都在嚷嚷要提前还房贷，可99%的人根本不知道如何还最划算……
感慨下，人啊，真是这个世界上最随风倒的墙头草。
提前还房贷。
总量视角的金融数据也能证明。下面这张图中，个人住房贷款相比2021年已经出现了负增长。
图源：网络
可见啊，大家虽然都在念叨“房贷是普通人一生能够通过合法手段拿到的性价比最高的贷款，能贷多少贷多少，能贷多久贷多久”这句金科玉律，但都直接用脚投了票。
说到底，这在某种程度上，代表了居民风险偏好的集体性降低，而原因是什么？
——时代变了。
是啊，时代真的变了。
曾经我也和大家一样，拼命做大杠杆，贷款买房。
因为啥？因为那时候的房贷，就是在薅银行的羊毛啊。
十年前，甚至五年前，你闭着眼睛买的一套房，就算按照07年七点几的超高贷款利率，也是稳赚不赔的。
因为07年北京房价1万，现在房价6万。15年翻了6倍，当年100万买的房早就涨到了600万，这还不算后续的涨幅。
更何况那时候，银行批的房贷都有折扣，经常能低到4%左右，而市场上就算是固定收益理财产品，收益也能达到6%，更别提还有红红火火的股市和基金，甚至更高收益的投资渠道了。
横算竖算，都不该提前还房贷，因为房贷利率跟市场无风险利率之间有利差可以赚啊。
可换到现在，这利差我们还能赚到么？
让我哭一会。
大家的眼睛都实实在在看到了，一方面，2017年往后90后开始大规模买房这些年，全国各地的房贷利率都在不断飙高，最高时涨到过7%以上。
这么高的贷款利率下，你贷30年房贷需要付的利息，比本金还要高，假设你现在从银行借100万买房，按平均5.9%的房贷利率算，30年后连本带息要还银行213万，利息就是113万，这个数，给我吓出一身冷汗。
图源：《公主小屋》
就算这阵子，各地楼市开始松绑，央行下狠手，先是把首套房的贷款利率降了20个基点，紧接着又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪称史上最大降幅。
但又能怎么样呢？利好的都是没买房的人。
买了房子的，要到明年重新定价日（一般是1月1号）才能享受到一丁点优惠，远水解不了近渴啊。
而天平另一端，理财的收益率却一直都在下降，降到了冰点。
那把钱投到股市买基金呢？
这一年，我身边但凡进入股市或入手基金的人（包括我），都不仅没赚到钱，还动辄就腰斩了。
更别提重金属、虚拟货币，大额信托等投资方式了，全都在暴雷或收益率持续走低。
现在这世道，一个扎心的真相就是：
想通过投资获得打败高房贷利率的理财收益，非常困难。
市场上风险高的理财是对人性的考验，可风险低的理财收益率实在没有意义。
前面我说的，都更偏向于一个边际决策的评估。
但对更多人来说，选择提前还房贷，哪想的明白那些复杂的边际计算，更多就是被直观的感受驱动了，一句话：
信心不足了！
十年前，年轻人为什么敢掏空六个钱包买房，是因为知道过几年房价的升值空间，可以把12个钱包都赚回来。
可现在呢？全国不管大中小城市，房价全都涨不动了，甚至很多小城市，已经跌跌不休。
原本你借用房贷这个杠杆，是想撬动高额收益，可现在房贷变成了实实在在的负债，你不仅撬不动，甚至还要偿还高额利息。
而且贷的越多亏的越多，还贷越久亏的越多。
设想下：等你还完30年房贷，却发现房子砸在手里，白菜价都没人要，而你却付了比本金还多的利息……
你还有信心坚持么？
更何况，疫情这三年，我们对自己工作能力的自信，也一而再再而三地被蹂躏。
很多人的财富观念，都发生了巨大的转变。
以前站在经济发展的快速道上，再加上年轻，很多人都笃信“以后工资只会越来越高，现在很难的月供，日后会越还越轻松”。
但这两年，疫情导致的降薪、caiyuan甚至失业，让很多人彻底醒了，开始不由得在心里绷紧一根弦，趁着还能挣钱的时候多还点房贷，以防以后工资大幅减少，甚至饭碗不饱。
图源：《半泽直树》
这不是我猜的，是我周围很多朋友和我说的真实想法。
不管现在赚的是多是少，至少对未来5-10年自己的现金流和财富水平，大家已经不抱太大希望了。
其实，对我们普通人来说，房贷的本质从来就两个：
楼市上行期，它是获取优质资产的上车工具；
楼市平稳期，它是保证资产安全的定投工具。
既然房贷是工具，就无所谓是好是坏，只分有没有用与何时有用。
任何时候，一旦它派不上用场，这个工具就应该立刻，马上，被换掉。
比如现在。
