作为楼市“晴雨表”之一，房贷利率的变化始终牵动着市场各方的心。
2017年以来，武汉首套房利率连涨22个月，最高上浮30%至35%。2018年底，深入地调控，缓解了武汉楼市供不应求的状态，房贷利率开始探头向下，正走出一个单驼峰曲线。这期间，银行、买房者、中介等有着怎样的故事？武汉楼市呈现怎样的走向？未来利率波动方向是怎样的？
楚天都市报记者日前探访了江城各银行目前的房贷利率情况，为您呈现房贷利率变化对市场各方带来的影响，并采访业内专家就利率后市进行预测展望。
“如果是去年底买，每月房贷得多还近500元。”昨日，在武汉欢乐大道入手了一套大户型的宋先生算了这样一笔账。事实上，今年春节后，不少正在观望的买房人都稍稍松了口气：高企的房贷利率终于有所回落。
记者调查发现，2017年以来，跟随全国大趋势，武汉首套房利率连涨22个月，最高时上浮幅度达30%至35%。目前，利率上浮幅度有所回落，武汉首套房房贷利率普遍上浮20%至25%，小部分上浮15%；而二套房房贷利率上浮30%至35%比较常见。
房贷利率为何走出单驼峰曲线？未来是否还会继续回落？
探访
有的购房者每月少还500元
为方便两个孩子上学，家住南湖的宋先生去年底开始在江城寻找合适的改善房。今年4月，他在武汉欢乐大道上看中了一套大户型，附近有幼儿园也有小学。“家人对房子也满意，就是觉得总价有点贵，就算把现有住房卖了，缺口还比较大。”宋先生告诉记者，“不过听销售顾问说贷款利率回落后，我们还是决定买下来了。”
宋先生给记者算了一笔账。去年年中，首套房贷款利率是基准利率上浮25%，现在降了5个百分点。对他来说，买这套房贷款近300万，按现行利率5.88%来算，现在买房每月还贷比年前要少近500元，一年能省下5000多元。
而购买二套房的周先生，前不久也到处打听哪家银行的利率低。基本上，股份制银行的贷款利率要稍微低一些，国有大行利率上浮更高，目前二套房现行利率上浮30%至35%比较常见。
回顾
连涨后回落10个百分点
据了解，2017年以来，武汉首套房利率已连涨22个月，最高时上浮30%至35%。拐点何时出现？洪山区黄家湖一家楼盘的置业顾问告诉记者，去年9月和10月房贷利率上浮幅度最高，今年过年前后开始回落。
房贷利率是否在普遍下调？记者日前从多家银行了解到，多数银行首套房上浮比例由去年底的30%降至20%，如农行、招行、兴业、浦发等。也有部分银行利率维持在上浮25%的比例，如建行、华夏等。二套房方面，上浮比例大多由40%降至25%至30%，如汉口、兴业、浦发二套房贷款利率上浮为25%，农行、建行、交行、招行回调到30%左右。
总体来看，根据某理财服务平台数据，今年3月，全国有29个城市的首套房贷利率下降，3月份厦门的首套房贷款平均利率最低，为4.90%，与基准利率持平。而武汉首套房贷款利率平均值为6.09%，相当于平均上浮24%，已回落至去年6月水平。二套房贷款平均利率为6.44%，相当于平均上浮31%。
从银行方面看，武汉地区监测的14家银行分（支）行中，首套房方面，仍有2家银行上调了房贷利率，还有1家银行为基准上浮10%。此外，从放款周期上来看，武汉一家银行的个贷经理透露，与去年动辄2个月到3个月的放款周期相比，现在银行放款快了很多，如果购房者资料准备齐全，最快一周就能放款。
而一家国有银行个贷部的经理则直言，房贷利率除了与各家银行执行政策有关系，有时候不同楼盘也有差异。有些楼盘开发商合作的银行利率会稍微优惠一些，而有些楼盘如果走俏，利率可能会相对偏高。
分析
未来利率上下浮动空间不大
对大多数购房者来说，利率回调每月能省下多少钱？记者计算发现，如果首套房贷款100万，办理20年等额还款，如果按利率上浮30%计算，每月需还贷7379元。而在基准利率上浮20%的情况下，同样20年期、100万的贷款，每月还款7095元，每月可少还284元。若同样情况下的二手房，不按原来利率上浮40%，而是按现行执行上浮25%计算，购房者每月能少还约400元。
业内人士表示，房贷利率下调背后的原因总的来说有两点。首先，央行四次定向降准，资金面较为宽松，银行下调首套房贷款利率也是围绕着“房住不炒”这一基本方针，给予首套房刚需族最大支持；其次，部分银行为提高市场竞争力、促进销售业绩、扩大市场份额，短期采取了相应措施。
