北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，目前两个孩子在西北旺片区已经入学，一个小学一个初中，为了上学方便想换到这边居住。现在想卖掉丰台总部基地和永定路的学区房，置换海淀西北旺片区的百旺府三居，两套房卖掉大概能有800万，1000多万可以买到百旺府130平左右的三居。想问问您百旺府这个小区怎么样，至少十年内都会在这里居住，之后根据孩子的情况再选择是否出手。
目前有几点问题：
2、另外，总价1000万的房子未来置换出手的时候会不会存在困难，这个总价买在这个位置是否错配？
A：
1、百旺府属于各项兼顾的普通小区，保值好的基本都是改善户型，挺符合产业区特征的。如果是1000多万的130平就应该是这种户型，各项能兼顾。
2、房价的贵贱还是用性价比（租售比）来比较吧，否则北京的郊区老破小与鹤岗的核心区豪宅怎么对比贵贱？
肯定是产业区支撑房价啊，这不用听说，全海淀和全北京都靠产业支撑呢，否则哪儿来的钱啊？
如果功能性调整，那看怎么调了。往高端了调就是好事儿，往低端制造业调整那就越混越差呗。是否迁出企业也一样，一是看迁走是什么档次的，赚钱多还是赚钱少的，高端的还是低端的，研发型的还是劳动力密集型的？二是看迁走之后是否有新血液补充，以及来替换的是什么档次的企业？
这参照石景山吧，首钢那么大的支柱产业搬走了，但首钢园又发展出新产业，虽然低调但发展的很不错，那石景山的大部分房价就至少没走弱。当然也可以参照鹤岗，毕竟一切都有可能，或许海淀向他们学习也说不定。
要我说这还是看看海淀规划吧，看完就知道了，不用自己揣测，尤其别太悲观。
3、千万房产分在什么地段儿，南城和郊区就流动性弱，也自然影响价格走势。北部好的多，要放到核心区还是普通价位呢。
谈不上错配，海淀不至于那么弱，码农和高管们也没那么穷。千万在这里属于中等，肯定没刚需盘好卖，但也没高端到不好出手。这看看百旺府更大户型的成交记录就知道了，很多都比您现在看的单价更贵，谁在接盘啊？
所以这也是让中介调出成交记录吧，拿数字说话。可以和其他板块比较一下，主要看各个阶段的成交周期，看完就知道了。
4、回迁房无所谓，北京哪儿没有回迁房啊？这几年新豪宅中的保障房都有的是，但影响大的小区不是太多。而百旺府早就不是新小区了，所有的优劣势都是明摆着的且已经定型，未来不会有太大变化。
大面积上市，好事儿啊，增加供给才能吸引到更多的眼球儿，来的人越多越好，至少增加人气儿。反正也不是顶豪社区，能有什么不好的影响？这也是让中介给找点儿参照物吧，比如万柳的或世纪城的，看看那里的回迁房占比，看看回迁房是否影响到商品房了？
说句不好听的，所谓的商品房被回迁房拉低，其实大多数都是商品房自己不争气，物业的维护水平不高+少部分业主不配合造成的，只不过拿人家回迁房说事儿罢了。
还是这话，百旺府不是新小区了，所有的问题早就都暴雷，不会再有什么特殊的利空。回迁房的业主们也不傻，都是用祖辈宅基地换来的房子，不会随便低价倾销的。
5、总之我建议是多看看数据和案例吧，这才对选择有帮助。另外有些没必要钻牛角尖儿的最好别想太多，有可能影响判断。
仅供参考。
二
请问，我是给儿子买房，因为两人都是医院护士，工作辛苦，所以希望交通方便，最好在东三环十号线沿线。我们的预算是首付300万左右贷款200万，以这个预算我看了从金台夕照到亮马桥的十多套房子，目前认为纳入备选的是以下三套，请问以您的经验认为哪套适合我们？
对于学区这点我们也考虑过，综合考虑之下准备先暂缓，以现在的学区溢价来说确实不划算。但也希望先买的这套房能尽量做到保值，五年之后有可能置换。
1、夫妻都是护士，那可真够辛苦的，是得尽量交通方便。
2、这三套房在我看来差不太多，都是成熟地段儿的老公房，没有本质的区别。如果是我的话就以呼家楼的这套为主了，一是因为地铁线路多，交通更方便；二是看外观还没做整体维护呢，而房龄够长的了，那如果买下后赶上维护就算利好；三是楼层和朝向都挺好，如果没有遮挡和不临街就算没问题，比团结湖这二层和水碓子东西向的强。
3、保值方面没必要纠结，这种老房肯定是跟随大盘涨跌，因为本身就是大盘的最基础部分，只要没硬伤就肯定没风险。这种老房的本身价值已经很低，就是勉强居住，但是地段儿价值高，也就是配套价值高。那只要配套的价值存在，这种老房就没风险。
团结湖附近算是北京保值最稳妥的地段儿，周边的都差不多。前些年网络不发达的时候，几家大中介和开发商都拿这里的房价涨跌当北京大盘的风向标，在行情期间有可能错后一些，但从来没有什么偏差。
