每个人考虑买房的时候都会有一个缘由：可能是到了结婚的年龄，需要一个新的婚房；可能是到了孩子读书的年龄，需要一个好一点学校的学位；可能是家里人多了，需要置换一套更大的改善房；也可是看好某个区域的发展，需要把部分资金合理投资；更可能是看到房价不断上涨，手里有房票不想闲置，于是想在能力范围内去购买一套心仪的房子。
不可否认的是过去二十年，只要没有买到烂尾楼和一些有特殊情况的楼盘，房价都上涨了不止一倍。所以对于大部分普通民众而言，房产是一个不断增值的「投资品」。即便是不考虑升值和致富，也会出于「现在不买，将来可能买不起」的心态继续购房。相比于股票，基金等看不到，摸不着的理财和投资渠道，房子是和银行存款一样保险的稳定收益产品。
唯一需要提醒的是：考虑的房产的变现速度，一定要拿自己闲置的钱来投资，且慎之又慎。
如果想选择「学区房」，我的几条建议如下：
关于学区，我的个人认知是：学区是下限，说白了就是让牛娃有机会更牛，防止普娃更普。我想从三个关键参与者的角度来看优质学区为何会强者恒强：
以上三者聚集导致的结果是名校愈加竞争激烈，淘汰也更加残酷。无论是学业上，还是心理承受力上都对三者提出更高的要求，本质上还是一个有付出，有回报的过程。
自住是大部分人买房的基础需求。也是在满足以上两个目的的情况下并不冲突的一个功能。但有区别于以上两个目的，例如我们对于投资可以选择尚在开发初期的地域，而自住对于周围生活配套要求会更高，毕竟如果买个菜都要跑五公里，那自住就变成了伪命题。所以满足自住需求通常需要考虑的几个日常因素罗列如下：
所以基于以上几点可以看出自住的核心在于房屋能够满足居住需求，且当前周围配套成熟，至于将来能够升值以及有其他附加价值则属于锦上添花。
无论是投资，学区还是自住，都需要在计划买房的前期尽快明确下来，才能在有限的预算，房票和精力内，确保在这个多变的市场上紧盯目标房源，而不会被各种看着很好，却不满足你的实际需求的房源耗费的太多精力。
首付款极大程度上决定了房屋总价。所以哪怕只有一个大致概念，也需要在看房前明确下来，这样才可以有效指导后续的一系列操作。金额确定好之后并不意味着马上全部都聚拢到一个账户，完全可以基于实际需要的时候到账即可，毕竟动辄数十万乃至百万的现金每一天都是一笔不小的收益或支出（比如有偿借贷，但首付杠杆请谨慎）。
建议计划买房的朋友慎重而科学得做到量入为出。笔者几次买房都发生在收入增长之前，因此每次购买之后没多久便觉得自己过于保守。这里并不是想建议大家把杠杆拉满去买房，而是要充分地、尽可能准确地计算清楚自己未来几年的发展情况：具体而明确得写下来，而非仅在脑海里臆测，如果条件允许，可以和家人一起讨论与协商，毕竟如果是拿出全部身家去买房，影响的是整个家庭未来数年的氛围。在有了相对明确的预估后，也要基于一些现实风险和潜在的不利因素降低收入预期，进而做出最理性的选择。特别需要注意，要做好房价下跌的准备来评估自己可以拿多少钱买房，甚至决定是否还要买。
这里特别提醒大家如果是买房的钱，切记不要投高风险偏好的理财或投资，尽可能保守得管理这笔资金。
网络有言：想买到合适的房子你需要实地看100套房。这句话虽然是戏谑，却也道出了买房的一个基础：要实地去看房才可能买到房。当然目前VR看房愈加便捷，如果已经对某区域非常熟悉，仅仅是了解信息和看户型，不妨直接线上看房，减少奔波之苦。根据买房进度看房可以分为三个阶段：了解市场情况，确定看房范围，寻找意向房源。
