借名买房是指实际购房人因不具备购房资格、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。
实践中，在婚姻家事领域，也存在各种借名买房的情况：小夫妻借名买房登记在父母或其他亲属名下、老年人认为百年之后房子都要给孩子还不如直接买在孩子名下，为避免离婚被分割而将房产登记在其他人名下，也引发了很多诉讼纠纷。
那借名买房到底存在什么风险？
又该如何应对呢？请看本文内容！
案例
江男与齐女系夫妻关系，因双方资信问题，无法办理购房贷款。经商量，双方以齐女表姐刘女的名义签订购房合同、办理按揭贷款。
后江男与齐女协议离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋归江男所有，齐女之父也予以签字。离婚后江男未及时占有房屋，后其发现刘女将案涉房屋出卖给了他人。故江男以刘女恶意处置其房产为由，将齐女、刘女起诉至法院，请求判令被告返还出卖房屋所得的实际款项，赔偿原告利息损失。
法院认定江男、齐女与刘女之间存在借名购房合同关系，理由如下：
（1）江男先与开发商签订了合同并支付首付款7万，后因合同履行问题，申请合同变更，再由刘女与开发商重新签署购房合同；
（3）房屋均系江男装修；
（4）江男与齐女在离婚协议中对房屋归属作出约定。
法院判决：齐女与刘女返还江男房屋售房款85万元及利息。经二审、再审后，法院判决已经发生法律效力。
借名买房的风险
上述案例中，因为江男提供了比较充分的证据，法院认定存在代持关系，但实践中，很多无法认定为代持关系，借名买房有什么风险呢？具体如下：
（一）借名人的风险
1、无法证明存在借名买房的事实，而被法院认定系出名人借款买房
借名人需要证明存在借名买房的事实，然而借名买房行为一般发生在熟人之间，基于亲属之间的信任关系，很少会签署房屋代持协议，也不一定会自己保存全部的购房资料，。当出名人否认存在借名买房关系时，借名人想要证明借名买房就异常困难。此时，借名人只能主张借款买房的债权，也就是要求出名人返还代持房屋的出资款。
2、代持房产被出名人擅自处分
代持房产登记在出名人名下时，根据物权公示原则，其可以直接将代持房产处分（出售或设定抵押等），出名人通常会对第三人隐瞒房产系代持导致第三人无法知晓真实情况（善意第三人），第三人支付合理对价且房屋已办理过户登记或抵押登记后就会取得房屋所有权或抵押权。此时，借名人只能要求出名人赔偿损失。
3、因出名人的对外债务，导致代持房产被法院强制执行
借名人对出名人的债务情况不清楚，若出名人因无法清偿债务导致法院依据物权公示原则查封、拍卖房产，借名人无法通过代持关系申请排除法院的强制执行。因为借名人对出名人享有的权利系债权请求权，只能要求出名人协助办理过户登记手续，不能直接要求确认自己系房产的产权人，因此，该债权请求权不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
4、代持房产被认定为出名人夫妻共同财产
出名人婚姻不稳定时，因为房屋系登记在出名人名下，出名人未表明事实的情况下，出名人的配偶可能会主张代持房产作为夫妻共同财产分割。
5、出名人死亡，导致代持房产被作为遗产继承
不动产所有权以不动产登记簿为准，代持房产系登记在出名人名下。出名人死亡时，代持房产很可能会作为出名人的遗产而发生继承。
（二）出名人的法律风险
1、借名人不按时支付房屋首付款、偿还贷款，出名人可能需要先行垫付
2、出名人可能会有预期利益损失
代持房产的所有权属于借名人而不属于出名人，但如果借名人因没有购房资格而一直无法办理过户，出名人则因被借名而丧失购房资格或者贷款、税收等优惠等，此时出名人将要承担“无限期”的出借利益，后导致自己的预期利益受损。
律师建议
鉴于上述存在的种种风险，律师建议如下：
（一）建议借名人这样做：
1、找人代持前，先了解代持房产的性质
因为房屋的性质影响着借名买房协议的效力，如果借名要购买的房屋系经济适用房等保障性住房，会因为损害了社会公共利益，导致借名买房协议可能被法院认定为无效（具体需要个案分析），借名人的借名买房目的自然无法实现；为了规避当地政府限购政策而借名买房的，目前司法实践中在争议，应尽量避免为规避限购政策而借名买房，也建议先了解当地的司法实践观点。
2、与出名人签署《借名买房协议》
《借名买房协议》可以直接证明双方存在借名买房关系，同时还可以明确约定各方的权利义务以及违约责任，更能保护好双方权益，发生纠纷时，按照协议约定处理，也可以降低双方关系恶化的可能性。
需要注意的是，如果对方有配偶的，建议让对方的配偶也一起签字，这样避免对方配偶将房产认为是夫妻共同财产。
4、房产交付后，实际占用、使用房产
借名人在房产交付后，应尽快实际占用、使用房产。如果要出租的，也建议借名人以自己的名义与承租人签署租赁合同（让出名人出具一份委托书即可）、收取租金、管理房屋。
（二）建议出名人这样做：
1、慎重选择出借自己的名义，充分考虑自己的实际尤其是未来情况。
2、尽量要求借名人全款购买房屋
如果借名人需要贷款购买的，一般需要通过出名人的名义贷款并归还贷款，但是借名人未来的经济情况无法预测，如果后续借名人经济恶化导致归还不了，出名人依旧需要承担还款责任的。虽然可以向借名人追偿，但是如果借名人也归还不了呢？
3、在《借名买房协议》中约定清楚借名人的各项款项支付义务及违约责任
协议中约定清楚借名人的购房（包括首付款、后续贷款）、各项税费的支付义务，并针对借名人的付款义务约定对自己有利的违约责任，降低自己因出名而承担责任的风险。
4、必要时，建议有偿代持
有偿代持，即让借名人每年支付一定的补偿，避免借名人必要时可事先约定一定的经济补偿，避免出借人“无限期”借用自己的名义而损失自己的预期利益。
买房有风险，借名需谨慎，出名人与借名人都应慎重选择这种购房方式，如确有需要，可以参考上述建议做好准备，并咨询专业人士的意见。
END
李慧萍
家与家律所高级合伙人
上海市某人民法院特邀调解员
执业9年，办理数百起婚姻家事案件，擅长离婚纠纷、协议离婚、财产纠纷、抚养权纠纷、赠与纠纷、继承纠纷、股权纠纷等
原标题：《别让借名买房毁了你的亲情！借名买房应注意什么？》