售楼小姐的介绍让人热血沸腾：虽然开始内订才几天，但已经有许多人提着一捆捆的钱来订房子了。
她拿出一张涂满各种颜色的楼层户型图，告诉你，红颜色的户型已经被订走了，绿颜色的户型虽然订了，但还没有交订费，你还可以在那些没有颜色的户型中挑。一眼望去，那些可挑的户型要么是价，要么是楼层最差的。见你犹豫不决，小姐自言自语：不要没有关系，但明天你再来，恐怕连这些都不一定有。
先发制人招来白眼
有了这一次教训，下一步的寻房历程就变得分外小心翼翼。心里牢牢把握自己想要的房子的性价比。每当遭遇售楼小姐或先生，如同见到一个不诚实的学生，在他们向你发起佯攻之时，采取先发制人的战术，将一系列很专业的问题提出，一旦他们信口承诺，便以能否写进合同为理由相诘，这一招很灵，马上能试出开发商的诚信。不过一般会招来售楼者的白眼，连自己都觉得很变态。
预订、排队、认购证？
没有想到售楼先生却说，这认购证不编号，只不过到时你可以凭此来排队订房。
当下觉得有点迷惑。既然知道房源少，认购者多，何不在订购时就编号，到了一定的号就结束预订，然后按编号选房。而要多此一举，这不是人为造成紧张空气吗？如今订房者多于房源，若不来排队，也就表示必定买不到房。既然如此，为什么还要订房。
“我想，你恐怕已经买不到了，是否转二期？”
摸清底细法
货比三家法
谨慎签约法
售楼小姐一年卖房近4亿称优势在于不漂亮
站在豪华的售楼处大厅里，相貌普通的方晓庆显得毫不起眼
方晓庆爱笑，这让她很容易拉近与客户之间的距离
方晓庆的客户多是三口之家，客户也经常带着孩子找她来闲聊
年销售额3.8亿，记者专访北京“售楼王”方晓庆——
如果我很漂亮，一切会顺么？
如果我是一个非常漂亮的女孩，各方面都特别，一切都不会那么顺利的
虽然方晓庆不属于美女，但她天生一张笑脸，眼角眉梢都透着喜兴，那喜意又像荡漾在水里的波纹，一层一层感染着周围的人，让和她说话的人，心里就是一松。
面对外界的质疑，晓庆笑言毫不在意别人对她平凡容貌的评价。“我这人自尊心挺强的，可我不在乎别人说我外表不好。人家要说我你可真够胖的还不减减肥，我不会把这种话当成一种打击，一点儿都不往心里去。可我在乎人家对我能力、工作方面的认可。人家要是说，‘你卖得好全是因为运气，点儿正’，这种话对我伤害特别大，我比较在意这个。
“我曾经在就业时也碰到过一两个总监不愿意接受我，觉得我以前的业绩是真的假的？会有质疑，我能感觉出来。可能我的外在给人的感觉我并不是一个好销售。
“还有一点，我干到现在取得了点小成绩，还跟同事关系处得非常好，我觉得如果我是一个非常非常漂亮的女孩——一米七几的大个儿，长得跟天仙似的，业绩还特别好，各方面都特别，我相信一切都不会那么顺利的。
你觉得呢？那种人一旦业绩非常好，会非常遭人嫉恨，这是常理。像我这样，漂亮女孩会觉得，你业绩比我强，可是你没我漂亮。”
晓庆说话语速很快，句子很短，但语调平稳，并不显得张扬。
■她会拿出那种优雅的范儿，觉得自己是白天鹅，这种人不适合做销售
方晓庆则认为：“漂亮的女孩儿往往做不成好销售。就因为她漂亮，所以她会觉得自己是白天鹅，会拿出那种优雅的范儿，这种人其实不适合做销售。举个例子，如果你去买房，你觉得我才是上帝，你拿那劲儿给谁看呢？你是上帝我是上帝啊？感觉就不好。
“为什么有专家说，做销售女孩儿不要超过1米65，男孩不要超过1米8。售楼小姐如果超过1米7，你能保证所有买房的女孩都能超过1米7么？如果客户都这么仰着头跟销售说话，从心理学上说，客户会舒服么？”
对于高端客户，最忌讳的就是话多
“就跟当演员似的，有的人是实力派演员，有的人是偶像派演员。谁不愿意自己漂亮？但谁都愿意自己成为实力派演员，而不是因为自己是个花瓶儿，销售才做得好。专业知识是靠日积月累出来的经验，见得客户多了，你自然就能总结出来，什么样的客户应该用什么样的销售方法。”说到这里，恰好一位女客户走进售楼大厅，方晓庆来了段现场演示。
