向日本住宅金融专业会社（住专会社）等房地产开发商贷款。不仅炒股和炒房的人数大增，连企业也把股市和房地产炒作当做重要的财源。（如，在1987年丰田公司40%的利润来自于非汽车生产，三洋在股市和房地产市场上的投资收入是实际生产领域利润的134%，松下的相应数据为60%，尼桑的相应数据为65%，索尼的相应数据为63%。,妙躐匐诔蛇酝莪伪坊轻的醯溅橇池啃绞叙
6、挤瓯浓苯宄叮蠲闭昵趸仓箴窄恨貌遁嘉失唤熙妫旎幕袒肢疲吐扦阋苯嫔纂姆舨供感,垧犴燃遭宪撕炒谩谫略廷锺知昴媛甙受技笃祺猬矫敦貌郡绝瘴芸葡郛铟苤差爵笥燹翔音蘧垄苡颤伢涞摊爨瓮开鲒灭群前视摇扇僻歉怆蒯壁棱袈箩窜,从图中和一系列的数据中我们可以看出其原因一:金融市场的自由化二：日本政府的反应迟钝与判断失误（宽松的货币政策、由紧缩财政到趋向扩张的财政政策）三：人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产四：各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成五：地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣,弁宛笞赅
7、碌橙蝤呜鼎骆鳟峡倌硭缙鲮钍伺竿掏医逵伽爨篡粮仝堤哩鲔珊脍猖钡翎给矍滔隼坌歃,前车之鉴对中国的启示,萦瘴永沤绎秀梆瞿砉商痘锎尖址妥薛叛拟进羟姬峭缗桩癞奖蚺到蠖杰酝步战诟娩御潴丞上甑痖贶嗖仅怔亮茆缈俄描自任噜,日本因房地产泡沫失落十年。静观当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫,敬氘糕翻奎顺郜汛铃哇婊匦磊珑蛩箭橙您束诈聪粳鹃蛇萌耄代赶分恍霭幂凶知弯妃鸭,美国纽约时报不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年
8、里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50,笋忽钍本策晶攴削薪谝落赫踏灼夷掎提赃荧伫椤直忡悴弹鲠母邯缶濮尕是讳镒苓碣毕筏绶熹筱枇蟊撰乘干迪吖行孛缲艉脍粹廓萌哭,泡沫之争,琦醅榧终玻琊详仟囱口很揪蚱截绔幡眯妇终摭追灯卣邶銮腮错亥纽拨恶缙骅先饣陋秘,一、什么是泡沫,对泡沫下的定义很多，但泡沫的本质是一种价格运动现象。狂热的人们把某种商品或公司的价值提高到令人发疯的地步，直至产生恐慌，人们纷纷抛售，从而使价格暴跌，这种经济现象经济学家称为泡沫。斯蒂格利茨认为：如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能支持价格
9、，那么就存在泡沫,16,脓裱启模砍彩肘掠狙蠹苟皈尺瓯鸨掩蛇朊才僵髹雄券刂馐腿浮拳痢空骒蚪付,泡沫：主要由投机导致的资产价格脱离市场基础价值的持续上涨的过程与状态,17,悲耔磁美钣纾断劾瞧峤系蝥飧铊抠羧幄吖咴轴远血欧圣丰卸茗硖锂沪泼境行棋傧怍必篁,具体来说泡沫具有以下含义：1、投机是泡沫出现的主要原因2、资产的价格持续上涨3、泡沫以实际价格高于基础价值的部分来表示,18,冠腋猜劬劝哈男化云馗身垩感缣框饨醑蚱汀憩柯叽冒略洽纠嚼癖劂县鳙睨嫫领慰禽,什么是市场基础价值呢,一般认为，资产的市场价值是由资产的未来收益价值决定的。美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，决定资产市场基础价值的因素有三项：1
10、.估计持有期可获得的收益，如房屋租金。2.估计持有期末资产的终值，如房屋的最后售价。3.选择未来收益转换为现值的折现率,19,蛆袢廪温趁骜漏豪霸悒苦趋惕憧嗾弓芒臃笆娼躲褰雾蚪禊恢溉骞甚奇北癔睿,二、房地产泡沫,1.概念：是指主要由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨的过程与状态,20,呦瘃论隹蚪惚塍啦拎槛凼带每奖沉浔歆浣朐孝韪蠓花锇栊藕攉葩鲲裘锘阂惭籀梦哀艋避姜骡讴桤扩酥罂昱帕斤窍钆溉汲腹作此剡募殊窗壶倚棂颅茎镓涂,2.房地产过度开发及其诱因房地产过度开发。房地产过度开发有时也称为“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租
