文|信荣（全国）房地产律师团队深圳总部俞发群
房产买卖不是简单的“一手交钱，一手交房”，而是需要经历非常复杂的流程，这里面涉及到合同签署、交付定金、首期款监管、委托公证、赎楼、按揭贷款、递件过户、交易税费等众多交易环节，因此在交易过程中容易出现各种问题，甚至可能会引发诉讼纠纷，那么作为买方该如何避免出现纠纷，保障自身的权益呢？
由于一手房交易流程主要由开发商主导，购房者几乎不存在自主选择的空间，因此本文所针对的是购买二手房的情况。
一、通过中介成交
虽然通过中介成交需要支付一定的佣金，但考虑以上两个方面的优点，还是十分划算的。
二、审查购房资格
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三、审查贷款资格
买房存在全款买房和贷款买房两种方式，在实践中，大部分买家都是选择贷款买房的，既然是贷款买房就需要具备贷款资格，主要包括是否符合贷款条件和贷款额度两个方面的问题，因此在买方在购房前需要审核自身的贷款条件（包括户口、婚姻状况、征信、社保等），确认银行是否能够批准贷款，如果能批准贷款的话，还需要了解贷款额度，确认能够贷多少款，以便核算首期款金额。
如果签约后买方由于自身原因无法获得银行贷款的话，则买方需要一次性支付全部购房款，如果无法一次性付款，买方是需要承担违约责任的。
四、审查成交参考价
2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期，政策发布后，各大银行开始以参考价作为贷款审批依据，因实际成交往往高于参考价，导致首付比例增加，购房者不可不知。
五、提前查询房产状态
房产的状态直接影响到最终能否过户，因此买方在签约前务必要求卖方前往房产登记中心查询房产状态，确认房产是否登记在卖方名下，是否存在查封、抵押等，如果存在查封或贷款银行以外的抵押，则房产的交易将存在一定障碍，在解除查封、解决抵押之前是无法正常过户的。
笔者办理的案件中就出现过买方在签约前没有查询房屋状态，在签约几个月后才发现房产早已被法院多轮查封，导致无法交易，不得已将卖方起诉到法院。
需要特别注意的是，《民法典》设定了“居住权制度”，居住权一经登记即可不受交易影响直至居住期限届满，故而还需特别查询是否存在居住权登记，防止买到了房子的所有权失去使用权。
限制购房者解除权期限的“不公平格式条款”有效！
六、调查房屋是否带租约
《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是我们俗称的“买卖不破租赁”。
七、合同加盖骑缝章
签订房屋买卖合同是交易的重要环节，如果是通过正规中介成交，中介公司都会在合同上加盖骑缝章，但是如果买卖双方没有通过中介成交，或者无法加盖骑缝章的话，则需要买卖双方在合同每一页上面都签字，如果只在最后一页签字的话，一旦出现纠纷，违约方有可能会否认前页的内容，到时候就容易出现扯皮的情况。
八、防止卖方“配偶异议”
现在有很多夫妻双方共有的房产都是登记在夫妻一方名下的，卖方在签署买卖合同的时通常也就只有登记一方的签字，没有配偶方的签字，这样一来对买方就会带来很大风险。
比如卖方的房产登记在丈夫名下，买卖合同只有丈夫一人签字，签约之后房价出现了大幅上涨，这时如果丈夫想毁约不卖，就会让妻子故意装作不知情，以丈夫私自处分夫妻共有的房产为由提出异议，导致买卖双方的合同无法继续履行。
在实践中，“配偶异议”是卖方的毁约利器，尤其在房价暴涨的时候层出不穷，作为买方，在签订买卖合同前务必了解卖方的婚姻状况，如果是已婚的话务必让其配偶一并在合同上签字。
九、首期款通过银行监管
房产是大额资产，现在一线城市的房价动辄几百万上千万，即便是三成首期款也是一笔不小的数目，对于买家来说，如何保障交易的资金安全是一个大问题。
早年二手房交易市场还不规范的时候，通常将买方的首期款监管在中介公司，但是由于中介公司毕竟是民营企业，并非金融机构，一旦中介公司出现问题就会给交易带来很大风险。
2007年深圳爆发“中天事件”，著名房地产中介公司“中天置业”老板蒋飞携款私逃，这将中介行业潜藏的资金监管安全隐患暴露出来，该事件加速了二手房交易领域引入银行第三方“资金监管”的进程，即买卖双方共同前往银行开设一个监管账户，买方将首期款先存入该账户，等完成过户后再由银行将首期款转给买家，类似于现在网购通过支付宝付款一样，这样就有效保障了交易安全。
目前一些大城市的二手房交易都是通过银行办理首期款监管，但仍然有许多地方没有通过银行进行首期款监管，站在买方的角度来说，通过银行进行首期款监管是很有必要的。
十、慎重选择仲裁管辖
房屋买卖合同中通常会约定出现纠纷后的管辖方式，主要有法院管辖和仲裁管辖两种，法院是国家司法机关，而仲裁是民间机构，法院是两审终审，而仲裁是一裁终局。
在房屋买卖纠纷中，为了更好查明事实，通常需要将中介追加为第三人，如果买方要求继续履行合同（强制过户）且卖方的房子存在按揭的话，则买方还需要将卖方的按揭贷款银行也追加为第三人，但是由于仲裁没有第三人制度，无法将中介或银行追加为第三人，这样一来就不利于纠纷的解决，所以建议买方在签订房屋买卖合同中选择法院管辖，慎重选择仲裁管辖。
信荣说：房产交易到处都是坑，买房必须小心谨慎，防人之心不可无！