这位女客户年龄40多岁，上身披一件毛皮披肩，话不多，表情冷淡，方晓庆展现出她的招牌笑容迎上去。出乎记者意料的是，在做完价格、周边环境等简单介绍后，方晓庆一改刚才善谈的架势，而是微笑着等待这位女客户发问。如果客户不提问，她也不会非常热情地主动介绍。
“那个客户是真正买房的人，很有实力，属于那种特别高端的客户。”送完客户刚一转身，方晓庆就肯定地对记者说。“刚才跟她聊天，她说家住东直门附近的一个小区，300多平方米，那小区我知道，一平方米就得五六万。这种客户的特点就是话不多，你摸不透她心里怎么想的，而且次很难接近，近了不行远了不行。近了她特别有抵触，因为她防备心理强。可离太远了她又不适应，因为一直都被别人簇拥，突然对她冷淡她受不了。
“刚才她说想在这儿给孩子买，看上我们那200多平方米的楼王了，但她不表态，我也不会去劝她。对于这种客户，最忌讳的就是话多。想买人家自然会买，不想买你跟她说得太多反倒起不好的作用。但是这种高端客户一旦跟你熟了，认可你了，就是的客户，会对你特别好，老给你介绍别的人买房。虽然她跟你依然话不多，但感觉就不一样了。
“还有一种是普通客户，特点就是比较磨叽，问的问题很多很细。不过说实话，我还是愿意接触那种普通一点的客户，交流起来顺畅。每个销售的客户群会有共同的特点，像我的客户的是三口之家，孩子跟我差不多大或者比我小一点。我们这儿有个男销售，客户里老头老太太特别多，因为他人很有耐心，所以老人特别爱找他。”
“售楼小姐如果去当谈判专家，那都是不用培训的，直接上岗，就算是危棚简屋她们也能卖个好价钱！”去年，楼市突然火了起来，而售楼小姐也成为了让人羡慕的职业，如今在楼市调控政策下，楼市销量虽不如以前，但售楼小姐的“巧舌”依旧被网友津津乐道，而售楼小姐的“忽悠语录”也成为了转载的焦点。
网友热议售楼处忽悠语录
最被网友称道的忽悠话是关于户型的解释。“当你看中的户型是大客厅、小卧室时，售楼小姐说：‘先生，就你的气质，我猜你肯定有很多朋友，高朋满座的时候不会少。你想想，平时朋友来了，呆在哪儿？总不能让朋友在卧室呆着吧？肯定得呆在客厅，谈谈心，聊聊天，喝喝咖啡，听听音乐，待人接物都需要一个大一点的幽雅客厅。因此，大客厅、小卧室已成了时尚家庭的选择。’”
经历1
抄底价说不定是托盘价
“说实话，去看这个房源只是最近说它打折打得厉害，并不是真的想要在顾村置业。”戴先生告诉记者：“自己在徐汇区的万体馆附近上班，如果买房子在顾村的话，交通很不方便。
戴先生说，大概是售楼小姐看出了他的忧虑，于是一个劲地说，虽然小区离徐汇区很远，但由于小区离地铁7号线仅10的，上下班十分方便，“为了说服我，售楼小姐居然说：‘乘地铁上班一点也不累，比公交车快、准时’，而且地铁里有免费的报纸，上下班路上还可以了解的资讯，比买万体馆附近的房源坐公交上班好多了。”
经历2
小区绿地变成小区广场
白领张先生告诉记者，自己去年由于要筹备婚事，于是和妻子一起去看了宝山区的一套房源，“当时，由于小区还没有完全建设好，因此，我们看的是售楼处里面搭建出的样板房。”
“当时我们看的是一套二居室的房源，主卧外面有一个很大的露台，而露台外面根据样板房的布景图，应该是一片很大的小区绿地。”张先生说，由于自己平时就很喜欢摆弄花草，因此，看到主卧能有一个面对绿地的露台，张先生和妻子马上动心了。
一看到张先生夫妇对露台很有兴趣，售楼小姐马上推销起了小区绿化，“当时售楼小姐告诉我，露台外是一片绿地，不会遮挡阳光、视野开阔，紧靠露台的地方按照规划还会栽种桂花树。买了这套房子，一年四季可以和阳光亲密接触。”他和妻子就买下这套房源。
不过，让张先生傻眼的是，等到交房时，主卧露台外并没有绿地，取而代之的是一个水泥砌成的广场，每天晨练的人播放的音乐声搅得张先生夫妇没办法休息，而更让张先生郁闷的是，露台外虽然种下了桂花树，但并非是一排，而是零零星星的几棵，“我们买的房子在3楼，估计桂花香是闻不到了。”
建议
网友献计说，不要相信售楼小姐口说无凭的小区规划，尽量自己去查小区的规划图，签订购房合同时，一定要把这些承诺的条款写清楚在合同中，避免将来发生房源与售楼处推介不符的情况。
