近期，笔者在多地遇到一些开发商打出了“一成首付”、“分期首付”、“首付
3
万”等等
概念。细问得知，具体操作为：开发商承诺为购房者“垫付”大部分首付款，购房者只需交
纳极小一部分首付，
先由开发商出具足额首付的发票，
办理银行贷款，
由购房者在一定时期
内分期向开发商或第三方交足垫付的首付。
面对国家对限购、限贷政策的一步步收紧，这种促销手段极大的缓解了部分购房者的压力，
也让开发商先下手为强，
在打破持续低迷的楼市上，
可谓独具匠心。
但这种由开发商为购房
者垫付首付的做法在法律上又有哪些风险呢？
目前在房地产市场上，
由开发商垫付部分首付款的方式主要有以下两种方式：
一是开发商直
接对购房者垫付部分房款（在业内称为分期首付）；二是通过第三方（个人或担保公司）对
购房者借款。
一、开发商直接对购房者垫付部分首付款的法律风险
根据
2010
年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定“（三）实
行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在
90
平方米以上的
家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于
30%
；对贷款购
买第二套住房的家庭，
贷款首付款比例不得低于
50%
，
贷款利率不得低于基准利率的
1.1
倍；
”
即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，
此为国家对于购房首付款、
限
贷的政策性规定。
而在法律实务中，由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢？实际上，垫付并非法律概念，
法律上有借款合同、
指示交付或债务承担等概念。
垫付，
根据文义解释，一般是为他人向第
三方垫付，
没有债权人为债务人向自己垫付之说。
而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类
型的法律关系：
①借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；②第三
人代为履行，
即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，
代购房者履行债务；
③债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。
首先，
对于借款合同，
因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，
同时又向购房者借出
部分首付，
借出的款项又需要给开发商自己，
因此，开发商名义上垫付首付，但实际上并未
垫付。
因借款法律行为系实践性法律行为，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，
因此，
为实际交付借款的，借款行为并未生效。开发商所享有的债权，
本质上还是房地产买
卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。
其次，
开发商根据购房者的指示将款项交付给自己，
开发商不属于第三方，
很明显不属于第
三人代为履行的情形，
不会产生实际履行的法律效力。
换句话说，
即实际上此时也不存在垫
付，购房者没有付足首付。
再次，
债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、
债务人通过与第三人订立转让债务
的协议，
将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。
即必须存在一个独立于债权人、
债务人之外的第三人，
而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时，
并没有一个独立的
第三人存在，因此也不构成债务承担，不产生债务承担的法律效力。此时，
不成立所谓的垫
付，购房者仍然没有付足首付。
因此，开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按