房地产市场曾经的繁荣景象仿佛还在眼前，全国商品房价格持续上扬，哪怕是全球疫情肆虐的前两年，也没能阻挡其稳步上升的步伐。那时的房地产市场就像是一块巨大的磁石，吸引着无数投资者和购房者蜂拥而至。然而，时光流转，当下的房地产市场早已换了一番模样，寒冬已然降临。
先来说说房企暴雷这一重要因素。早在2012年，香橼就指出恒大无力偿还巨额债务，可当时港股监管层却未予以重视，反倒对香橼施以重罚。这种做法无疑是在掩盖问题，为日后的危机埋下了深深的隐患。
自2022年恒大首次曝出债务违约后，就像推倒了多米诺骨牌，众多房企如恒大、碧桂园等，因经营不善纷纷开启降价去库存模式以求自救。这一行为严重打乱了市场的供需平衡，使得房地产市场陷入更为艰难的困境。就拿恒大的一些楼盘来说，原本价格高昂且销售火爆，如今却不得不以较大幅度降价促销，原本热闹的售楼处如今门可罗雀，这对整个房地产市场的信心打击巨大。
地方财政的化债压力也是导致楼市寒冬的关键原因。当下地方隐性债务已超14万亿，再加上城投公司经营负债以及机关事业单位养老金缺口，地方财政的压力犹如一座大山。过去土地财政是地方财政发展的核心驱动力，如今这种模式却面临着前所未有的挑战。
今年不少城市推行鼓励国企参与存量房收购政策，虽在短期内缓解了供应压力，可一旦这些房产转为保障房，未来市场低价供应压力必然大增，房地产市场回暖之路愈发崎岖。例如一些城市的老旧小区改造项目，原本期望通过土地出让金来支持，可如今土地财政吃紧，项目推进速度明显放缓，周边房价也受到一定影响。
购房者收入预期下滑同样不可忽视。2022年2月的国际事件彻底改变了普通民众对未来收入增长的预期。美西方脱钩压力增大，“入关红利”逐渐式微。商务部数据显示，今年前十个月吸引外资额仅为6932.1亿元人民币，同比大幅减少近30%。在这种大环境下，不仅普通工薪阶层对收入增长信心不足，就连曾经被视为“铁饭碗”的岗位也面临精简编制的状况。
像山东省将全省事业单位转制为企业，这些单位人员的收入稳定性和高薪待遇都受到影响。这使得购房者在购房时更加谨慎，即便有首付能力，也会反复权衡，不敢轻易出手，进一步加剧了房地产市场的低迷。比如一位在企业工作多年的员工，原本打算换一套更大的房子，可公司业务收缩，自己面临降薪风险，只能搁置购房计划，继续住在原来的房子里。
对于拥有二套房产的家庭而言，难题接踵而至。持房成本不断攀升是首要难题。随着房地产市场低迷，地方政府市场创收难度加大，“费改税”成为土地财政转型方向。未来拥有多套房产的家庭需承担“房东税”“房产税”等多重费用。
就像江苏那位房主，每月租金3000元，扣除800元起征额后，按10%到20%所得税税率，至少得缴纳440元“房东税”，这无疑加重了经济负担。房贷压力同样沉重。虽有存量房贷利率调整政策，每季度可申请调整，若房贷利率比全国平均利率高出30个基点及以上可享受降息政策，但“房贷收入比”仍是个大问题。
如今各行业裁员降薪现象普遍，曾经收入不错的购房者如今可能难以承受高额房贷。比如一位从事互联网行业的购房者，以前月薪好几万，房贷还款轻松，可行业遇冷，工资大幅下降，每月高额房贷让他苦不堪言。房产变现难也是困扰。
过去银行在客户断供时优先“法拍”收回贷款，因为房价持续上涨，房子不愁卖。可如今形势大变，银行更倾向与客户协商还款，原因是法拍房成交率低且折价率高。在某城市，一套市值500万元的房产，法拍时可能成交价仅400万元，房主损失惨重，房产变现愈发艰难。
以前重点中小学附近房产价格高昂，“过道学区房”“走廊学区房”都有人重金购买。但多校划片政策实施后，加上学历贬值影响，学区房溢价逐渐消失。在某个学区，原本因学区优势价格被炒高的老旧小房子，随着政策变化，价格迅速下跌，业主资产大幅缩水。
在选择房源时，优先考虑大型房企的现房，尽量避开期房，以防质量问题。同时要留意房产配套设施。随着地方财政压力增大，未来只有核心城市可能新增公共交通设施等配套，要考虑这些对生活的影响。比如一些三四线城市的新楼盘，周边交通不便，学校和医院资源匮乏，居住起来会有诸多不便。
在房地产市场中，房屋质量是个不可忽视的问题。以前房地产市场繁荣时，大型开发商一般不会偷工减料获取利益。但如今不少上市房企面临财务困境，三季度财报表现不佳。一些资金紧张的开发商可能会为节省成本降低建筑质量。普通购房者察觉这些问题并不容易，即便请专业验房师，也难以完全确保质量无虞。
有些楼盘交付后，购房者发现墙面裂缝、地面不平，给居住带来极大不便。房产配套同样重要。商品房价格高，配套设施是重要因素。随着地方财政压力增大，“基建狂”时代将成过去，未来只有核心城市可能新增地铁、轻轨等公共交通设施。
未来物业可能对空置房打折收费甚至免费。空置率高的小区物业费收取困难，选择这类小区的购房者不仅难享优质服务，还可能承担更高物业费。像某个新建小区，入住率低，物业管理混乱，小区环境差，让业主头疼不已。所以购房者应选择建成多年且入住率高的楼盘。
如今，政府也在积极探索房地产市场的新发展模式。一方面，在保障房建设上加大力度，试图通过增加保障房供应来满足部分中低收入群体的住房需求，这既能缓解住房压力，又能在一定程度上稳定房地产市场。
对于房地产中介行业来说，市场的变化也促使其进行转型。以往那种单纯依靠促成房屋买卖获取高额佣金的模式面临挑战。
房地产市场的现状是多方面因素共同作用的结果，而其未来的发展也充满了不确定性和可能性。