第一步：基础的准备工作：清楚要购买小区的成交均价。
第二步：建立价格体系，如何建立价格体系呢？
多看，把所有放盘的盘源都看了，这个要靠自己，中介只是辅助作用，中介给出的价格往往是按照小区上一套房子的成交价格来报的，而不是居于小区，房屋等综合情况的价格。
第三步：根据自己的看房记录和成交均价，二手房价格的影响因素综合得出你要买的这套房的心理价格区间。
二手的价格影响因素包括这些：楼层(价格占比：40%)，朝向(价格占比：30%)，噪音(价格占比：15%)，景观(价格占比：10%),保养（价格占比：5%）等；
从整体来看：楼王是小区最高单价，价格=均价X(1.1-1.15)
楼层：高层>中层>底层>顶楼或1楼，价差在200块/平方米
朝向：南北通透>正南>东南>东向>西南>东北>西北，北向，南北向价差：2000到3000元/平方米
景观：望江或中心花园景观最佳-加分，望停车场垃圾场-减分
结论：上面的数据就是给你看一套房时，应该在均价上面加分or减分，加多少合适or减掉多少，得出房子合理的市场价格；
第四步：中介探口风，就是让中介去试着还价，看中的几套房，每套房子给一个价格去让中介谈，先看看业主的反应，不管你还了什么价格，业主愿意出来见面谈，那就表示是希望。
第五步：卖家，买方，中介三方正式做下来谈价格，谈价的过程人员比较多，谈价讲究耐心，如果自己本身就是性子特别急的人可以带上一个性子柔和的缓和一下紧张的气氛；
谈价前要有这套房子的心理价位，事先总结房子的优缺点及假设卖家加价我们做怎样的应对，不要轻易松口答应卖家的加价，加价幅度越少越好，慢慢加，往往能坚持耗到最后的卖家松口的可能性也大。
第六步：有些房子卖家挂牌价格就低，这种就直接省掉中介探口风，直接进入三方谈价的阶段
我就有在这里失手过，约好明天早上和卖家签合约，结果其他品牌的中介半夜带着客户上门，谈到晚上3点直接签约了，我直接和这套房擦肩而过（比市场价低了35万），半年这套房子又涨价了30多万，整整70多万，现在想想心都。
第七步：做好第一次第二次谈价失败的准备，这是涨经验的过程，第一次没谈成是好事，让你知道应该怎么谈价，得到谈价的实际操作经验。
补充说明：以上的砍价基本是围绕到买到市场价格或比市场价格略低一点的房子，砍价的幅度多少实际上基于房产本身的价值，卖房的主观因素（市场状况）及买卖双方的博弈来决定的。
2017年房价大涨的时候，那个阶段大部分挂盘价就是卖价，空间也就是少1-3万，经常出现的就是卖家一夜之间涨价30万-50万，这种状况是卖家最不愿意碰到的，会被气吐血，所以买房反而在市场冷淡期进入会更有利于买家。
谈判的前提肯定要了解卖房的原因，等着钱去置换一套大房来住，你说这种能不计较钱？等着钱去救自己的生意，你说能不被买家砍大刀？
卖房的心态其实是很微妙的，变化也是很快的，可能只是某个点就触发业主心态发生改变，其实对于大部分的人来说买到略低于市场价格的房子就已经是胜利了。