存款利率不断下降，四大行3年期定存已降至1.95%，很多人开始考虑投资房产收租，但我认为有更好的解决方案。
买房收租是一项糟糕的投资
有没有其他方式来获取稳定的租金回报
国贸是最优质的商业综合体之一
中国国贸的营业收入全部来自于其高档写字楼和重奢购物中心租金，非常纯粹，没有开发业务，上市以来也没有扩张。投资商业地产一定要买核心地段的优质物业。国贸CBD综合体总建筑面积110万平米，位于寸土寸金的北京东二环和东三环之间，下表列举了四个经济最具活力城市的地标性商业地产，国贸虽然商场租金收入略逊一筹，但20万方写字楼一年15亿元的租金收入是其他三个综合体无法比拟的，除此之外还有高档公寓和酒店作配套，可以说是国内最吸金的商业综合体。
投资地产一定要买对城市
商业地产租金主要由该区域的经济活力和供给总量共同决定。天津和沈阳经济增速相对较慢，GDP仅增长了1倍左右，但写字楼总供给量增长2.5倍左右，所以租金都是接近20%的下滑。成都经济近十年快速发展，消费能力迅速崛起，2009-2023年，成都GDP增幅在10个样本城市中是最大的，高达390%，但写字楼租金却下降了1%，这是因为供给量增加了754%，远远高于GDP增幅。北京经济稳步增长，在一线城市中GDP增速仅次于深圳，但作为首都土地供给克制，写字楼总存量只增加了121%，显著低于其他城市，所以写字楼租金涨幅最大。经济活力不足的城市仅靠税收难以维持财政收支平衡的，需要卖地带来的政府性基金收入来维持，本来经济不好租金就涨不上去，加大供地只会导致租金进一步下跌。所以，地产投资要选在供给相对受限的核心城市。《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》出台后，以后北京新增的写字楼购物中心得去4环外了，主城区写字楼购物中心供给将受到严格限制，这对在北京收租的国贸是好事。
数据：Wind，作者整理
重奢购物中心属于顶级商业模式
国贸商城属于重奢购物广场，重奢购物广场是指云集了LVMH、历峰、开云、爱马仕四大奢侈品集团的高档购物中心。顶级商业模式应具备三个经济特性，首先是高边际投资回报率，过去无论多大的投资都是沉没成本，资产价值只取决于未来自由现金流，约等于未来的现金利润减去未来的资本支出，高边际投资回报率意味着未来少量的资本投入就能赚取大量现金，赚现金的生意才是好生意。满足第一点的生意凤毛麟角，如果这门生意在不需要很大资本再投入的情况下，还能保持一定的增长就更好了。但市场经济最不缺乏的就是竞争，一本万利且增长的生意一定会让资本趋之若鹜，这时就要求这门生意有很高的壁垒，否则竞争会将高投资回报率拉低至社会平均水平。重奢购物广场把顶级商业模式的三个经济特征都占全了。
2.高增速。奢侈品属于精神层面消费，当经济发展到一定高度，精神层面消费增速就会高于基础物质层面。2005-2022年，内地个人奢侈品年均复合增速19.5%，高于同期社会消费品零售总额增速11.7%1。当然，疫情期间奢侈品消费回流让内地奢侈品消费加速增长，即便排除该影响，2005-2019年，国内奢侈品消费年均增速17.7%，也高于同期社零增速13.7%。重奢商场租金协议一般是保底+销售额抽成，所以也会跟着受益。2015-2023年，恒隆三家顶奢商场租金收入累计上涨61%，其中既包括繁荣的上海恒隆和上海港汇恒隆，也包括不尽如人意的沈阳市府恒隆，同期三家次高端恒隆广场，沈阳皇城、济南恒隆以及天津恒隆，租金收入仅增长4%。这也是为什么陈启宗决定将上海港汇恒隆、无锡恒隆和大连恒隆三个次高端恒隆广场升级成重奢，升级完毕后三个商场租金分别上涨了25%/164%/66%。
3.高壁垒。奢侈品集团有抱团现象，而且在一个城市不会开很多家店，除了上海北京杭州成都拥有3家以上的顶奢商场，其他城市目前不超过3家，比如武汉是国际广场和恒隆两家，部分二线城市只有一家，如南京德基广场，南宁万象城，三四线城市没有重奢广场。所以尽管2011-2021年内地奢侈品消费额增长了3.3倍，重奢购物中心数量仅增长了1倍，从31家增长到62家。同期，内地普通购物中心从800家增长到5900家，但社零增长只有1.5倍，所以即便在一线城市，普通购物中心的租金都是下降的。供给格局决定了重奢购物中心跟普通购物中心不是一个物种，更不用说散售的商铺了。
国贸值多少钱
风险点
商业地产土地使用年限一般为40年，到期后续约要花多少钱目前还没有明确说法。
全国写字楼租金都在往下走，北京也不例外，但国贸一直没有降租，平均出租率也维持在96%的高位，但未来是否会降是不确定的。国贸目前市值190亿元，对应净租金收益率10.5%，即便租金降20%，净租金收益率也有8.5%。
三里屯太古里升级成重奢购物中心后，会对国贸商场产生一定分流，但影响可控，恒隆在离武商MALL旁边不到100米的地方开了一家更现代的重奢购物中心，但武商MALL销售额反而从2021年150亿元涨到2023年181亿元。
注2：净现金=货币资金-有息负债
注3：自由现金流的简易算法为经营性现金流净额减去资本支出
注4：酒店贡献不了利润，所以在算售租比时，没有计入酒店收入