2024上半年中国房地产总结与展望楼市二手房商品房一线城市土地市场房地产市场

2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进，白名单项目已获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。上半年地方222省市341次政策宽松，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。

展望未来，中央层面将拓宽思路，推出更多去库存政策举措，例如引入专项债作为地方回收闲置土地的资金支持，再比如减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费促进住房消费，另一方面，着力推动再贷款、白名单等已出台政策落地见效。地方层面，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间，其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策，供给端，放松容积率、备案价格、预售资金留存比例等限制，多措并举鼓励高品质住宅供给，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房，进而完善“市场+保障”供应体系。

行业篇

2024年上半年,全国新建商品房销售延续低位回升，主要得益于短期从中央到地方利好新政刺激，销售面积、金额同比降幅持续收窄，新开工、竣工止跌企稳，不过房企投资开发热情不及一季度，开发投资额累计同比降幅连续3个月走扩至10.1%。

预判三季度，我们认为，因去年低基数和短期中央至地方利好新政刺激，行业有望延续弱复苏，销售面积、金额降幅有望收窄；而在中央保交楼等政策号召下，无论是新开工、还是竣工都有望止跌企稳，而房企投资依旧保守也将使得开发投资额延续低位，不过考量到去年低基数，整体累计同比降幅仍有望持稳10%左右。

土地投资篇

受新房市场下行的影响，2024年上半年土地成交规模同比下降16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅高达40%。市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024年上半年热度明显下行，整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1个百分点。

接下来，房企未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱，典型房企整体投资额仍将在低位运行。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。

城市篇

2024年二季度，整体楼市延续弱修复行情，供求环比持增，同比延续降势：一方面房企推盘积极性略有回升，二季度供应量较一季度环比增11%，不过累计同比仍降3成，尤其是二线城市跌幅显著，供给越是更为显著；另一方面，得益于从中央到地方新政利好落地+房企年中冲刺，二季度成交稳步复苏，一线韧性好于二三线，6月成交止跌企稳。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

预判三季度，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，预期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。热点城市个数和热点项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势：核心一二线城市迎来明显增长，三四线城市成交规模将延续筑底行情；二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

产品篇

未来，房企将继续以建设“好房子”为核心目标，不断探索产品升级迭代的路径。随着市场竞争的加剧和消费者需求的日益多样化，行业内将涌现出更多具有创新性和高品质的产品，推动整个行业的持续健康发展。

企业篇

在517四部委房地产吹风会后，随着核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率，5月底一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码，再加上6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。

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