2023年是相当情绪化的一年，大幅降价、凶猛砍价、政策出台依然抵挡不住熊市的脚步。
甚至2024年上半年上海楼市依然在腥风血雨中度过。
这是很多人第一次在上海楼市中体验到什么叫“带血的筹码”。
下半年后，上海楼市愈发理性，价格的分歧逐渐减小、成交量一点点回升。
在年终之时，上海楼市迎来了一波“翘尾”行情。
如果一定要说，成交甚至有一点火热。
热闹的成交和没有明显起色的价格，撕扯着市场上的多空力量。
毕竟上海楼市的政策宽松已经经历了好几轮了，很多人觉得价格再起来不难道只能看天意了。
上海楼市的底牌真的彻底打光了吗？
可能没有必要
我觉得在讨论打不打光之前，应该是先弄清楚有没有必要。
认房不认贷政策正式落地，开启了上海的“救市”之路。
13个月过去，上海先后出台了：
2023年9月1日，认房不认贷。
2023年12月14日，普宅标准、首付比例、房贷利率的全面下调。
2024年1月30日，外环外放开单身限购。
2024年5月27日，降低社保个税年限、限购放松、首付比例等9条。
2024年9月29日，放松限购、存量房房贷利率、首付比例、增值税等7条。
2024年11月13日，下调契税、增值税。
2024年11月18日，取消普宅非普宅标准。
陆陆续续在限贷、限购、首付门槛、房贷利率、税负成本等方面释放利好。
对于个人买房、卖房而言，所有的条件都是历史级别的宽松。
一开始政策的效果基本上只能维持当月一个月成交量。
而且成交量的反弹也并不是特别大幅度，都是在1.5万套的荣枯线徘徊。
527之后，政策的药效从1个月变成了3个月，而且逐月递减。
929新政后的情况确实有点不一样。
首先它不是只有一次政策，而是密集地出台三次，同时国家层面还有12万亿规模的化债方案。
对于买房而言，成本已经是最低了。
其次呢，成交量并没有出现527那种阶梯式下滑的情况。
尤其11月份的2.7万套的成交量远超想象。
创下44个月以来的最高值，是非常具有风向标意义的。
可以预见12月和来年春节前，上海楼市不会像天气这般寒冷。
也就是说短期内，上海楼市是不会再有什么大政策了。
其实不是底牌打光了，而是暂时没有必要了。
下一个窗口期在哪里？
当下的市场是真的太火了！
这是我在一线市场看到的真实情况。
我们在帮客户谈一套大户型210平的房子。
房东报价2350万，客户希望2300万以内的价格入手。
客户觉得买房市场肯定砍的下来，但是现在部分房东也牛起来了。
那天为了这50万的空间，谈了足足6个小时。
谈到筋疲力尽，但最终房东只肯让步15万。
大幅度的降价在之前已经完成了，现在的房东没有这么大动力了。
现在的行情就是有量无价。
二手成交量放大，但是价格没有涨上去，不过也降不下去。
挂出来的房子，基本上在市场价中位数议价3个点就能成交。
这样的转态持续下去，肯定是没有出政策的理由。
当然也不排除，进入春节前后，1、2月份的成交量会掉下来的可能性。
金三银四为了保障成交量，适当进行政策加码。
另外每年全国人大都是3月召开。
为了更好配合经济发展，这个时点是具备出台政策条件的。
但总体思路依然是“止跌企稳”。
而不是对于房价的暴力拉涨。
是不是没有牌可以打了
对于上海来说，要打肯定有牌。
但是肯定是基于市场情况和未来趋势来做调整。
只要市场不能够实现止跌回稳，限购的政策依然可以调整。
其实上海现在外环外的新房成交情况比外环内要差很多。
大家只看到市区豪宅的热销，但是外环外的新房却需要打折才能卖掉。
尤其像罗泾、外冈、白鹤、枫泾、朱泾、柘林、奉城等等郊环的区域，卖不掉已经是常态了。
如果外环外全面放开，其实市场也比较微妙。
江浙沪很多有购房需求的可能会考虑外环外的别墅类大户型资产。
外环外核心地段的别墅类产品是可以看好的，比如大虹桥、浦江镇等。
另外降息是确定性的事件。
不少机构对于2025年的降息预期在40个基点。
从扶持宏观经济，降低居民企业融资成本的角度依然合理。
如果继续下降40个基点，上海的首套房贷利率将会降到2.78%。
相应地，无风险理财的产品的利率可能会降到1.4%-1.5%。
这种情况下，上海房产的租金回报率就普遍超越理财收益。
也就意味着房价的下跌空间被锁住了。
其实还有一个长期指标，那就是落户。
现在各个城市抢人非常凶猛。
上海虽然落户宽松了，但是远没有到疯狂抢人的地步。
比如最近居住的办理又放松了，只要有6个月社保记录就能办，不再需要核查在上海呆够6个月。
上一版的落户政策今年年底也会到期，一起期待一下落户的进一步宽松。
上海要是抢人，那真没有其他城市什么事了。
最后
目前一线市场还是延续了火热的势头。
12月的成交量我们不担心，毕竟市场冲劲还在。
不过，家庭居民负债表未修复，居民贷款压力负债率还是偏高。
虽然上海情况相对较好，但老百姓大幅度加杠杆买房的可能性不大，明年楼市看平微涨，
至于大家关心的明年楼市会不会跌。
关键就看明年一季度能否顶住压力。
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