2、程特点，可以将房地产市场分为：土地市场一级市场是由开发商向政府购买土地运用权的市场房地产增量房市场二级市场是由开发商在土地上进展房屋开发建立并出卖的市场房地产存量房市场三级市场是业主将本人拥有的房屋进展出租、出卖活动的市场根据中介市场观可以把房地产市场分为：一级市场增量房市场二级市场二手房买卖市场三级市场二手房租赁以及运用权买卖市场2、房地产市场的分类=1*GB3按地域划分从不同地域角度划分，如：北京房地产市场=2*GB3按房地产的用途和等级划分根据用途可分：居住：普通住宅商业：写字楼、商场、酒店等工业：厂房、研讨所等根据档次可分为：高级、甲级、普通等=3*
3、GB3按买卖方式划分1、新建房销售、租赁2、存量房的租赁、转让、抵押、保险等=4*GB3按购房目的划分1、自用2、投资3、北京现阶段房屋产权构造及上市要求1房屋权属根本构造房屋一切权和土地运用权2房屋根本类型以及权属情况商品房从开发商手里购买的房屋，增量房。私产，大产权。同时拥有：房屋一切权红色防伪制材的“房屋产权证；土地运用权金色防伪制材的“土地运用权证或持有“商品房预售合同购产价钱：商品价：开发本钱+开展商利润能否直接上市销售：能直接上市销售私产平房业主自有住房。私产，大产权。产权证；地契能否直接上市销售：能。房改房已购公房个人以本钱价或规范价优惠价及其它国家认可
4、的优惠方法向原产权单位购买的公有住房。私产，小产权只拥有房屋一切权表现方式为红色防伪制材的“房屋产权证并在第一页上部加盖本钱价购买印章；同时持有和售房单位签署的或。购产价钱：本钱价，按照房屋建造本钱制定的公有房出卖价钱，不含利润。北京现阶段1560元/平米规范价优惠价，政府根据城镇中中低收入阶层的平均工资程度，所制定的公有房出卖价钱本钱价的94%能否上市销售：以本钱价购买且与原产权单位无特殊商定的可以直接上市买卖；以优惠价购买的，应补齐本钱价，才干上市买卖；与原产权单位有特殊商定的，应解除特殊商定；经济适用房：“政府为了城镇中中低收入家庭家庭年收入低于6万元、没有享用福利分房政策等所建造
5、的住房，是增量房，售卖价钱由政府制定。只拥有房屋一切权表现方式为红色防伪制材的“房屋产权证并在第一页上部加盖经济适用住房印章能否直接上市：2004年5月20日新规定，住满5年以内，不高于购买价钱出卖给经济适用房顺应人群；住满5年，可按商品价出卖，买卖达成应交纳综合地价款。已购央产房：是指“职工按房改本钱价或规范价优惠价及其它国家认可的优惠方法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房。私产，小产权只拥有房屋一切权表现方式为红色防伪制材的“房屋产权证并在第一页上部加盖本钱价购买印章；在其同时持有的“和售房单位签署的或上的卖方为“中国、“中央开头的单位。能否上市销
7、括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。被承继人的子女先于被承继人死亡的，由被承继人的子女的晚辈直系血亲代位承继。代位承继人普通只能承继他的父亲或者母亲有权承继的遗产份额。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序承继人。B.财富分配：第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同一切的财富，除有商定的以外，假设分割遗产，应领先将共同一切的财富的一半分出为配偶一切，其他的为被承继人的遗产。C.