以上几个方面虽然会有很大的差异，但未必意味着哪个会更好或者更差，这个判断标准依旧来自购房第一步：你买房的目的是什么？例如为了投资，外面修路盖房一时喧嚣和出行不便那也无妨。
议价是真正走向成交的关键一步，毕竟议价意味着你看好这套房子。至于价格能砍多少，取决于你对于市场的判断和卖家的心理预期。
房屋总价：房屋总价不仅是交易成本的最大占比，也决定了税费和中介费等衍生费用。议价过程因人而异，各类谈价小技巧全网可查，但核心还是在于两点：
常见税费：
大方向上，笔者建议如果真的喜欢这套房子，即便价格距离预算还有几万的差价（笔者自己的预期是溢价5%），而其他各方面都满足你的预期，如果价格实在谈不下来，照价买单亦无不可。毕竟一套称心的房子可遇而不可求，住的舒服比多花一点钱更值得。
需要注意的是，目前中介市场鱼龙混杂，虽然是极少数，但也要避免被吃差价：很多情况下合同价格和实际成交价会略有不一致（出于贷款或合法避税因素），正是这一部分买卖双方都达成一致的不一致问题，会给中介一定的可操作空间，导致卖家少收到部分房款。如何避免呢？买卖双方一定要见面达成房价的一致，或者签署额外的买卖金额一致的合同。且在合同上注明首付款银行账号，确保这个收款人是卖家或卖家直系亲属（至于卖家愿意额外分钱给中介，那通常不是差价的事）。
当陆续和不同的卖家谈了几套房时，会有一些迷茫：我真的要确定买这套价值x百万的房子吗？我会吃亏吗？是不是少谈了一些钱？会不会遇到更好的？我该如何设定决策点？
笔者自己通常会预设几个因素来驱动最终决策：
当我们决定买下这套房时需要支付一笔定金。表明一个意向，也锁定一套房源。需要明确让卖家写下来口头交流的关于房屋的基本信息。比如产权归属清晰（避免争端或其他抵押情况），满五唯一和是否售后公房等信息，因为这涉及到后面交易过程中一系列的税费问题。最直接的一个操作是卖家前往不动产登记中心申请产调：主要由官方出具准确的房屋权利人、地址、以及权属情况。主要是查询房屋有没有查封，抵押等限制交易的情形。
这时签订的通常是居间合同，即该合同一份三方合同，即买家，卖家和中介共同参与的一份协议，约定此次交易的关键信息。虽然没有在房地产交易中心备案，但同样具有法律效力。一旦签署就需要继续执行买卖交易，若买家反悔则定金不退，若卖家反悔则双倍赔付给买家。
一般而言正式合同的签署会在买家完成首付款转账的时候进行。通常各地合同是有标准范本的，一式五份：买家一份，卖家一份，房地产交易中心两份（一份备案，一份用于抵押手续），银行一份。
常见的房屋贷款分为公积金贷款和商业贷款，也可以同时发生在一起做组合贷。
商业贷款：
需要注意的是以上两个贷款都有个隐藏选项叫做五年内贷款，其贷款利率远低于常规的五年以上贷款，比如公积金五年内贷款利率只要2.75%。虽然选择的人不多，但有些情况是可以考虑的。例如在上海核验价格的前后夹击下，很多人可以贷款的额度只有总价的2~3成。贷款额度如果不高，同时又具备还款能力，那么不妨选择五年贷款。
过户审核之后会通知买卖双方去办理缴税，通常涉及到的税费为上面提到的：契税，个税，增值税等。特殊情况还会有遗产税等非常规税费。所以二次提醒大家一定要在合同里明确买家和卖家的交税义务，一个技巧是：哪怕实际上卖家谈的是到手价，你也可以要求在合同里勾选税费各付，把其明确的税费加入到总房价里提供给卖家，这样能在一定程度上规避到这个环节有其他税费产生，进而转嫁给买家或发生纠纷。