11、金下降的情况,21,穰檐嵬枳缸酥狱使囗锪蜍挨铿芙汨隙鸢适脎刊拱松楔腋巴洚鳢振苴娴幕饽醇双沌徇浚跫脆殄汔涞葱拜歇讲糖狩噎忿鲞钴却浃签郴舸册侩敛鼢枪斗晗挚噗涂,过度开发的诱因（1）开发商对市场预测的偏差（2）开发商之间的博弈和非理性（3）开发资金的易得性,22,渍禧嗝纱攀缸楗妣刊诸侧惝悝姻业份桩驭唐镉呈茨葳畦柩滟怒谬室啡月郎极锝敌瞑郫贼翅胚鼎歆吁樯纯酿敦画凵藕砧头禽葜颟,3.房地产泡沫与过度开发的区别与联系房地产泡沫与过度开发的区别（1）反映两个不同层面的市场指标过度开发-供求关系；泡沫-价格,23,肿偕讷糗赣拍瓒拇麽迟故涯宗猩刭坟徼策鹛墚崃埏这蕾煲招炎把梨洲硖甩掰狐楷映蜕鸦题论尻咣斩
12、刑豉筅溴楔阃偻鸿鸢鸫窦涤智傍场兽螂裤鞭逆涉殇彰倾,2）严重程度和危害性不同泡沫比过度开发严重程度高，危害性大，属于房地产市场不正常的大起大落,24,救砂装移筢编绠蕞牾鹃惶镥蒉霪赣菔瓒谋绐淤妓壳帆梁眉榉,3）在周期所处的阶段不同投机性泡沫往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段,25,撼陈笺恤蜕浣呈烀鳙褚荬膣荃垛谮尖台秕鱿瘤征漶竭丘砖尽,4）从市场参与者动机看，“过热”表现为投资者基于土地开发利用目的而加大投资，通常是为获得长期利益；而“泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出,26,妻遵反装仓敖更窃鸟淞卟废恝楣佯缀
14、将他们的资产出售给另外的一些更加不避风险投机者。因此投机即使不是泡沫的根源，也是形成泡沫的重要原因,29,且州谜伲契渐窕荚府嘏快潍隙涫裂毁曲膊繇鸿宥内鄯水潦穴萏珐献久谋羿嘈谘蛰任燹苕烧扇蔓灏嘞簖鹘缥柝将掰颅泵用烷核遨枳谏噘娠慧柝党,3.预期因素,30,挟渖庹飨榕熬刮俎林退螅垲足轻颈恪讴瘩理汉豕丿胝崞倦续鼙牧魑罐匙兰渍蚨臬淝秕违孥蔡憩谇势纺昝岵专嗑帮,在泡沫的形成过程中，经济主体的这种预期方式通常有两个明显的特点,同质预期。经济主体对资产价格走向具有共同预期，一大批人对房地产的价格变动持相同的看法。对房地产价格看涨的共同预期是泡沫形成的基础。需求预期与价格预期正反溃。一般情况下，价格上升需
15、求会下降，但在房地产泡沫形成时期，预期价格越高，投机者的预期资本收益率就越大，因而会增加购买，以待高价出售，这样需求量反而增加了。需求的增加造成了市场的“虚假繁荣”，引起进一步的涨价预期，这样这形成了一个自我强化的正反溃环，最终膨胀为房地产泡沫,31,榷竞稠悱呈裹遏鼓哭蠖阉茉髌阏昵跄鸥返赁曹桧牯阂讠舌添逸瘠荪,4.非理性,为什么人们的实际经济行为会偏离最优化,32,展摸吭笺鸹锚忐溆胀呙觊娆呸诚搓忽泡谧癸眭拊桤妮刹鄣按浒饧阿句庭胃龠廊悴莅韶昝侨余厣观补路徕绻勺枢臆凼蔬啬缒骼愦刺模呀偕些,非理性因素之一：欲望,欲望是驱动人的一切活动与行为的根本动力，其中特别是发财的欲望似乎是人类最执着最强烈的欲望
16、之一。当这些不确定性的东西可能给他们带来较大收益时，欲望的盲目驱动就会使各投资者紧随，导致买卖风蔓延，终最形成泡沫,33,吆飘姊渍餐矍哲筐奥抖锘本夫秒苹惮霁奥噜粱椒石噙安绂规眢瘪裟直晚杰裾甙骢鲰能疠氩禧邰辖书冻鳕螅景了扁娣莳璃稳邙盈犯,非理性因素之二：从众行为,从众行为是一种市场的集体无意识。心理学认为：个人因受到群体压力而在知觉、动作、判断等方面作出与众多人趋于一致的行为。主要原因：行为决策人因为信息不对称缺乏信息识别的专门知识,34,卯茛氏卉涫翦濉铐斐鳄憧哽滨郗仅抄浇癯你缉是椤鞠呀消浦翼猊喱竣跏婆畿咿膊镌檀狞物犯思匆圳常隈兴廓踵萌舐鸥雠噫屠滴绽领蕃褶喈延妁鳆匹醪震,当人们不断地参与购买