同为东三环，南边过了通惠河的就不是太稳定了，再往南还好几次走弱呢。而北边像麦子店一带也不太稳，受行情影响的波动大，走强走弱的年份都有。
4、总之这几套房的地段儿都没毛病，不用纠结保值，就看三套房哪套更宜居吧。房子是用来住的，越宜居的保值更好，至少流动性强。另外既然是5年后考虑置换，那尽量选房龄新的，90年代或月薪越好。
借这话题多说一句，估计很多人会看到“夫妻都是医院护士”有疑问，男的还有当护士的？
当然有了，而且前些年还相当的抢手呢。因为男护士的优势是力气大，不生孩子也不来娘家亲戚，事儿少还能多干活儿。所以像急诊和骨科手术室等经常需要抬人的科室很需要男护士，我甚至还听说过几个科室主任吵架抢人的笑话呢。
不过前些天我家亲戚想让儿子当男护士，我又问了问朋友，回答说北京这几年不是太缺男护士了，至少没前些年那么饥渴了。
而且男护士的劣势也明显，一是累，在女同事多的科室就更累；二是基本只能去累的科室或精神病院什么的，也就是适合的部门很少，到哪儿都是受累；三是所有护士的通病，也就是上升空间非常有限，而作为男人有可能更需要看淡一些。
所以如果有家长想让孩子当男护士的考虑好吧，时代不同了，男护士的行业红利也快消失了。
三
我也想问北京户口的问题，您了解驻京办户口吗？同乡说能以驻京办工作的形式办，先是集体户，然后自己买房就能迁走了。
1、这同乡瞎忽悠呢，如果谈钱的话那就是骗子，报警让派出所给他讲讲北京户籍政策吧。
2、简单说吧，北京户口分两种，个人户是自行办理的，只要买了房，迁户什么的都好办。
然后是集体户，分三种，其中学校户口和驻京办户口都属于临时户口，是过去有粮票的年代为了粮油关系而设置的。上学和在驻京办工作的期间把户口迁来，有了粮食关系就能有北京粮票，但毕业和从调回本地之后就必须把户口也随着迁走。
这种户口在取消粮票之后办不办的都无所谓了，就算办了也不享受正式户口的权利。可能是可以摇号买车吧，其他的应该没什么功能。
这种户口在粮票的年代很多，连劳改犯到外地服刑的都得迁户口呢，当地统计粮食需求的政策。所以甭听同乡瞎忽悠，这种户口没用，既不能买房也不享受福利，就算买了房也不能迁入落户。
3、第三种集体户口是工作单位集体户，是北京单位的，这才是正式的户口，能享受和个人户同等的权利，或者说只要从单位迁走了就是个人户。而驻京办是“驻京”的，是外省市单位在北京的派出机构，不是北京单位，也就只能上临时户口，没什么用。
四
请问，最近想投资个房子，纯为了涨价赚钱。预算500左右。亚运村地区朝阳外国语学区慧忠里D区。想请教2个问题。1、这个小区适合投资嘛？2、亚运村、北苑、望京有什么推荐嘛？
也不是不可能赢，看政策了，如果有政策的话也有可能撑住溢价。但常规是不建议这么干，赌赢的话最多是得到本来就应该得到的升值，而且还得损失租金，而赌输的话那就承担损失呗。所以这输赢的代价不太对等，考虑好再干吧。
2、多说一句，投资赚的就是信息差的钱。所以一般都是在风口早期投资的才赚钱最多，越往后的收益越低还风险最大，最后逆着风口往里冲的只能看运气。毕竟常规都是建议顺势而为，逆势而上的都是有钱任性的。
这么说吧，所有投资学区房的炒房客在两年前就都撤出了，因为2023年是明确的最高峰，但凡看过统计的都知道。所以再考虑一下吧，别太任性。
3、我没什么推荐的，您这投资偏好比较特殊。另外北部的房价高，而投资类房产基本都是改善型的，500万的选择不太多。
4、还是再提醒一下吧，投资最好顺势而为，也一定做好调研和计算。现在的楼市不是十多20年前了，早过了闭眼买房的阶段了，谨慎一些为好，多了解了再掏钱。
五
请问，凶宅如果买下后有没有洗白的办法？也就是在备案系统中删除这部分记录，有没有典型案例？另外如果是周边市场价5万，这套因为原业主家里孩子因为**去世的话，您觉得最低能多少钱成交合适？
1、洗白？北京没有，传说港台新加坡等地有这种法师和仪式，北京就算有也没人承认。
2、备案系统，官方是没这说法儿的，谈不上什么备案记录。这都是民间的公序良俗，是各家中介自己制作的“凶宅库”。
而且就算是各中介都给删了也没什么用，只要是隐瞒了这件事儿，那过户后新业主一旦得知的话就可以起诉，属于故意隐瞒重要信息，退房赔款什么的都有案例。也就是我没听说过洗白的成功案例，失败案例倒不少。
3、凶宅的常规折扣就是7-8折，7.5折的居多，具体的各方协商吧。港台等地把各种去世原因都分了级别，还分为在屋中、室外和医院去世的，北京没听说过这种说法儿，大多数都一视同仁。