前两天，首批可售人才房名单和细则公布。
6折买新房，深户本科社保三年就能申请，还不用轮候排队，门槛可以说是相当低了。
4422套房，6个楼盘，住鉴局一次性给大家分析清楚，看看哪个是真香。
但要提醒大家的是，买人才房同样也占首贷首套名额，10年后想要取得完整产权还得补税。
具体请往下看。
6折购入人才房，该怎么选？
作为首批可售人才房，可以说是一出来就吸引了大家的注意力。
6个房源4422套一起供应，其中两房户型1957套，三房户型2465套，和周边楼盘对比直接打了6折。
除了位于光明的华侨城九樾广场外，其他均为毛坯交付。
星河开市客环球商业中心>安居鸿栖台=华侨城九樾广场>安居玥龙苑=安居颢龙苑>安居君兰湾府
1、星河开市客环球商业中心（Costco）
星河开市客环球商业中心，位于龙华红山板块，本次配售房源共1068套，预计于2025年毛坯交付，均价为4.49万/平。
星河开市客环球商业中心位于龙华最繁华的红山片区，周边的楼盘有中海闻华里、龙光玖悦台、卓越皇后道、卓越柏奕府、深铁珑境，居住氛围浓厚。
其中最新开盘的是中海闻华里，今年7月开盘均价为7.36万/平；
另外还有今年8月龙华红山新拍的三块地，两块限价7.24万/平，一块限价7.3万/平，都比去年中海闻华里的限价高。
星河开市客环球商业中心人才房4.49万/平的均价，等于是直接打了个6折。
交通出行上，根据地图测距，项目距离上塘地铁站步行约1公里、与红山地铁站步行距离约1.1公里。
如果需要购物，下楼就能直达Costco华南首家旗舰卖场。
作为在美国最大的连锁会员制仓储量贩店，Costco在2019年于上海开设了大陆第一间分店。
开业当天，由于人太多，交通崩了、超市商品被抢光了，仅开业5小时Costco就不得不临时宣布暂停营业，还上了一波热搜。
除了开设Costco华南首家旗舰卖场，星河开市客环球商业中心还将配套高端零售、办公楼宇、高级酒店等规划项目，之后将会成为整个片区最高端的综合体项目。
4.49万/平的价格可以买在这么好的地段，真的很香！
2、安居鸿栖台
安居鸿栖台，位于宝安尖岗山片区，位于凤鸣水岸对面，边上还有万科都会四季、越秀和樾府等楼盘。
而这些楼盘中价格最低的是凤鸣水岸，凤鸣水岸75平3房总价在510-590万，也就是单价6.8万/平起。
安居鸿栖台4.29万/平的价格，直接6折，以超级刚需的价格买入了曾经的豪宅区。
以前尖岗山片区内主打低容积率的大户型平层及别墅产品，生态环境好，但对刚需来说，居住并不方便。
但是现在尖岗山的刚需配套也上来了。
除了在建的华润雪花啤酒总部基地（雪花科创城）的啤酒小镇，现在尖岗山片区内在建的新盘也基本自带底层商铺，可以满足生活需要。
今年9月新开了南科大学附属中学宝安学校。地铁除了已经开通的5号线，12号南宝线也预计在今年内开通。
3、华侨城九樾广场
华侨城九樾广场位于光明科学城板块，地理位置也很不错。
项目就在6号线科学公园地铁口旁，还紧挨着规划中的科学城体育中心和学府公园。
隔壁就是网红盘华润玺云著，2020年开盘直接日光，当时均价是5万/平。
现在华侨城九樾广场人才房3.01万/平，6折的价格直接买在网红盘隔壁。
现在项目基本是现楼，符合购房条件、想实地看房的，可以先在深圳市住房和建设局网站填报申请信息，之后就可以预约看房了。
4、安居玥龙苑、安居颢龙苑
安居玥龙苑和安居颢龙苑的条件差不多，均价都是2.31万/平，两个楼盘的距离也仅仅隔了500米。
这两个楼盘与其说是位于龙岗宝龙，但实际上已经挨着坪山了，地理位置较偏，周边工业园较多。
如果只是选2房户型，在这两个楼盘中，我会更倾向距离14号线宝龙站更近的安居玥龙苑，距离为800米，而且项目还自带2500平的商业。
如果要选3房户型，那就只能选择安居颢龙苑，不过数量也不多，只有88套。
5、安居君兰湾府
安居君兰湾府是这次最便宜的楼盘，2万/平。
按照首付3成算，40多万就能买到71平2房。
但位置也最偏的，在最东边的大鹏坝光，基本去到深圳其他任何一个区公共交通都要1个小时以上。
看来大概率要靠坝光国际生物谷的人才消化，周边没有商品房，已建成的银叶湾府和红豆湾府均为安居项目，此外还有大量待建地块。
不过人家是正儿八经的海景房，直线距离400米。基础配套也有，比如小学、体育中心、公园等等。