11、贷款不放给个人帐户。B个人住房商业贷款最长贷款年限为25年，贷款金额为评价额的8成；个人消费抵押贷款最长贷款年限为5年，贷款金额为评价额的6成。2、评价3、评价流程4、评价价贷款时评价所给出的该房屋的价钱。4房屋构造根本常识及市场表现1、户型一居室：规范定位面积，3050平方米二居室：规范定位面积，5070平方米三居室：规范定位面积，6090平方米越层：房屋运用层腾跃的房型，如一越二，三越四等错层：房屋内地面参差的房型市场价钱表现同等地域同等条件：a租赁市场。一居最好出租；两居三居相差百元左右。b买卖市场。一居单价最高，因变现才干强，最适宜投资；三居最适宜居住；两居是业务买卖多数。2、
12、楼型按楼高度分：多层、高层/小高层按外观分：板式平板款式，有多个单元门塔式蝶型、品字型、z字型按建材分：砖混红砖与水泥钢混浇注、最为结实预制板预制的混凝土板与钢筋木混红砖与木材市场表现：板楼单价高于塔楼，预制板楼多数隔音条件不好，质地较差！3、楼层楼层描画，楼房的总层为6层，房屋所层3层，简写3/6。优劣：楼房中多层楼有“金三银四的说法，即六层楼三层最正确，四层次之。高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。市场价钱表现普通情况下和市场价参考多层板楼：顶层折价3-4%左右；五层折价1%；四层加价1%；三层加价2-3%；二层持平；一层折价2%高层塔楼：顶层折价3-4%；顶层向下
13、三层之内加价2-3%；一层折价4%；二层折价3%；三层折价2%；管道层普通在中间层折价3-4%。4、朝向以主卧室窗户所对应的方向为准多层楼朝向多为南北正向或东西侧向。高层板楼与多层楼的朝向类似。高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向。市场表现：a多层楼，南北正向通风较好，价位较高；双东/双西/双北向，通风较差，同等地域同等价位同等条件前提下与前者相差万元左右。b高层塔楼东南向称之为“金角；西南为“银角；西北为“铜角；东北“铁角，相邻四种朝向在同等地域同等价位同等条件前提下相差在2000千元上下。5、室内设备.单气：暖气.双气：暖气、天然气管道煤气三气：暖气、天然气管道煤
15、0元。b买卖业务视物品新旧程度折价或赠送。关于经纪经纪根本概念1经纪经纪作为一种社会经济活动，是一种中介效力行为，详细是指为促成各种市场买卖而从事的居间、代理及行纪等有偿效力活动。2房地产经纪房地产经纪是房地产中介活动的一部分。房地产经纪是指在房地产开发、转让、抵押、租赁、置换等买卖活动中，为促成他人买卖而进展居间、代理等有偿效力的运营行为。3房地产经纪的根本类型=1*GB3房地产居间是指房地产经纪人以本人的名义为他人提供买卖信息和时机，经过居间协调，促成买卖双方完成买卖，房地产经纪人依法获得合理佣金的运营活动。=2*GB3房地产代理是指房地产经纪人在受托权限
16、内，以委托人名义与第三方进展买卖，并由委托人直接承当相应法律责任的经纪行为。=3*GB3房地产信息咨询是指在房地产开发及流经过程中，为客户提供信息、建议、谋划、可行性研讨等各种效力的活动。目前我国对房地产买卖实行的是政府认证制，尚不允许开展房地产行纪活动。4房地产经纪的特点与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种效力性的活动，房地产经纪行业是效力性行业。房地产经纪的首要特性就是效力性，房地产经纪效力性在于：一是接受委托，二是有偿效力。2、经纪人根本概念经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人买卖而从事居间、代理或行纪效力的中介人。房地产经纪人是指依法获得从业资历，
17、从事房地产经纪活动的人员。房地产经纪人的特点=1*GB3房地产经纪人是专业性极强的专业技术人士。=2*GB3房地产经纪人具有地域性，普通只在本地域从事房地产经纪业务。房地产经纪人职业品德的根本要求守法运营、以“诚为本、遵守信誉、尽职守责、公平竞争，团结协作二公司效力理念及效力要求公司效力理念1、效力的概念效力是行动、过程和表现效力是一切产出非有形产品或构建品的一切经济活动，通常在消费中被消费，并以省时、温馨、便利等方式提供附加值。2、什么是好的顾客效力满足和超越顾客的期望3、为什么要为顾客提供好的效力好的顾客效力可以为我们留住现有的顾客，而现有的顾客可以为我们带来：
