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西安的二手房市场可是热闹非凡啊！
10月国庆过后，楼市忽然放了个大招，利好消息一下子炸开了！咱们这位业主顿时不淡定了，心想：“天呐，这494万的总价简直亏得我血流成河，520万才是我的底线！”于是，原本谈好的价格咔嚓一下被业主撕了，直接加价。
过去几年里，保利天悦的二手房价那可是波涛汹涌，时常是破3冲4的节奏！可今年行情不佳啊，真是大河有水小河干，这房价也步步后退。
就说这套180㎡的房子吧，6月份的时候成交价还是563万，每平米单价3.15万/㎡，3个月不到，就掉了差不多4000元/㎡，房主不想“贱卖”，毁约心情也确实能理解。
从前房市低迷时，业主是任人宰割，降价都没人搭理；如今政策转好，市场回暖，这房主心态那可是大变样啊！真是应了那句话：风水轮流转，今天到我家！
这让房博士不禁担心，9月成交的一大批业主，会不会效仿保利天悦这位业主的做法呢？毁约加价！
要知道，盘点了一下西安二手房小区9月成交明细，，让人惊讶不已，基本都有一个现象：砍价成交！没错，就是砍价！而且力度还不小。比如：
1、中冶一曲江山被砍107万成交！
曲江中冶一曲江山9月17日成交一套190㎡的四室房源，650万的挂牌价，最终543万成交，直接被砍掉107万！我都惊呆了！
这么一大笔砍价，相当于每平砍价近5631元，最终以2万8的单价成交。这是房东割肉卖房啊，诚意满满！
2、高新保利天悦悦峰被砍70万成交
其实9月一大波小区都被砍价成功成交了，房博士都整理好了，超70家小区都在里面。
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PART.01
降价都没人要！西安超300+小区“超难卖”
当下，二手房挂牌量飙升，来越多的小区即使降价，挂牌三四个月甚至长达一两年都卖不掉，有小区一个月内带看300多次也“0成交”。
今天，房博士粗略统计了一下贝壳找房上的上百个小区，筛选出超300+“超难卖”小区，3个月内都没有成交记录，分布在西安各个区域。
备注：本文数据统计自贝壳找房，在贝壳网上无成交，不代表其他渠道无成交，数据仅供参考。文中数据为手动统计，如存在略微偏差欢迎指正。
这些超难卖小区，都有几个非常明显的特征：
一是：价格太高高，导致成交速度缓慢，比如香榭御澄；二是：户型规划不合理、奇葩户型成“烫手山芋”；三是优质地段，老旧小区、厂区家属院，这一类房子最大的特点就是：房龄老，梯户比高、居住环境一般，虽配套成熟，但居住舒适度欠佳。
写到这里，也并非要diss某个小区。而是从小区成交量、流动性，给大家提供多一种维度，去做比较。
买房的过程中，别只是盯着房价和户型看，流动性也是重要的一环。要是有足够的实力，买房，谁不想一步到位呢？
对于买房人来说，买房前，不妨问自己一句，以后谁买我的房子吗？我的房子多久能卖出去。
对于卖房人来说，也要掂量看看自己的挂牌价格怎么样，房子有什么优势...
下面，房博士整理了西安房龄10年以内超600个二手房小区房价涨跌榜，有小区跌幅超50%，需要的网友可以领取！
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PART.02
跌约87万！曲江万人摇红盘开始松动！
中海曲江大城，价格也难顶了。
最近，中海曲江大城君尚府一套房子成交，1年直降近90万，直接干翻了整个小区。更关键的是买家要求中介按照这个低价找买家，目前整个小区的房价开始松动。
其实，听到这个消息，房博士也非常震惊！
印象中，中海曲江大城的价格一向都很坚挺，没想到也开始“松动”了。
1、2023年2月10日成交价：
2、2024年7月22日成交价
受143㎡户型价格影响，130㎡户型价格也出现了松动，成交总价都在310-320万左右成，100㎡户型，总价跌到248万左右。
目前整个小区的房价扛不住了，买家开始要求中介，都按照这个价格找，而且业主也开始紧急抛售，着急套现跑路。
据了解，该小区曾在6月份的时候，发起过一次“护盘保价”行动，让大家不要低价卖房。非要卖的话要等7月份之后，自称宗旨是保价、稳定铁一曲江房价，说是定期会给业主指导价。
但是，让人不想到的事，7月份143㎡的成交价直接将整个小区拉下水，之前花3万6和4万左右高位买入的，现在成交价已经跌到了每平2万5，每平跌了1-1.6万，相当于缩水百万。
业主群都炸了，难道之前保价业主已经抛售跑路据贝壳平台显示，目前挂牌量已累计518套，看来，大多数业主想通了，对于曲江大城这种大盘，就会抢跑，内卷砸价。
据统计，中海曲江大城三期共有7500套房，有名的超级大盘，只要有一个砸价的，就会引起蝴蝶效应，其它业主也会纷纷效应。
当市场步入房价下行之时，购房者便是这场博弈中的主导者。倘若购房者目睹了整体市场的低迷，他们必然会伺机砍价。
另外，靠学区房躺赚的时代已经结束了，整个小区的价格一直在走下坡路。下图是中海曲江大城的挂牌均价，在一路走低，可见业主“及时止损”的心理起了很大作用，当然也不排除紧急用钱出售的情况。
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