老邝上期的电台提及，我们团队从20年的3单新房开始，逐年新房占比在提升，一直到23年，新房的GMV开始超越二手。这其中的转变，我们自身的看房路线、选筹逻辑调整并不多，而是市场有一双有形的手在干预，加大供应就是变相降价，加大供应导致的降价，让我们当下的选择比任一时期都要多，一手房之间对比，很多时候是一个维度的对比，也就是同一能级板块下的产品，价格对比。
01
楼龄差v.s价格差
这个变量是比较简单的，不过需要大家先明白存量区域的概念：
成熟存量市场的界定条件是：
1.没有新增土地供应，如果有，地价会基本与周边二手平均价格持平。（举例：黄埔图书馆地块就证明了老黄埔目前还不是成熟存量区域）
2.板块核心范围地段基本已被二手房占据，之后推出的新盘，地段一般，比如远离地铁+商圈。（举例：万博扩容后，华润，新世界等楼盘依旧靠近地铁，且会更靠近华润、K11商圈，所以扩容后的万博也不是成熟存量区域）
3.板块的二手市场已经形成，且至少经历了一轮行情，被百姓用钞票投过票。（一轮小周期为4-5年，一轮大周期为8年，也就是说板块平均楼龄为8年或者以上比较稳妥）
基于以上的标准，放到广州，如果是配套已经很成熟的存量区域，次新的界限可以放松到10年，比如天河区、海珠区有产业的区域，越秀有强学位的区域，但如果是黄埔区这类持续有旧改的区域，10年的界限还要再收紧。
在以上的基础上，降一级板块的新房与配套较好的次新对比，以广州的城建速度与城建水平，先挑板块再挑产品，也就是说力所能及的挑上一个能级板块的次新二手，比如一手知识城、长岭居就是不如黄埔区府次新。
在这个次新界限之外的，才会出现一二手的世纪难题，比如盈彩美居V.s珠江花城，但凡盈彩美居年轻10岁杀进天河次新的范围，这两个就不会是对比项，对比项会变成天朗V.s珠江花城。
以上只讲楼龄差，没有价格对比，依旧是耍流氓阶段，接下来开始楼龄差v.s价格差。
请注意，这里开始，提及二手均为非次新二手，次新的参照前文界限。
如果同一板块的新房与二手倒挂，不用想，闭眼买新房。这种情况目前大量出现在深圳，广州在刚出限价的时候，大量出现在黄埔，比如万科城光v.s黄埔花园，21年买入城光F区和黄埔花园在今天显然是两种境地了。
如果没有倒挂，分两种情况，一种是同一能级板块，我给的标准的是15%，也就是同一能级新房比次新贵低于15%，买新房，比如富力天禧V.s珠江天郦，比如保利天瑞V.s汇景新城龙熹山，比如接下来会出现的世界大观与牛奶厂超豪宅产品的pk，如果牛奶厂超豪宅产品包完豪宅税后仅仅低于世界大观15%以内，盲选世界大观，如果多于15%，多出来便是世界大观的品牌溢价，这种溢价会在下一轮的二手市场接受考验和回撤。反之，如果世界大观，敢首开8万单价，那么奶厂的超豪宅产品全部会被打到包完豪宅税6.8万以下。
另外一种是不同能级板块，下一个能级板块新房必须倒挂上一个能级二手房，没有倒挂，盲选二手。
以上的一二手对比，如果板块是近郊，还得加上地铁的条件，地铁永远是远郊近郊的生死线之一，地铁优先级大于前面价格差的对比。
02
不同总价对楼龄敏感度（楼龄差v.s配套差）
按目前广州2023年12月的价格梯队，600万以上预算的时候，如果是不考虑学位人群，他们会对楼龄极度敏感，尽可能选楼龄有优势的，如果没有，就下降一个板块挑，降一个板块挑的价格线标准是新房倒挂次新。
200-600万的预算，更多是在考虑自住配套和流动性，尤其是200-400万区间，基本是市区配套极佳二手与远大新的极致pk，这就看个人通勤和喜好了，在远大新基本有持续一手新增供应的情况下，核心区的二手还是会优于远大新。
400-600万的预算，会达到远大新的改善门槛，这种产品会让买入的人未来有地缘性客户，只要板块不是远郊，在低谷的时候，近郊改善产品往往比刚需流动性更好。
当你开始做置换的时候，你会明白在低谷做置换时更划算，而这个时候流动性比增值重要得多了，同时600这条线也是非海珠天河交界区域新房的门槛，在天河海珠的成熟存量区域，要产品选新房，要配套选二手，增值上差不了太多，但出手周期上，二手更佳。
选一二手的人群划分，很多时候是泾渭分明的两种人群，把房子当家的人很难不选一手，把房子当资产的人优先考虑流动性与需要沉淀的资金。就好像以琶洲南TOD价格买入二沙岛上个世纪小区的人，在你了解了他们的故事之后，你很难说他们没有考虑周到，而是千人千答案，命运使然。如果你对这些故事感兴趣，欢迎预约本周四绿色软件wx直播。
我是Eason，专注做广州楼盘真正观点独立的点评，让不同的人买到合适的房子。