如何快速卖掉房子，代售卖房主要从六个方面进行：
1.分析房屋的基本情况。
2.分析宏观影响因素：房屋所在地市的楼市、房市的概况。
3.房源对应的竞品房源的概况。
4.针对本案进行SWOT分析。
5.房屋代售流程讲解。
6.分析目前团队打造的一个出售案例。
01
房屋基本情况
该部分讨论了房屋所在的小区及周围环境，此外还涉及房屋的户型，本案例讨论的房子为两厅一卫的格局。
从房屋户型中我们能找到最大的问题：户型。
房屋面积为120平，却仅有一个卫生间。在后期带客户看房过程中，客户也提出了2个卫生间的需求。
因此针对卫生间，我们与物业进行沟通，并提出了一些改善措施，甚至是恢复另一个卫生间的大胆设想。
其次，进行区位分析。该房屋临近机场，火车站等，还包括一些大一点的风景区，总体而言位于一个较好的区位，生活配套设施较为齐全。学校、医院都在一公里之内，能满足居住者的生活起居需求，周边的商业也较为发达。
02
无锡市房市楼市概况
从人口流动的角度考虑，因为无锡隶属上海的一个城市群，由于人口的虹吸效应，所以人口的流向首选还是在上海。其次，在苏州，然后才是无锡，这是一个大趋势。
其次，分析人口密度，即分析无锡市的新老城区。房屋所在地正好介于新城区和老城区中间。虽然它周边有一些产业园，但总体而言这个地理位置有一点小尴尬。
从近三年的无锡房价的走势来看，我们所说的无锡东望景苑，其实隶属于锡山区和东亭板块。
从无锡的二手房的涨跌情况来看，2021年11月份开始，虽然市场信心有所回升，但是房价下跌的占比是比较大的。
近半年，无锡的二手房的挂牌价和成交价走势平稳，二手房的成交价和挂牌价相隔将近是2000元左右。
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本项目改造后实图
03
竞品的房源分析
我们分析了周边的十个小区，对十个小区，分别从交通便利情况，商业配套，学区，物业停车以及楼林外观以及公共环境等等方面进行了罗列。
又分析了周边小区的挂牌以及成交以及近30天的代看情况。
因为只有代看量上升，才有意向客户，有意向客户，我们才能上桌谈，最后才能真正的签约成交，这是一个有比例的一个存在的。
据观察，周边小区从2021年7月一直到2022的7月，它成交的面积段主要倾向于100平以下的以及110平到120平左右的这一个区间范围为主，成交价格在150到180以及180到210区间段。
本小区近一年的成交情况。
例如，本小区成交的其中一个房源就是一个115平的三房两厅一卫的房子；还有一个为97平。
从锡山区二手房房源挂牌行情来看，三室挂牌房源3599套，占比47.23%。三居室房源中，150-200万房源1424套，占比37.92%，200-250万房源1145套，占比34.03%，因此竞争的房源比较多。
此外，我们进行了周边新楼盘分析，因为客户在买房子时，价格差距并不是很大的时候，有很多人会倾向于买新房的，所以说这对于我们自身的房源来说是一个很大的竞争对手。
本小区当时我们做这个提案的时候，本小区挂牌的是109套，110平到130平这个区间大概有17套，其中带装修7套，毛坯有十套。最后我们做了竞品分析，包括每套房源近一周的贷款情况，近30天的贷款情况。
为什么需要单边代理？
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04
本案SWOT分析
我们对该房子进行了优势劣势、机会和风险分析。
中介一般会挑什么样的房子先帮你卖？
05
房屋代售流程讲解
由于自住状态不利于代看，房屋状况并不是房屋最佳状态，为此我们与业主进行了沟通协商，最终业主愿意搬出。
其次，委托人直接对接中介，心态会受到一定的波动，我们建议把所有的对接交接给我们，委托人在谈判阶段后期出面签合同即可。
此外，该小区总共挂牌100多套，相近面积有17套，竞品众多。因为渠道等各方面的原因，种子中介渠道未建设，房屋曝光率不够。
