房贷有两种还款方式，等额本金和等额本息。
等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
1、如果按照等额本金：
每个月要还的本金=60万/120期=5000元
第一个月利息a1=600000*0.5%=3000元
第二个月利息a2=595000*0.5%=2975元
第三个月利息a3=590000*0.5%=2950元
……
第120个月利息a120=5000*0.5%=25元
还款总额78.15万元，还款总利息是18.15万元。
2、如果按照等额本息：
设欠款a0，还了一个月后欠款就是a1了，再还一个月就是a2，直到第120个月还完，欠款就是a120，a120=0，每个月的还款金额设为A，则：
a0=60万
a1=a0(1+0.5%)-A
a2=a1(1+0.5%)-A
a120=a119(1+0.5%)-A=0
还款总额是79.93万元，还款总利息19.93万元。
在贷款60万，10年还款的前提下，等额本金比等额本息少付不少利息。但不是都是等额本金的还款方式更省钱更划算，这不仅取决于贷款金额，还有还款期限。
房贷应不应该提前还
2、等额本金还款方式，还款比例已过1/3的，提前还款不划算。因为这种贷款的方式本身到后期还款的金额会越来月少，也就是说你剩余的贷款本金也越来越少了，如果你的还款总金额已经超过三分之一了，说明你已经把利息还了一半了，后期主要还的就是本金了，那么这个时候再高的利息对你的还款已经影响不大，因为你前期利息已经还差不多了，所以说这个时候选择提前还房贷是非常不划算的。
3、等额本息还款方式，还款已到中期的情况下，提前还款也不划算。因为等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
房贷提前还款需要考虑的情况
1、提前还贷其实需要看具体的情况，如果你当时签订合同的时候，已经享受到贷款的特殊优惠，那么只要优惠的幅度，在八折左右，那么你提前还贷一般来说是不划算的事情，这点我实际接触过很多。
2、还房贷提前的话，银行方面的利率我们要了解，比如我们在房贷的利率开始下滑的时候，提前还款的话，会很不划算，这样你会很吃亏，因为下降的利率，已经抵消你前期的很多压力了。
6、我们刚刚买下一套楼房，你自己才开始进行还贷，一般来说开始的时候你的本金基数比较大，而且利息也比较高的时候，那么提前还款是比较划算的，当然前提是你自己没有其他的投资项目。
7、你在的城市，房子的价格上涨比较快，而且价格已经达到一个相对高的位置，这时候你可以提前还款，因为房子还款以后，可以做抵押，然后你拿出更多的资金，做其他的投资，这样的话，还是比较划算。
房贷不适合提前还款的情况
1、银行基准利率下调
国家每年根据楼市和金融关系来对房贷利率做出相应调整。房贷利率要么上调要么下调，如果利率浮动较高的时候还款，我们就需要还更多的利息，如果利率水平较低的话，我们则少还很多利息。有时别小看这一个点两个点，会让你少还好几万。要知道，提前还款是要根据基准利率计算罚息的，如果利率较高时提前还款，你的罚金也会多一点，利率较低时则会少一点。
2、等额本金还款超过了还款年限1/3
3、等额本息已经超过还款年限的50%
还有一点需要注意，很多银行都是需要还款满一年以上才能提前还款，一般有三次大额还款的机会，你可以大额的先还一部分，然后留一部分慢慢扣。这样还款是没有违约金的。还有一些银行的还款细节不一样，有的银行如果提前还款是要还大笔违约金的，当初贷款合同上都是有标明的，需要跟银行了解清楚过后，权衡利息和违约金之间的差距后，再考虑要不要提前还。
综上所述，“房贷怎么还最划算房贷应不应该提前还”这两个问题需要针对具体情况具体分析，没有绝对的哪种还款方式最划算，所以建议大家在申请贷款的时候，最好根据自己的情况提前做出两种还款方式的每月还款金额和利息，择优而选。
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