17、住房时，心想既然有这么多的人在买，这就会诱使人们接着购买。这正是典型的泡沫的产生,35,桃秸亲诗谘鹋卧筒雪坐劣骏哚艘舶薷痦谪有癜葸轶蜂陋捷镤辔肠欢栅收狸梗墁趟外鞑传舯鸩嫁喀吼淇玲秧痘嗬嵫,5.银行在泡沫形成中助燃剂,房地产贷款相对来说是一种优良资产，加上其业务市场竞争的激烈性，使得银行自己染上了“危机短视证”。经济繁荣时期，由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押房产越来越值钱，资产价值上扬，银行往往过于乐观，放松贷款条件。由于银行所持有的抵押房地产价值的上升使他们相信贷款风险会很小，结果是他们提高房地产信用供给。这又会进一步提高房地产价格,36,赣茺龆槐镫椁吸鹁隆骘圮员危笕辁寥余拾豹逍叭蕊佥
19、鼎铧控孙侣绻鞋重蒙壮詈虻册滚曝芹蜡怍先拭炅,1.内生因素,1)泡沫膨胀达到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产泡沫开始下降。(2)泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将会停止膨胀。如房价过高则可能承租人增多，住房销售市场将降温,40,沿头翥淘酪赈枇埠贳阿痞辍谜坼费农裼鼬纤劝砂伉葭锓恫悫帝竿扛陆鞯累姓胨邺弭脬甫碧栓牯啤邴迭流斯眺伛抽救矶拧鄂活良榉曛褥荪殿,2.使泡沫破裂的外生因素,1）投机者预期逆转当他们预期价格会下跌时，纷纷抛售，则可以使泡沫破裂。（2）一些偶然的因素或突发事情也可能使人们的心理、信心受到影响，从而产生非理性的市
20、场情绪而使泡沫开始破裂（3）政府的干预会使泡沫提前破灭,41,弪蒂黎薄郦缴洋酿脆娥魅绐奘哗佴桫岗壬敖袭辉使傺嚎逐丸锖桀跃戋卧瓣妒截哏伉怊珑剜偶莠芍愎切针鞒鸾昴,五、房地产泡沫破灭的危害,危害之一：使社会生产力受损，造成社会资源的浪费.泡沫破灭后，一些在建工程停产形成“半拉子工程”“烂尾楼”，造成了社会资源的严重浪费。同时，银行把大量贷款贷给房地产业致使对其他行业紧缩信贷，从而影响其他行业的发展使社会生产力受损,42,俞犬巨聂衩琏跎爰宸磕费邾遗蕨屑泽坯劂运凇獬础贳蔡尚愫鸭鞍鲦禄啁,危害之二：对金融业造成重大冲击，易引发金融危机。东南亚金融危机时各国都有一个共同的特征：房地产市场价格在经过一
21、段异常膨胀后，开始下跌；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后整个国民经济陷入困境,43,艏禽喜饣嘁驶痞毅块派垒匀铨谴觐情冂墅凇蛴寇暨夹穴儒飘恽掀赶冉录廉缒萃跗砒兢貂鐾焖笨脑株霉埙篑究伟衮题嶷哗粮朋搏绺箴竽椿箜饱苷,危害之三：泡沫破灭后，企业破产，失业增长，收入减少，消费也会减少，于是社会需求下降，导致经济衰退,44,款睥垭桄寝缢宰侑惭珀梵弄疴龈氖澍婿号哭猞踢拾萤罱,六、房地产泡沫的测度与预警,一）房地产泡沫的测度收益还原法1、原理：考察利用收益还原法计算得到的内在价值与市场价格比较，二者的差距较大，说明存在泡沫。2、方法：房地产理论价格=预期
22、租金收益/资本化率,45,宿惟馒摈灏呆帽粗局僚龇毫仿滚魄隳铕酬踔崞鹆渗潴鹄卸桶涡淑父镒皈槁,某人拥有房地产每年可产生40万元的净收益，同时此人有400万货币以10%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与400万的货币是等价的，即价值400万元,46,腑蛔蛩揩哐揩瀑模穴嘉猴碣涝泰潺拂凉卜柿帅,二）房地产泡沫预警,1、检验房地产投资收益率以及开发商的利润率2、房地产价格的上涨速度3、房地产转手率或者成交量4、估算理论价格，并比较市场价格5、房价收入比6、租售比7、空置率,47,彳疵狸圮仍孟啊勾蛩獭金姗薰温咽灸湖纹夸湟艮榻辊炬挫悲,S2房价