针对这一系列问题，我们进行了详细的分析并提出改造建议：
06
出售案例
我们以昨天成交的一套东望景苑的房子为例。
这是一套120平方的三房。
我们询问了业主卖房原因，总结为以下几点：
（1）对小区的环境不是特别满意，想置换一个品质更好的一个小区。每个城市都有对应的区类。
像锡山区，是属于低区类的，没有任何学区加持，虽然地理位置的比较方便，但是处于几个新城的边缘，略显尴尬。
（2）房屋增值空间不大。
未来的话可能我们不会再像从前那样子有一个大幅度的涨价，比如说你从60万买了，增值增到200万这样的形式。虽然房屋有一定的抗通胀属性。
委托人选择代售的原因：
希望通过装修代售的方式进行美化，使该房子能够在小区其他房源里卖出一个比较高的价格，符合自己的心理价位。
该案例里，委托人当时他的一个期望值是240到250万，最低不低于200万。
但从去年8月到现在，整个市场持续降温，新房打折等政策的出台，使我们对房子的预期一度下降。
当时我们的提案是不管怎么算，用所有的加权，用所有的市场来分析，最多也只能到220万。
第一次进行一个提案交涉虽然很忐忑，但即使是与自己的心里价位差很多也要和客户上桌谈，哪怕就当自己练练手都可以，去练习谈判。否则会错失了很多可能性，也可能是第一波的诚意客户。
今年上半年其实是有不少房东的就还没有开始完全调价，无锡可能还没有放水放到。随着看房的人越来越多了，房东的心态可能也会发生变化。
当时我们给出的建议是：
产品的价格定位如果和市场较为吻合，业主能稍微调整一下心理预期，接受市场现实，可能成交速度就会快一些。
如果业主卖房的主要目的是置换，那么这套房子的卖的现金可以让他更快地投资下一个标的，无论是房地产或者其他产品，钱都是有去向的。
因为市场比较冷，可能往下走的时候，也能够可以选择到更好的一个置换资产，那么更好的一个置换的资产肯定是比它现在的这个房子的升值空间是更大的。
代售好比是一个代驾方，帮助业主完成他的心愿，但是我们只能告诉业主所有的事实，所有的真相。
如果2020年业主就启动卖的话，当时可以卖到220-230万左右。但大家都有占便宜的心里状态，因此一切都是最好的安排。
可乐麻麻认为，代售的最大问题和关键点不在于市场定位、提案、前期的沟通亦或是业主的心态配合各方面还去谈判所有东西，她认为在于体验，即能够促成最好的成交。
提案是一方面，但在我们提出提案开始，房东从始至终都没有真正接受我们的提案和我们对于价格的预判。
因为他对他自己的房子总是特别有信心，认为我的房子小区里最好的，我一定要卖到小区里最高价。
他没有把房子放在市场上以客观的眼光来衡量其交易价值。
这套房子的买家画像是刚生过小孩的一对年轻夫妻，一起做的网店。
选择该房子的原因如下：
（1）省时省心。女主人因为生了小孩需要一个人操心带娃，不想再操心装修。因此她只看精装房。
（2）他们的孩子还小，她可能不太希望装一套房子半年、一年装好，装好了以后，可能还要晾个一年才能住。担心对小宝宝有各种各样的影响，所以他们应该是考虑综合考虑，他们还是想买精装房。
（3）在精装房里面，我们的这套装修，在整个小区来讲性价比最高。大小合适，装修时尚。
她提到的第一个关键点：自知之明。
知人者智，我们要知道自己究竟是什么样一个情况。
委托人他之所以去委托，就是因为他可能对这个状况不了解。
委托人自己对房子会有一个估值，但由于该房子120平米却只有一个卫生间是非常罕见的。
像刚需房，很多房子可以做到80多平米却有三房两厅两卫的一种格局。对于120平，它已经带有改善意义，站在这个门槛上，对于个别的这个开发商，例如像万科等等，他可以做到四房两厅两卫的通透式布局。
第二个关键词：时过境迁。
买房我们最痛苦的，无非就是在这个市场大涨之前，或者在上涨的过程中的话，我卖掉了一套房。
这个时候就是我们所谓的踏空，你是会很很痛苦的。
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