明白了这个前提，我们再来解决下另一个很多人无从下手的操作问题：
到底怎么提前还房贷最划算？
目前有两种提前还贷的选择，一种是缩短还款年限，每月的月供不变，一种是保持还款年限，每月的月供减少
这两种方式都是提前偿还本金，不同之处在于，后续所支付的利息不同。
简单来算下，假设我现在手头有一笔300万的房贷，这个月想提前还100万，当时的贷款利率是5.88%。
如果我选择缩短还款年限，当100万用于偿还本金后，还款月数就从360缩短为135期，原本2051年1月才能还完的债务，现在2033年8月便可以还完。
而利息也减少了203万，但接下来11年还需要按照每月2.3万的月供继续还款。
如果我选择另外一种方法，还款期数不变，每月减少月供呢？
从下个月开始，我每月的月供就会从2.3万降到1.45万，减少了三分之一。
但因为还款期数不变，依旧要还到2051年1月才能结清，拉长了贷款年限，所以利息的减少比前一种方式少，节省了107万利息。
仅从利息的角度计算，显然，选择缩短还款年限要比降低月供更划算。
可现实的世界里，绝不仅仅有数学计算。
在做出一个财务决策时，你首先应该问自己，并且始终应该追问自己的，都是一个重要问题：
我现在的实际情况到底是怎样的？
如果你有一份稳定的工作，每月现金流稳定增长，希望无债一身轻，把钱用到别的地方，那就选择缩短还款年限。
但实际上，大部分人在还贷这件事上，最在乎的根本不是什么贷款金额、总利息、还款期限这些虚妄的数字，只有月供才是最真实的，因为它关乎你每个月现金流的支出。
所以，如果你所面临的困境，就是手头实实在在现金流的减少，或者对未来收入不抱预期，那就别纠结利息是多一点还是少一点，直接降低月供，提高生活质量，对冲不确定的风险。
有一点值得欣慰的是，随着通货膨胀，钱也会变得越来越“毛”，现在每月1.45万的月供，可能会占据你大部分现金流，但到了10年或者20年后，会占据多少比例，谁又说的准呢？
另外关于提前还房贷，还要给大家几点实际可行的建议：
1，如果你是公积金贷款或组合贷，公积金部分没必要提前还，建议只把商业贷款还掉，一些城市是支持只偿还一种贷款的。
毕竟经历了几次降息后，现在公积金5年以上贷款利率已经降至史上最低3.25%。买个年金，买点理财，都能cover，完全可以无风险套利至少1%以上。
2，如果你购房时享受了贷款利率很优惠的打折，也没必要还。
像我买第一套房时，用的是组合贷，公积金贷款利率现在已经降到了3.25%，商贷打了七折，现在利率也只要4.01%，这种可能以后再也赶不上的超低利率，还是留着比较划算。
一般来说，这个房贷利率是否划算的临界点，我认为是：
5%。
3，如果你房子买得早，已经还了很久月供，不太建议再提前还贷。
等额本息已还期数超过贷款周期的1/2，等额本金已还期数超过贷款周期的1/3；超过这两个界限以后，每期偿还金额中的本金就超过利息了。再提前还款并不能有效减少利息，性价比也不太高。
4，有些银行会设置提前还款的违约金，在每个人和银行签署的房贷合同里，都明确规定了违约金的计算方式。
比如有些银行就规定贷款还1年之后，不收取任何违约金，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按本金的一定比例收取。
在你决定提前还款之前，一定要和银行提前联系，确认清楚。
5，对很多人而言，可以考虑留一点点房贷，不要全都还清了。别忘了房贷有个隐性作用：抵扣个税。一年能减2400块钱呢，最长可以抵20年。
当然，说到最后，还得加一句：
虽然我们一直在做提前还款的计算题，但要不要提前还贷，从来就不是个数学命题，而是个彻头彻尾的生活命题——
因为绝大多数情况下，它只和你的工作前景、现金流储备以及风险偏好有关。
没什么对与错，也没什么划算不划算。
图源：《樱桃小丸子》
毕竟非要比划算的话，全款买房才是提前还贷的终极进化版，我们又有这个实力么？
一个家庭最真实的财务决策，考虑的根本就不是划算不划算，而是必要不必要，对家庭、对个人切实的改善能有多少。
毕竟咱们都只是普通人，要吃喝住行，会生病，也会投资失败，有家庭，有压力，没有闲钱可以失败，一旦做出决策，容错率极低。
所以，客观评估现实，做好边际决策，把钱用在你觉得更值得的地方，这才是对你和家庭长期来看，最划算的决定。