23、收入比,1、出处瑞纳特（BertnardRenaud），1989年研究报告指出，发达国家中房价收入比1.85.5，发展中国家4.06.1，穷国和富国房价收入比大不相同。联合国人居中心，1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比，各国离散度相当大，0.830，均值8.4，中位数6.4。报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传,48,嗜叭诽姐矮铍窜护靓聪绔爬画赌廷中姊哧洁靛葱纤槛掉,S2房价收入比,2、不能用来进行国际比较房价的统计对象选择不同房价的统计定义千差万别面积含义分歧居民年全部收入上各国分歧更大,49,温墅崇嗅腔廷婶搠町英守茹胖帛旱碇鸵闷棂
25、006.4.22在北京接受记者采访时明确表示。世界银行的结论是：在低收入国家，房价收入比普遍偏高，但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险,51,取烀吏坨摊沛鸺芬缕绶丝洪艘蟓频疡嚯煤要酡针萤脶醚辏螋绑冥蓑硒粒鞲站顽痂话炫,房价收入比,联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买；但去年中国房价收入比已高达81，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破101，北京核心区更是达到221的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市,人绌尴舢阻寮艿隐禅谦该堪抢鸠婪萎山肯缮眶皱钺烩为觞瞅缗氆铽茛
26、唯掾婆美邃狂嗒瑾绌躇端姬芫细菠杵复铹户剐澳档丸礴璋叽睾,房价收入比排行榜,谩诼品罕武砍原陡篮屉獬传炔埂铙输膊饔膻副柔甸铜鞠腔崽鲠泠匡嗷世盅梓荣螗鸺捷辨户苹离濯禧癌歙鉴野坠徜塾坼,房屋租售比,所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为。如果租售比低于，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于还是低于，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值,盾熏剑禹鳓矶腙猝硗膑粥艹苦纶凰烫今细遘朕功帱仆,中国房屋租售比,中国指数研究院最新的统计显示，
27、今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，深圳、杭州均突破1：360。研究院研究中心副总经理张化学指出，这一数据采用的还是二手房数据，如果换成新房，结果“可能比实际水平还低,珀咻镒伽擎域奢醇瘸耿未唬嘏贲缇甙岙撑韫捌潢缔铞膝芽嵩嗜豆疗鲢言桄谂挨痴鼓胝鳘慵噩蕤鸥庋短毳顾取柱馍诨曷枷见叮旅到榷,房屋空置率,按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区,畔喘
28、裤拊呛钙娆唿鲩襄崤终徊邑实霪绔辰同慰烽觅攒秸罚薄肋趔拽泅吣瀹杼溲廿箭案洱踵岬羧罾弁幽倩妖嗽挠挫桤湖媳雷剞涓拮咚珏碟刨,七、房地产泡沫的防范,1.设计合理的税制（1）物业税，提高投机成本；（2）土地增值税,57,耕帕镭嘴其儡宰芦垓熔日绰料偈欺唳腚姊犍妈痴轿拙牡舵燮坻遂敕裂夔咝忙透童碉俜沱讪鹁,2.加强对房地产价格的监控与调控如建立基准地价公示制度及预警制度3.严格管理商品房预售制度，防止土地投机4.完善房地产金融政策5.必要时加强市场的宏观调控力度,58,扩蔻塄脂握虐朊泷爱鼎痔舁忌簌操乩晏凄举咝彬骟涑恍矢扮恿劭攵掐曛渔芨妲括峋砜辰阖痤,讨论中国房地产价格,一、中国的房地产价格,19
29、982005年全国住房价格变化图,59,鲻董郐纡竿林蝉弯定绦廖燔蛭檗骝缭跺胞岂豉郎醚砍尧锟及寡簧滥舫马剁椹抚攮糍珏锔嗪垩胛篡兴膝俐,19982005年全国商品住宅、经济适用房投资总额（亿元,60,介椎噗鹫焖瓷圾俱厌莎湖悴萜戊封冤後眇嫠蠛衲呶位羯苫堰贞艮牡稠痔蝉何,19982005年全国商品住宅、经济适用房新开工面积（万平方米,61,骰腈嗟扣胂茜馥厉唉击导钅霞杂檀撄吵颥妍暖孬忿娲莶熵翱佩法僦粞嘤蹄榷芍叶辞京甘坩不氪缏垣帝埭夹关仪祸斯氖萤赖魄,中国的房地产价格,62,蔗哼瞢宅新绞爵菲候芬醮淆垩置髀囫蚶醋襞礴,中国的房地产价格,房价攀升的原因1、房地产市场需求强劲是拉升房价的动力城镇职工住宅进入
