很多人在买房前都会问这样一个问题：
买这个房子保不保值，以后二手房好不好卖？
那么如果判断一种房子保不保值呢，和所有商品一样，本质就是看四个字：
供需关系
在市场供应越少、需求越多的房子，自然价格也就更坚挺；
房子本身越是平庸、越是“普信男”，那也就能卖出溢价。
在买房前，充分了解市场供求情况其实是一门必做的功课，火箭哥今天就给大家看看——
什么样的房子在未来会更紧俏、什么样的房子正在滞销中；
01“环线：越往内越好卖”
和大多数人的体感一样：
过去3年中，内环内的房子一直都是供小于求，所以积分一直居高不下；
从2024年开始，从内环到郊环供应都大大超发，销售难度实际是越来越大的。
这里我们也说明下这张图表的含义：
下图中的每个数字，代表供应套数÷成交套数的结果，数字大于1，说明供应远大于需求，房子越难卖；数字小于1，说明供应小于需求，房子会好卖。
内环从23年下半年后市场下行，供应没有太大变化，但成交量下滑明显；
在价格还上涨的情况下，2025年内环新房可能并不好卖。
内中环整体表现稳定，除21年严重供不应求外，近3年供求关系总体平衡，市场最为健康；
外环外销售压力仍然很大，几乎每个项目都出现降价促销的竞价局面。
郊环外供求波动明显，也说明刚需需求受大环境影响最大，今年供不应求的局面是在供应减少和政策刺激共同作用下实现的，需要考虑往年存量和未来供应增加后对低总价房源的分流影响。
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02“总价段：1200万最好”
看完了环线，我们来看看什么价位段的房子最紧俏。
首先要明确的是：
500万以下刚需产品过去几年供应太多了，导致严重供大于求，经典案例就是大虹桥；
500-800万的刚需刚改产品近3年来供求较为平衡，整体表现稳定；
800-1200万价格段今年需求量下滑较明显，除了唐镇还算不错之外，其他地方卖得都不咋地；
1200-3000万总价段产品近年来一直供应不足，虽然今年新增供应超过了成交，但总体仍供不应求，缺口明显；
3000万以上豪宅产品在22年之前严重供应不足，供不应求，但23年以来集中放量后，虽然成交明显上升，但供应压力开始凸显，未来可能存在分化。
03“面积段：小三房好卖”
很多人觉得90平小户型住着不舒服，但实际却是最好卖的——
90平以下刚需产品的市场需求稳定，供求关系整体平衡，受大行情影响较小。7090政策取消后，小面积产品的供应减少，可能导致供不应求局面的加剧。
90-140平产品受7090政策影响，21年呈现明显的供不应求局面。但近几年随着经济下行和供应量增加，改善置业需求明显减少，未来竞争内卷。
140-200平的舒适改善需求近年来同样面临供大于求的情况——
与普通改善产品不同的是，这类面积段产品的尴尬在于，随着新房价格的上涨，既对改善阶层造成了总价压力，面积尺度无法满足富豪阶层的需求。
200平以上的豪宅产品在22年之前严重供应不足。23年以后出现供应放量，但消费需求无明显增加，导致出现供过于求的局面。
在未来几年潜在供应量巨大的环境下，豪宅产品的竞争性加剧，尤其是豪宅大涨价，对产品品质提出了更高要求。
04“总结”
有了这么多数据支撑，我们就能得到一个相对科学的买房建议——
内环内90平以下产品供应缺口较大、140-200平风险大、200平以上竞争较大，对项目产品有较高要求；
内中环140平以上产品建议谨慎，如总价能控制在2000万以内压力相对较小。
中外环整体压力较大，如控制面积总价在800万以下相对更安全；其次为90-120平总价1200万以下产品；
外环外建议严格控制总价，以不超过800万为宜。
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