买人才房，真的香吗？
此次深圳首批可售人才房与之前安居房、公租房最大的不同之处，是门槛的降低。
单身居民年满35周岁，深户本科+3年社保即有资格申请认购。
不用像之前安居房一样，不仅要进行排位轮候，还不知道要等到什么时候。
人才房只要符合申请条件，就可以进行申请，通过公证摇号方式按顺序选房。
1、价格真的划算吗？
人才房最大的吸引力就是：房价。
按照规定，人才住房的租售价格为市价的60%左右。
想想现在深圳的房价，6折即可买房，真的很香！
那购房手续和普通商品房相同吗
从购房须知上可以看到，购房者可以通过一次性付款和按揭付款买房。
可以用公积金贷款，利率与普通商品房相同；人才房首付政策和普通商品房一样，并且同样占据首房首贷名额。
而且区位选择上，可售型人才房要比以往的安居房好得多。
目前深圳新建项目一般都会要求配建保障房，地段好的商品房往往配的是可售型人才房，两者享受的公共配套都是一样的，比如园林、停车费、物业等等。
未来你会看到越来越多网红盘，有原价的商品房，也有6折的人才房。
2、人才房能卖吗？要补差价吗？
按照规定，人才房购房人的不动产权证书登记为安居型商品房。
用大白话讲，就是买到人才房后的10年内，房子除了还房贷和居住之外，是没有任何金融属性的，不可用来抵押贷款。
买到人才房后10年后，如果想要拿来转手卖出，得先根据到时候的政策规定，补齐差价、补齐增值税，才能取得房子的完整产权，之后才能转手出让。
届时安居型商品房取得完全产权的政策规定是怎样的？
没有人知道。因为最早一批安居到现在还没有满10年，还没有具体的细则。
大概要补多少差价呢？
如果借鉴安居房的政策，根据2018年9月29日发布的《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》明确补差价的方式：
经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益。
假设你145万买了套安居房，10年后根据市场估价，安居房价格涨到了400万，那么你需要缴纳的增值收益=（400-145）*50%-税费（预估1万）=126万
也就是说，市场估价直接决定了要补差价的大小。
目前安居房的市场估价，由不动产评估中心进行评估。
有媒体统计了安居房的市场估价，大部分是比实际成交价要低的，大约是周边二手房价的35-40%。
但之后的人才房市场估价如何规定？是否会比周边二手房价高？仍然是未知数。
3、买人才房香不香？要分情况看。
对于买不起深圳房子的人，真的很香。
从本质上看，人才房是给本来买不起深圳的人，一个可以用低价买到房子的机会，而且还不用轮候。
就按此次单价最低的君兰湾府来说，最小面积71平，单价2.05万，总价也才145万。
按3成首付算，43万就可以买入深圳。
如果没有人才房，拿着43万的首付，在深圳可能一辈子都买不到房。
十年后，不管是补差价再置换，还是留着自己住，对于现在预算不够的购房者来说，都是赚了的。
对于本来就买得起深圳房子、想把人才房当投资的人，那还是算了。
不能抵押贷款，没有任何金融属性可言，这样的房子，在很多买房子带“投资属性”的人眼里，无疑是在打造一个盲盒，还要等上十年才能知道收益的大小、或者是没有收益。
4、一点提醒
虽说之后保障房条件会越来越好，但一分钱一分货，保障房充其量也就是刚需品质，并不适合改善家庭。
从面积上看，此次人才房的户型为66-89平的2-3房，如果不是领军人才，必须是4人及以上家庭才能申请三房户型。
二孩家庭，或者是家里有老人的，居住空间就不是特别充足。
不管是人才房还是安居房，面积段都是偏小的。
以这批人才房为例，户型都是69-89平，10年后将会有大批拿到完整产权的同类房源流入二手市场。
而参考市场主流需求面积段（3-4房为主），相比普通商品房，人才房在流通性上并不占优势。
再者，人才房和商品房相比，产品标准也会低一些。
此次配售的6个人才楼房中，除华侨城九樾广场带装修外，其他楼盘都是毛坯交付。
星河开市客环球商业中心人才房
如果是对居住、品质、设计等方面有更高要求的改善，恐怕并不适合。
而且人才房未来的升值空间也很难跑赢普通商品房，如果抱有投资心态，这边的建议是请出门左拐。