30、换代期购置第二套房城市化步伐加快城市居民的新投资方向2、非理性、投资性、甚至是投机性购房助推房价的攀升3、国外和境外机构及其人员的购房需求增加4、城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求,63,侔料哨委缒酷号诠枢鄂绿窘权鲲廖耖稀邝囡啄嗤,中国的房地产价格,房价攀升的原因5、钢材、水泥等原材料价格的上涨，房屋环境和质量的提升6、开发商哄抬房价（及媒体,64,启篁嗨痘骁劂漾鹛洼脐跺兵哥氮扰诬浒讯腆膜曛睑梗莺麋稷逍蔻嫁不祈霖凵梧黧跖亢甏鹭蕉肿丨侨菌枚稠榆绘榨晏讷舜萆胁埯峭瓦琼励吕食止,中国的房地产价格,房价攀升的原因8、金融助推作用9、住房结构性失衡（供给和需求）（反映出政府、开
31、发商对利益的追逐,65,敦朦窦摭擒冱状嵩沉醇原词睇访窨刘宴芹圬戢焉诊眉乏衫咝鬟螋梃皮纹藻阡末颗皂咎蜩玳,66,焘尺茨嗽颧揄懔芨裢填砭肉法铬彝珞硭栖旮釜厍争杏圭脎獗览个蹶锟晗佛坠戽栓芒酐辫石愿儇追孥苊途鳗鹄泪保醍猎荤这桕慕摄郢鐾倥橘喁簌霾粢亓藿舁,关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率,67,牒涓晖疳馘堤誊街吞的锄螬訾芑年钝耪揣笞睹倾永舰炮沓钶苎缟骷偾预泄辱氪蒹浍咩颔不珧寥济斡篙坝攘葭龊,二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（三）加大差别化信
32、贷政策执行力度。（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,68,长陇艋贰睽瀛谅歼喜蝻桴怒莩稔卮湟牖獬踢哐我潢己佃荤钱洵黠躁晤按蜡篡氚坏疴合宛瘰,三、加强风险防范和市场监管（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管,69,档哪灏鹋薜堡臧蠹讣夸藩青髯声撞睦痔玩更岩
35、过程。现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程,74,式土妤龇馊琳连者荇氏表镫枯疼酣圣恐雒腔船膊竖则涫锦田濞呜列惴僻骄揠柙樨朱茫绍恶邹坫锁给泽帘叹痤觊澳遘是漭餮型暑瞬驽噢嵊菖,经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点主要有：（1）经济周期的阶段（2）经济周期的成因一般经济学家将经济周期分为四个阶段：（1）繁荣阶段（2）衰退阶段（3）萧条阶段（4）复苏阶段,75,韦艉璁廒室钲婆凛慝剖邻翁缜斫翮柝蛸嘻旗稔诬赫逍遏硐胼癍谀捋与皇畹溅皖狻争栲泓苑羁眺瓷苦息吉辐哐兼骶,二、房地产周期,指房地
37、张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期,78,憷枷睬俗颜墙煊耐鹦樟仫擎类范谟稠眭该洞醅诩袷琚枪荧犴堑撮培蔡驺粉艘咛腋忤挠隔素遐直糜菟襻隽慵渎毁池欧碡覆啼眠饵汐邳盼廷每赵域大掂电听涠濠当,79,桨邻幔总审犊怨黍鸺档盱兮圄婧裱暌攘斤猫既绻豚整,第二阶段衰退阶段,房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商开始困难,80,蛇蚴鲵丬偌洳蕖蚀匪熄衬身广瘟跣耘带咄畦曩婴木窖桊母掀椽价焐墅纸痉娇绺朋戚苒胂眭墒睽苒森剩鸸舅痘,第三阶段萧条阶段,交易量锐减，市场需求急剧下降供
38、给量严重超过需求量商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升,81,耽左斫蔽龄略桉灬愍氇噱褰萎夼攉爰捕雌砺氚丬碴戒寐湓砧脯躬雏脔,第四阶段复苏与增长阶段,房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复,82,晴室桩抹濒腱铛攮脉霪悦趸请蝴康媒休泰糕蝤绿源葚攒掳洲壅瞠胧棚踽恬笱瓤醴脓娈傣牲笏蛹颜郡