的会员都知道老司机喜欢伊万卡，没办法，腿太长了，抵抗不住。
去年经济增长中，最大的动力来自消费，占了整个经济增长的50%，但今年情况出现了变化，出口替代消费成为经济最大的引擎。因此所有人都担心，随着国际经济步入衰退（美国已经显露迹象，欧洲继续摆烂），外需必然放缓，下半年的出口可能困难更大。
如果伊万卡她爸上台，对美出口可能遭遇重创。
在这种压力下，大家都不约而同想到了消费，最近国务院刚出台了一个支持消费的政策，事无巨细的引导大家该怎么花钱。
老司机也想大力支持消费，但看看自己的钱包，还是忍了。
不仅老司机忍了，全国人民好像都忍住了，国家统计局的数据表明，到今年6月，社会消费品零售总额增长接近于零。
其中最糟糕的居然是一线城市，北上广深的跌幅远大于全国平均跌幅，按理说大城市的人消费更强劲，但事实却截然相反。
是什么原因导致一线城市的消费力普遍下滑？经济环境不佳，失业率上升可能是原因，但更更重要的原因可能是：
房价下跌。
关于房价如何影响消费，在国外已经得到过验证，美国历史上若干次出现过股灾和房地产泡沫破灭，对比研究发现，房价下跌对消费的影响，比股灾要严重得多。
日本的情况也是如此，房价泡沫破灭后，日本的消费从此一蹶不振，即便长期实施零利率，CPI还是一直上不来，直到房价重回上涨之后很多年，消费才又开始出现回暖。
今年日本开始加息，原因是CPI出现了上涨，这可是30年来头一次，要知道，10年前东京的房价就开始反弹了。
之前，中国的普遍共识是房价挤出了消费，沉重的房贷让大家无力消费，如果能把房价降下来，消费一定会更繁荣。
现在大家知道了，这种想法有多么荒谬——在房价下跌了30%以后，消费非但没有繁荣，反而更加疲弱了。
房价下跌并没有让人感觉更有钱花，恰恰相反，它让大家感觉更穷了。
这就是经济的复杂之处，任何人试图用简单的原理去理解经济，并且去干预经济，最终都会遭遇到猛烈的报复。
为什么房价下跌会影响消费？辜朝明的理论（资产负债表衰退）似乎可以解释，当个人（家庭）的资产跌破负债的净值时，人们会尽力压缩开支，偿还债务。
老司机经常举的一个例子，某人买了一套300万的房子，贷款210万，经过几年下跌，现在这套房只能卖180万了，如果此时他把这套房卖掉去还贷款，可能还需要补给银行20来万。
如果这位购房者没有其他资产，就变成了资不抵债，也就是净负债。
净负债是每个人的梦魇，意味着抗风险能力极其脆弱，如果收入出现问题，不能按时偿还按揭，银行不仅会收走他的房子，还会让他补齐差额。
否则就会被列入失信人名单。
所以对于任何人来说，净负债都是巨大的压力，他们首先想到的就是要填补上这个窟窿，所以必然会压缩开支，影响消费。
这就是辜朝明说的资产负债表衰退。
比净负债的更糟糕情况，是现金流断裂。
做老板的都知道，现金流就是企业的生命线，但普通人往往没这感觉。去年以来，随着越来越多的人失业，越来越多的房子跌破贷款余额，这件事就变得极其突出起来。
放在以前，如果一个人失业了，他还不上按揭了，最差莫过于把房子卖掉，把贷款还清，手上可能还会剩下一些钱。
现在的情况则完全相反，把房子卖掉，还不够还贷款，但如果不卖，按揭又还不上。真是卖也不行，不卖也不行。
这样的人并不在少数，其中很多是以前是大城市的中产，本来小有积蓄，看到房价涨的猛，加杠杆投资了一、二套房，现在落得个净资产为负的境地。
这无异于家庭出现重大变故。
早在恒大爆雷之初，老司机就呼吁救房企，因为彼时如果救助得力，就不会出现大面积爆雷，房价就不会出现持续大幅衰退，很多中产的家庭资产就可能得以保全。
救楼市的机会窗口一直持续到去年年中，之后就越来越小了，现在什么政策加上去都纹丝不动，因为错过了最佳时机。
当然，面对中产破产这个现状，政策还是有空间救助的，特别是针对上面老司机说到的这种情况，购房客户由于资金链断裂而无法继续偿债的，应该想办法予以变通。
变通的手段可以由政府出资成立一个担保机构，为暂时失能的家庭提供担保，防止他们的房子被银行收去而打折贱卖，减缓对房价的冲击，同时减缓社会压力。
此外个人也应该积极自救，尽量与银行协商延缓还款，多途径寻找收入机会，尽量填补债务窟窿。
网上有句话是这么说的，他们以为我们还有钱，我们以为他们还有办法。
显然我们都高估对方了。
老司机是中介吗？其实我是独立楼市分析师，不动产投资顾问。从事房地产行业23年，如果您有买房、卖房、不动产投资方面的问题，都欢迎来。
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