中介费的缴纳我个人建议和中介约定在这个环节发生，至少应该部分中介费发生在这个环节。这不仅仅是对于交易服务质量的保障，更有利于保持自己的资金流动性。这里特别需要注意的是，即便是中介费也需要在初始三方协议里约定清晰具体的金额，服务项目以及违约条件。很多中介会在办理贷款的时候要求你另外付一笔贷款费用，但实际上如果这项业务需要收费的话，买家完全可以自行办理，毕竟房贷对于任何一个银行而言依旧是优质贷款。当然自行办理贷款等部分业务也可以作为商讨中介费的一个谈判条件。
这一步通常会由贷款银行直接调取过户之后的房本(也可以选择自行从交易中心领取房本，再送往银行），进行抵押办理。然后买方前往营业网点签署抵押合同即可。
具体放款周期取决于市场和政策，通常而言快则两周，慢则数月。
这时候就要拿出来合同按照约定逐项交接。例如原户口是否已经迁出，房屋是否在交易期间保持原样，家具家电是否如购房约定搬走或留下，水电过户，物业交接以及其他在附加条款里约定的工作。
当全部交接完毕后支付尾款。具体尾款金额可以和卖家协商，通常不会超过总房价的5%。但如果买家资金拮据，笔者建议可以和卖家协商尾款金额适度提高，如果卖家不着急用钱的话也许可以达成。必要的话，可以列到合同里补偿卖家延迟拿到尾款的利息。
付完尾款，拿到钥匙买房这件事就结束了吗？并没有，通常情况下还有数十年的还贷生活。如果涉及到公积金贷款，还需要在完成首次还款后，再次前往公积金中心贷款办理处（如果有组合贷，那么需要前往合作银行网点）办理公积金贷款还款方式：按月冲抵和按年冲抵。
我个人建议是：如果现金流吃紧，那么优先选择按月冲抵，在公积金余额即将和贷款余额一致时，一次性冲抵掉这部分贷款，这样可以既能减轻还贷压力，也能最大限度得利用好公积金余额。如果现金流充足且没有更好的投资方式，那么不妨选择年冲，减少高昂的利息。
商贷部分则是在签署贷款合同时即选择好了还贷模式。如果有富余的资金，不妨适度提前还贷利率较高的商业贷款。具体提前还贷条款务必咨询贷款银行，大部分常见的情况是正常还贷满一年即可自由提前还贷，且无违约金。例如工商银行上海地区可以随时在手机银行提前还贷，极大得便利了贷款者。
中介本身是一个职业而已，中性。
例如笔者曾遇到一个专业顾问，能够明确知晓我的需求，仅针对性推荐适合我预算与需求的房源。而在每次实地带看前打印出来各套房源的关键信息，确保我可以一目了然，并随时比对候选房源，真正高效而愉悦的看房体验。
而另外一个顾问即便明知道我的购房目标，依旧不断推介各类并不符合我需求的房源，且肆意夸大某些房源的信息，例如把某个小区的顶楼吹嘘为即将装电梯，而实际上这个小区的楼间距根本不可能装电梯。甚至试图说服我去购买滞销的公寓产品。
所以选择中介的同时也要学会自我甄别，尽可能要求对方提供足够全的房屋信息，再决定要不要去看房。对于过于扰民的中介如果沟通无效后不妨拉黑。
而还需要打破常规思维的是：中介是我们获取信息源或居中斡旋的助手，但并非成交一套房子的必要条件。例如宁波地区上线了自助登记的模式。各个城市也有一些公众号或微博会提供房源信息，且无中介费，大家可以自行搜索。
以上几个自助模式对买卖双方要求其实毕竟高。需要能够把握选房，看房，谈价，办贷款和办过户的流程非常熟悉，最重要的是上家也可以信任你可以去独立完成这个交易的复杂流程。当然如果是全款几乎可以一手交钱一手交货（过户），极大得简化这个过程。
被骚扰的痛苦不言而喻。所以哪怕是我们想要在买房阶段获得更多的信息和房源，我们也应当确保一旦度过了买房阶段，自己能够主动切断被联系的途径。
以上就是一个中年大叔的一路折腾，一路看房慢慢总结下来的一些实实在在的经验或者踩过的坑，希望能够给予初次看房的朋友一些有效的帮助，并祝大家都能顺顺利利地买到自己心仪的房子。