18、利润的增长本钱的减少更多的新顾客4、顾客与我们的关系顾客是我们至关重要的效力对象不是顾客依赖我们，而是我们依赖顾客顾客不是我们的生意对手，而是我们的生意同伴5、怎样与顾客建立调和的关系1建立调和的关系态度是关键细致关怀、相互尊重、吃亏是福、老实经商、平等待客、宽容了解2建立调和的关系从这里开场售前充分预备用友善而真诚的浅笑感染周围的人留意潜在顾客身边所发生的事具备全面的专业知识，提供正确的答案售中积极沟通准时赴约开口不忘说声“请，临别莫忘道声“谢。对顾客所议论的话题做出反映以另顾客温馨的节拍与之交谈教育引导、解释阐明设身处地去体谅顾客的感受把握时机给顾
19、客提供温馨的效力售后及时跟踪真诚的赞赏顾客快捷有效的跟进顾客售后情况适时关怀、经常沟通一诺值千金我爱我家经纪人个人笼统要求1个人笼统个人笼统代表公司笼统及个人精神容颜，是我爱我家对外专业笼统的特征之一。影响可户对效力的感知和效力质量的初步评价，是顾客称心的重要组成部分。其中包括容貌、着装、言谈举止。仪容仪表头发清洁、整齐、不油腻，不染发，不披散，不遮盖面庞；男士不过耳，不过发迹。女士淡妆上岗，耳环、戒指尺码数量有限；男士不化装，不戴耳环。每日洗澡，身体无异味，指甲长度不超越1毫米，不涂指甲油，不运用香味浓的香水，坚持口气清新。按公司要求着工装上班，制服整洁，无破损，坚持袖
20、线及裤线，兜儿内不装过多物品。佩带工牌，与公司无关的个人饰物不要佩带在工装上。运用2-5厘米之间的黑色皮带。运用黑色皮鞋，鞋跟高度不超越5厘米，坚持清洁光亮。不许穿运动鞋、凉鞋、前开口鞋。要穿袜子并坚持清洁无异味，无破损。言谈举止效力用语：从事效力任务所运用的，用以宣传公司、扩展影响，表达效力志愿，并满足顾客需求，具有效力特性的言语。文明化：运用礼貌用语，不运用不文明的言语；内容不带有挑衅性和攻击性。例如：“谢谢，“您好，“请稍等，“不客气等。规范化运用书面用语，不运用口头语；运用普通话，不运用方言俚语；防止运用双关用语或容易引发误解的词汇；不要夹带非言语的声响专业化在与顾客交谈时
21、，应运用房屋中介专业用语。如顾客无法了解一些专业词汇时，可再用常用词汇为顾客解释；对于顾客提出的专业知识问题，该当坚持自信，给予准确的回答，防止出现模棱两可的答案。效力化语音明晰；语调柔和；语速适中；以60-80字/分钟为宜，还应留意适时地进展必要的停顿，语速过慢或过快，都有能够了解为本人感到腻烦，会破坏交谈对象心情；语气亲切；“您好，我爱我家XX店。；“请问您需求哪些协助？举止：站直坐正，坚持姿态相对稳定，不频换姿态。表情友善，面带浅笑，目光凝视，精神集中。适用肢体言语。公司业务种类及收费规范1、运营部租赁普通民宅买卖普通民宅收费规范租赁：收取客户相当于一个月房租作为效力佣金。买
22、卖：客户：居间中保费1000元业主：1000元权证代办费500元500元代理费成交价1%成交价2%假设贷款1800元委托过户的情况：买卖双方各付2000代理费贷款的交2300代理费*其他费用如贷款情况评价费=评价价*3律师费：300元/宗保险费=贷款额*年限费率*假设房子是优惠价需在算费用时参与优更成费用即补足本钱费用：1560*建面*6%2、公寓部租赁高档公寓、写字楼、涉外买卖高档公寓、写字楼、尾盘3、商铺部商铺的租赁和买卖4、金融理财权证：买卖业务权证办理单独委托过户单独委托办理房产证金融：按揭贷款多用途抵押贷款转按揭补按揭、换按揭、加按揭单独抵押登记收费规范：普通
23、按揭贷款额在50万含50万，2300元/单贷款额超越50万，50万以上部分加收0.8%抵押消费贷款贷款额在20万含20万，3000元/单贷款额在20万以上100万以下，一致收取2%100万以上收费单议转按揭贷款解按额欠原先银行的总额在20万以下含20万，3000元/单解按额欠原先银行的总额在20万以上50万以下，一致收取解按额的1.5%解按额在50万以上的收费单议换按揭解按额欠原先银行的总额在15万以下含15万，3000元/单解按额欠原先银行的总额在15万以上50万以下，一致收取解按额的2%解按额在50万以上的收费单议补按揭贷款额在15万含15万以下，3000元/单贷款额超越15万，超越