穿着体面的西装在灯火辉煌的售楼处上班，但你不知道这西装也就是100-200元的货，而且一年只做一套新的；每月只要不碰上尾盘、按时工作，收入1-2万很常见，但九成以上的人却总想改行……这是一个怎样的行业？
海南最牛售楼小姐年销售额13亿，个人提成能拿200万！这则新闻在牛年的最后一周冲击了普通买房人早已脆弱不堪的神经。她们的收入不小心暴露了这个行业的暴利？是幸运，还是有不为人知的辛酸？
□快报记者孙洁李汇丰
[收入差距极大]
月收入1-2万的“牛姐”还真不少
最牛销售小姐月入4万
见到开车来售楼处买房的，售楼小姐一般都会一拥而上争抢客户，可偏偏有一天，一名貌不惊人、衣着朴实的老人骑着自行车而来，结果是只有一个没学会“势利”的新人接待了他……结果这个貌似“下岗工人”的老人一下子买房20多套，老实的小姑娘一下成了本月销售。
虽然他们的语气都异常平静，但记者细算之下还是吓了一跳：月收入2万。这个行业的提成比例是销售额的千分之一，也意味着销售员当月的销售额是2000万，一年就是2.4亿！若再翻一倍，那就是年销售额达到了5亿啊！
差距十倍多还有末位淘汰
有人欢笑有人哭，售楼小姐这行自然也不例外。
[卖房术折磨人性]
要想业绩好，必须学会狠心“逼订”
不靠美貌有时靠运气
“花言巧语”培训时都有
相反，如果售楼处忙不过来，也会“火线招聘”，而且录取比例立马上升。原来学的什么专业不重要，因为会有专业培训。如果房源还多，销售小姐会告诉你：小高层8-10楼，因为站得高看得远，阳光好，还会把销控表拿给你看。但如果房源只剩下3-4层的，销售小姐又会说：低楼层景观好，满园绿色都是为你家种的，楼层高根本就欣赏不到，而且离地面近，从磁场等各方面来说对人体健康有利。
销售小姐吴靓告诉记者，这些看似老套的说辞培训时都会教。“有的客户如果不吃这一套，我们也会灵机一动，干脆实话实说，让客户自己考虑，因为房子一直在涨，所以客户考虑的最终结果通常还是买。”吴靓说，有的客户虽然知道销售小姐是在找理由，但他们有时也愿意听这些话。“秘笈之所以是秘笈，就因为它们是针对人性的弱点而制定的，只要销售小姐用一些婉转的话来表达，再老套的理由都有效。”
考核经理是“客户”
学完了“秘笈”，销售人员还要经过一次考试：案场经理考核。
还要学会狠心“逼订”
吴靓又说，来了几次才订的客户是正常客户，但最有能力的销售小姐就有本事通过一次两次的接触就搞定，让其次看房就下定金。想要“一天搞定客户”，常见手法就是“逼订”。吴靓告诉记者：比如当发现客户在犹豫时，就要说，这套房有很多人要，不订就没了。是销售员之间相互配合。比如旁边有销售小姐看见某客户在犹豫，就有意无意地告诉该客户的销售小姐，这套房她的客户也想要。这样一来，客户往往就会当天交定金。
[也有辛酸苦涩]
代开发商受过滋味不好受
一面用花言巧语编织美丽谎言，一面决不心软眼看着客户掉入定金陷阱。可销售小姐自己也有辛酸的一面。这个职业吃的是碗“青春饭”。林雪干了半年就转行了。半年里，她月收入是1万多，6000多。“我对收入还算满意，但却总想离开，因为销售这行真苦！”
销售人员收入常被拖欠
据了解，因销售业绩过高而降低提成比例的事，在南京楼市中可谓屡见不鲜。据一位业内人士徐先生介绍，特别是与开发商合作的代理公司，经常由于拿不到事先约定好的提成，双方发生摩擦或纠纷。
[这行总在招新人]
从这行转型成功的人不多
记者在采访中了解到，几乎每家代理公司都有培训工作，因为实践中，这是个永远都在招新人的行业。那么曾经拿过高薪、富有经验却最终离开的“老人们”去哪里了呢？
林雪本来想从代理公司的销售岗位转做策划，尽管后者的收入要少得多，但她却觉得策划更利于长远发展。而曾经在销售上创造过辉煌业绩的姚小姐最后自己开了家卖珠宝的网店。姚小姐说：只要不断努力，她的人脉会越积越广，路会越走越宽，这或许就是三年楼市生涯带给她的收获。