2019上半年的楼市，在251次调控之后划上句点。与2018上半年相比，调控次数同比上涨31%，相当于每个工作日发布约2.2次调控。“房住不炒”的定位被反复重申，“大稳小乱”成楼市新常态，“因城施策”进一步细化为“一城一策”甚至“一城多策”。
近日，云房数据联合和讯房产，发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。
普宅房价5年内首降
投资买房仍不划算
投资回报率系列指标的决定因素是价格和租金。价格越低，租金越高，投资回报率越高。在过去的八年里，全国普宅的价格和租金均走出了稳步上扬的曲线。其中，房价在2014年底至2017年快速增长，2018年后趋于平稳，2019上半年首次出现下降。由于租金上涨幅度不敌房价，故投资回报率近几年整体呈下降趋势，今年略有反弹。
从近五年的数据来看，投资买房用于租赁，实在是笔不太划算的买卖。五年来，静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊，长期租赁回报率腰斩过半，从2014年的7.4%降至3.5%。
理论上讲，租赁回报率应该高于国债收益率(3.3%)2-3个百分点，当前的静态、长期租赁回报率均明显低于这一水平，说明住房价格虚高，不适合投资。
5年租赁后转售回报率在2017年下半年触底反弹，目前攀升至6.3%，但仍低于房地产信托平均年收益率(8.33%)。如果想现在入手房产5年后卖出，也需慎重考虑。
静态、长租回报率低
转售收益好过囤房
在2018年年底的住建部工作会议上，“稳地价、稳房价、稳预期”被确定为2019年房地产市场的主基调。从上半年楼市表现来看，这一主基调得到了有效的贯彻。展望2019下半年，楼市仍是“稳”字当头，市场会整体稳定、局部调整。
从整体走势来看，2019上半年普宅价格为21334元/平米，近5年首次下跌，环比下降0.2个百分点;租金均价413.87元/m2/月，与2018年下半年基本持平。房价和租金的走势，在不断趋近。
走势趋近的结果，是2019上半年的静态和长期租赁回报率在趋稳的同时出现小幅上升，分别达到2.1%和3.5%的水平。但静态租赁回报率未能跑赢三个月定存利率(2.35%)，长期租赁回报率未能跑赢三年定存利率(4.00%)，租赁投资回报率仍处在较低水平。
租金普涨房价分化
租赁回本前路漫长
纵观2019上半年，不同城市的房价走势依然存在着分化：成都、上海(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)跌幅较为明显，重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳、宁波(楼盘)涨幅超10%，抢人大战的最大赢家——西安(楼盘)，房价涨幅甚至突破了20%。
租金方面，除杭州(楼盘)外，其他24城均出现了不同程度的上涨。重庆、西安、天津、苏州(楼盘)一路领涨，租金涨幅均在10%以上，最高涨幅达到了15.2%。杭州由于租赁市场增长放缓，上半年租金继续回落。
如果将房产投资置于更长周期内观察，可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测，推导出不同城市对应的投资策略。云房数据认为，2019上半年适合投资的城市是郑州，适合长期持有的城市是重庆，适合短期持有售出的城市是北京、上海、厦门、天津，不适合投资的城市是宁波和青岛。
覆盖城市：
普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、长沙、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州、大连、无锡(楼盘)、沈阳、宁波、石家庄(楼盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州、佛山(楼盘)、福州(楼盘)、厦门、银川25个城市。
指标解释：
静态租赁回报率：年内租金收益与售价的比值，根据当前租金回报，选择投资时机。
长期租赁回报率：租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。
5年租赁后转售回报率：指5年内持有物业并出租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。