中国指数研究院华中分院研究总监李国政分析说，房贷利率水平上行与武汉楼市成交量有着密不可分的关系。他表示，武汉连续多年住宅成交面积排名全国前三，成交总量大；另一个方面，由于房住不炒、遏制投机的政策，金融机构的贷款额度开始受到管控，很多银行的额度不得超过前一年。在这种情况下，房贷审核变得更严格，利率也开始连续上浮。
今年过年以后，部分楼盘确实贷款利率在下调，但只是整体的上浮幅度有所回落，也有部分楼盘执行的贷款利率没有太大变化。对于未来房贷利率是否会继续下降，李国政表示，主要还是要看供需情况，如果房子成交量继续保持高位，房贷利率下降的空间十分有限。
武汉楼市整体运行趋向平稳购房者出手更加理性
图为：二手房市场买卖双方观望情绪仍较浓厚
楚天都市报记者朱泽陈红摄影：楚天都市报记者李辉
“尽管利率水平回落了，但综合算了下首付、税费等购房成本，始终觉得不划算。”有房一族林先生的这种心理，一定程度上反映了当下购房人的浓厚观望情绪。虽然房贷成本方面较去年有所下降，购房者出手却更加理性谨慎。
记者采访刚需型、改善投资型的购房者了解到，相对于房贷利率的上涨与下调，房价的涨跌才最牵动人心。“遇到合适的房子，还是会买，每月多还几百块钱也认了。”
拥有8家房产经纪门店的栾文杰则认为，从2017年至今，尽管房贷利率起起落落，但该买房的市民总会适时出手。今年春节后，利率明显下调，二手房市场却并未明显回暖。
经纪人仅一成购房者因利率高观望
“2017年、2018年房贷利率不断上浮时，该买房的市民还是出手了，只有10%左右的客户会因为利率高企而观望。”栾文杰表示，贺女士这样的刚需族的确不会太关心房贷利率的涨跌，影响他们出手的最主要因素就是房价及房屋品质。
而对于林先生这样的改善兼投资型购房者来说，房贷利率的波动反而更能拨动他们的心弦，他们会将月供算入购房成本，选择在成本最低的时机出手。“尽管如此，我这些年接触的客户中，也只有一成左右的客户会因利率高而观望。”栾文杰告诉记者，2017年底，他有一个客户前后看了大半年的房子，始终认为月供太高而观望。到2018年上半年，武汉的房贷利率上浮幅度达到最高，月供金额的前后对比非常明显，该客户就暂时放弃了看房。
今年春节后，利率明显下调，二手房市场也并未明显回暖。“购房者越来越注重房屋本身的条件，如价格、地段、配套、物业等。”栾文杰说，从整体来看，房贷利率下调，刚需购房者观望的极可能会继续观望，而看好时机就下手的人，很大程度上会见好就收，迅速下手。“该买房的肯定会买，不想买房的，还是会继续犹豫徘徊。”
市场江城楼市走出平稳曲线
记者探访了解到，与房贷利率水平的单驼峰曲线不同，武汉楼市销量呈现平稳的波动曲线。
根据武汉市房管部门最新发布的数据，今年前三个月武汉新建商品住房批准预售25508套，批准预售面积283.06万平方米，环比增长75.92%，同比减少7.73%。销售方面，新建商品住房销售32307套，销售面积359.96万平方米，环比增长68.20%，同比增长1.70%。其中，二手住房成交15328套，成交面积146.95万平方米，环比增长76.79%，同比增长3.85%。
截至3月底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房135302套，面积1463.29万平方米，库存仍较充足。
上海易居研究院研究总监严跃进表示，随着刚需优先选房政策全面推行，从去年下半年开始，武汉楼市供需失衡的局面得到一定程度缓解，楼市天平开始向买方倾斜，楼市运行也更加理性，新房更加容易买到，二手房的价格水分则不断被挤出。
新房更加好买，二手房挂牌价不断走低，对于意向购房者来说，此时是出手的好时机吗？
中国指数研究院华中分院研究总监李国政建议，新房方面，刚需族可以充分利用武汉市“刚需优先选房”的政策红利，选择合适的楼盘入手；二手房方面，武昌、江岸、江汉等老中心区去年二手房交易量占比超过六成，目前已稳步迈入二手房时代。“很多区域二手房挂牌价很高，成交量却非常低。”武汉一家品牌中介公司负责人说，用有价无市形容当下武汉的二手房市场，再贴切不过。“目前，二手房市场买卖双方观望情绪仍较浓厚。不少二手房主抱着试探或跟风心理，先登记一个高价，试试水。”武昌徐东一家房产中介的龚先生介绍，如果有买家感兴趣，双方可以再议价。此举让买家普遍认为，二手房标价水分太大，进而持观望态度。
资深房产经纪人栾文杰建议，对于改善兼投资型购房者来说，长期来看，房贷利率对购房成本的影响不是很大，可更多地将精力放在二手房本身的品质方面，挑选周边综合配套好、房屋房龄不长、停车位充足、绿化环境良好、物业管理完善的房子出手。