24、部分加收0.5%运营连锁店日常任务规范连锁店开业程序步骤本卷须知1、开门开门前、后察看店面外部、内部有无异常。翻开店门，通风3-5分钟。检查门前三包区域情况。翻开空调，检查能否正常运转。2、清洁检查清洁门前三包区域。坚持店面外观整洁大门、玻璃、标志物清洁。店外宣传品正常运用即时贴字，房源卡片。坚持店内地面、墙面、家具、电器整洁。3、物品整理桌面物品摆放整齐。宣传品数量充足、摆放整齐。4、开启设备翻开电脑，注册考勤，阅读通知，记录新的通知精神。开启饮水机，检查一次性水杯数量能否充足。5、查看留言阅读留言本6、正式开业连锁店打烊程序步骤本卷须知1、信息处置检查有无
25、未录入ERP的信息。改换房源卡片必要时。查看ERP上通知信息。写留言，沟通业务、店内事项。2、物品归档将用过的物品分类归位。检查宣传资料、名片、委托书、饮水杯数量能否充足，并摆放整齐。整理展架、补充宣传品。3、清洁将家具、桌椅、地面、烟缸清洁。4、离店注册5、设备封锁、开启封锁电脑、空调、饮水机开启灯箱定时器。6、封锁店门连锁店店面卫生规范门前三包范围地面无纸张杂物，无积雪或积水，树坑花坛无渣滓。地面能否平整，无妨碍物，自行车摆放整齐。台阶清洁，不结冰，无积水。店内地面清洁地面，先扫地后擦地，到达无尘土、无污渍，并坚持干爽。地砖平整，无破损，无杂物。踢脚砖干净。玻璃
26、内外玻璃用干湿毛巾交替擦洗，到达亮堂、无污渍、无水印。门框、窗框干净无尘土，门轴无油腻。店内家具每日先擦洗桌面、台面、桌体、柜子、资料架、宣传展板等特别是地脚、椅腿等易脏部位。设备每日擦拭电脑主机、键盘、鼠标、饮水机，坚持干净、无尘土、无污渍。每月一次清洗空调连锁店店面物品管理清洁物品收清扫完店面后，清洁用品必需收藏于客人看不到的隐蔽处。清洁剂要求盖盖、封代，工具洗净后方可存放。物品摆放桌面摆放电脑显示屏、，其他任何物品不得摆于接待台上。洽谈桌上只能摆放名片和烟灰缸。饮水机台上只能摆放适量纸杯。其他个人物品、表格等应放在桌下或柜内。资料摆放橱窗信息卡、宣传资料不可空缺，摆放
28、特性1时效性租赁客户需求急迫，均需求在短期内达成委托，普通在二至三内必需成交，否那么能够经过其它渠道成交。2延续性每个租赁客户都有能够为业务员带来第二单第三单的业务，能够是他本人再租，也能够是他的亲友。但前提是业务员给他提供了优质的效力。3腾跃性租赁业务操作流程中能够会出现流程上的腾跃，有些流程会衔接发生。4匹配性房源与客户信息数量根本匹配，但房源略少于客户数量。并且显示出明显的一居室房源与客户需求差别大。北京租赁市场特征与分布引言：任何城市开展都会带来：人流、物流、信息流、资金流的流动。随着科学技术的开展，信息流与资金流都可以逐渐实现以科技手段处理。然而，人流和物流却必需依赖有形的
29、物理化空间。这就给城市房地产租赁市场居住、商业的开展带来了时机与空间。北京城市规划旧北京：东富西贵，南穷北贱东富：以运河为依托的商业。西贵：以故宫为中心的达官贵人。南穷：前门外的天桥、金鱼池龙须沟、菜市口、草桥等小生意者聚居区。北贱：农民及山民。新北京：在旧北京的根底上，经过旧城改造而来的。朝阳区：涉外区海淀区：高校区前三门大街：前门和平门宣武门交通改动对北京的影响交通的改动：环行公路、快速路的建立；轻轨、八通线、四号、五号线。影响：可居住范围扩展；选择余地加大；租赁人流向北京市外围区域流动。建筑变化的影响新兴建筑群落的兴起，使得人员流动的走向发生变化，从而出现新的热点地域。如宵云路。北京租赁
30、市场总特点买卖量大逐渐成熟买卖透明度大、运做规范、政府注重继续旺盛外来人口增多：北京城市化建立，就业时机多，劳动保证成熟。房价上涨。政府宏观调控，购房本钱添加，租房人添加。普通企业不提供宿舍。热点地域热点地域的特征交通便利多路公交车、轨道交通沿线写字楼丰富特定产业链；连动产业链小区物业配套完善外部配套设备完善价钱相对合理新旧热点地域描画传统地域：朝阳：白领上班；海淀：教育培训旧新东部CBD地域、燕莎地域、通州区八通沿线宵云路、酒仙桥南部方庄地域双井西部五棵松、公主坟地域甘家口北部中关村地域、亚运村地域、回龙观地域、天通苑、上帝、西三旗二里庄塔院中关村、知春路价钱走势供求关系影响价钱根本价钱
36、您是哪里人？是您本人住吗？几个人住？情节：付款方式和接受价位，有什么特殊要求？业主、客户的价钱沟通1假设业主标价过高，那么我们可提供官方数字和价钱客户登记及买卖实践情况房源量增大呵斥整体价钱下降空置期损失其他优惠付款方式、设备完善2假设客户出价过低，我们可提供官方提供价钱旺季价钱浮动热点地域房源少、出租快整个市场供应少于需求，是卖方市场，业主讲价能够性小楼型、地点的变通其他优惠付款方式、设备要求3个别情况朋友或亲戚刚出租或租到价高或低的房子？出租高：能够偶尔遇到，不是经常发生；客户对市场不了解；熟人引荐，不好意思侃价。租到低：偶尔遇到，不是经常发生；朋友，不好要价；设备缺乏；有急事要迅速出手
38、不租了。J类：虚伪信息、反复登记、暗访客户追踪频率2小时沟通、引荐、分类；24小时内约看；72小时成交；再引荐规范：未确认看房的A、B类客户每天沟通一次。三类客户都必需有追踪结果。配对设计处理方案1、配对：配对方式：自配和手配配对原那么：根据房源的现实情况和客户的真正需求寻觅适宜的房源2、引荐：房源的预备：预备23套房源，其中一套最适宜客户；假设暂时无房源，尽量引荐12套相对接近客户需求的。引荐顺序：先引荐不太接近客户需求的，逐渐引荐比较符合客户需求的；假设所引荐房源中没有特别适宜客户需求的可在引荐过程中借时机了解客户真正需求意向。本卷须知：绝对不要说没有房源！在引荐的过程中对客
44、本市房屋租金价钱的根本规那么高低区域：三环内，北高南低、西高东低、延环线依次递减热点地域：CBD大北窑商圈、中关村辐射区、亚运村、金融街廉价地域：南三环，西四环，东四环，北五环二、影响价钱要素房屋位置，房屋装修，房屋格局，房屋设备，建筑年代以上均可影响月租约一百元左右三、撮合技巧提出专业经纪人看法，对业主要表扬房子的优点，同时指出缺陷。判别业主和客户中可退让的一方，进展劝说，促使双方意见一致。1、租金：业主降低房租客户提高租金及时出租，无空置期房源出租快如业主要年付半年付，用客户加长付款周期，便于谈价接受力有限、降低风险可用区域价钱对比收押金方式等来压服房源选择范围小客户身份可靠
48、共同进展物业交验。买卖还需求相应物业管理机构办理交验、变卦手续按照物业交割单上的内容顺序进展交验，明确标注，每项勾画清楚：有设备划，没有的设备划X，不能空。3、对室内遗留物品电器都要进展操作，尤其是热水器、空调。以验正能否可以正常运用。4、将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中。5、在物业交割单上要三方签字确认。详细填写方法见“物业交验单屋管家与代收代付房屋管家谓房屋管家？房屋管家是对出租方和承租方提供全程效力的业务方式。出租方将房屋委托给我爱我家，由我爱我家全权代为出租、管理，出租方获得固定的租金报答，既无风险且收益稳定。而承租方在不添加任何负担的情况下可享遭到我爱我家提供的租后效力。屋管家
50、家公司在光大银行存有60万元作为业务保证金。家庭财富免费投保天安保险股份。不用追讨房租，定期到银行领取。房屋清洁。减少空置期。减少维修费用。防止客户损毁房屋客户开心防止业主打搅。清洁现房立刻入住。效力维修及时。交纳房租方法简单。全市各连锁店均可交费。不违约的情况下，退押金有保证即使房屋中途被业主收回，也可获得赔偿房管操作根本流程评价收房出房售后效力房管收房什么样的房子可以入房管？拥有房屋一切权证明。拥有房屋运用权证明。但应获得业主的证明。证明内容：业主已获得产权单位赞同，可以出租此房，假设因产权问题影响买卖，与我爱我家无关。房屋及一切设备可以正常平安运用。我爱我家的专业人士将根据房屋的情况
54、他经区经理特别同意的可以短期租；一切短期出租必需由区经理在合同上签字认可。房管着火新收房：免租期为45天，第31天开场着火。续签房：免租期为30天，第21天开场着火。如遇春节、五一、十一，着火期顺延5天。客户付款方式客户须支付效力佣金；相当于一个月的租金。付款方式：押二付三、押二付四、押二付六。押二付一必需经过区经理及租赁副总监出租合同房屋承租合同售后效力按期支付业主房租按期收取客户房租日常物业的维修客户通知店员界定维修责任客户责任、业主责任如委托我公司维修，上报何春秀维修维修终了，客户/业主签公司房管人员及主要责任何春秀：270；担任新收、退租房屋的清洁；维修；电器租赁王颖：273；担任催款于蓝：279；担任给业主划款退租、续签、续租正常退租：必需于房屋到期前一个月通知于蓝；与客户签定；三方同时进展物业交验，填写；客户、业主、我司三方财务结清；清洁重新出租/交还业主拆迁、业主急用非正常退租客户中途退租：A要求客户提早通知，并积极协助再找客户并配合看房。押