我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】
回答：除非一年后首付能增加到400，否则不需要等。重点看下望京板块南湖东园南湖中园望京西园利泽西园以及望京新城建议dyd方式。sfsd买新盘能高杠杆，二手都有总价约束。
提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再卖，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！
回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等.观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区
提问：房姐您好，了解水库、房圈较晚，所以请教一个方向性的问题：坐标无锡，独有一处2017年父母支持购入的180万全款房，目前看涨幅有限，同类房源仅上架一套挂200万；和女友订婚未领结婚证，均再无其他购房经历，双方年收入目前18万，现存款20万；父母50-55岁，在北方小地级市有一套40万商品房（自住一套小产权），有考虑退休后换筹到无锡的意向。请问：根据我这种状况，目前要投入在什么方向上？（比如持续办卡、实地看，或在什么情况下提升负债？之后先无锡还是去重庆这些地方？）烦请点拨。
回答：无锡的总价超过200万后，流动性有明显降低，流动性最强的恐怕还是100+的刚需两房。180万，抛开标的个体因素，流动性也可能有一定影响。这个问题，涉及到的不仅是买房，还有城市的选择，人生的发展规划。如果你已经在无锡拥有了自己的理想事业，并且可以支撑你到5000万以上的级别，房产可以是一份积累，不用作为你的主业。如果只是普通的工薪工作，建议无锡家庭有一套自住房即可，在初期资产不多的情况下，一套自住其实已经比较奢侈了。如果你还有更多的人生可能，有志于通过投资房产积累财富，更看重城市带来的机会，那么无锡只是临时的休息站。你可以把资金配置在重庆，沈阳这样不限购，可以批量建仓的潜力省会城市，打光第一波子弹。在资产或者首付达到一定量级，可以在你家长地域周围的一线城市再购置房产，落地生根。例如华东长江可以选上海\/杭州，北方北京，南方广深。信用卡任何人都可以办理，只要合理规划，提高额度，避免影响到征信和房贷即可清理掉不需要的三四线标的，尽快融资，动员起亲友，把资金先用在关键的，不会错的一二线城市。有了赚钱效应，后续才能正向的开展工作。
提问：房姐您好！新人首问！首套刚需，首付320左右，还可以再借点。计划混合贷。我在东湖上班，老公在白石桥南上班，刚结婚，计划购入2居或小三居，稳定后要孩子。本计划在望京附近买，离我上班地点近些，但看了望京新城，望京西园三区，利泽西园，嘉润花园等几个小区，都没有遇到位置，户型，采光等都合适的房子，结果2020年的机遇期感觉要错过了。有几个问题请教。1.是否要考虑学区？是否可以考虑海淀学区？因疫情原因出国求学的前景不明朗，很多家长抢购海淀学区，导致涨幅较大。您怎么看？我们是否应该考虑海淀学区？还是在望京买？2.在望京买的话推荐哪个小区？更多应该考虑哪些因素？我个人看中居住环境和舒适度，看中西园三区环境，但户型朝向好点的总价有点超出预算；南湖东园一区户型朝向还可以，但小区环境一般且较老；望京新城主要考虑的小三居，但人员太多地面停车较多。目前年底房源没有年中多了，您觉得应该考虑哪个小区？有人说现在房子中介都给下架了，等明年回暖再卖，您怎么看？现在买还是等过完年买？3.海淀房子没怎么看过。如果买海淀您有什么推荐的小区？4.预计明年市场会如何？应该什么时候买合适？
回答：1.5年内没有学区需求，就没必要考虑。现在海淀顶级学区的热度过高，有一定风险，非必要不建议入。2.还可以看下望京花园东区，是高校老师福利分房，人文环境还不错；离地铁也不远3.考虑学区就重点看海淀，选筹围绕清河和上地板块，例如永泰园和永泰西里对口二十中九年一贯制。4.最好春节前后就入手，12月二手网签创“3.17政策”以来的单月最高值，信号很明显了
回答：1.清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑3.福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高4.不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳
提问：房姐，我最近把后现代城的开间卖了，然后准备贷款180万加上家里的320万现金，买一套双井的89平米首城国际B区的小三居（住在双井大望路附近习惯了，也不想离开这边了，生活很方便），目前看到首城国际满五唯一的中间楼层的小三居是795W，您看这个可以买么？因为我去年末已结婚，后续考虑生子问题，得要换套小三居的房子了，然后又不想二套全款贷（利息高压力大），因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券，基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题，想听听您的意见，谢谢！
回答：首城国际属于次新盘，自住没有问题，自身带学区溢价价格一直偏高，后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内，能符合你的还款预期另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多投资属性也更好点，如果能接受老破大九龙花园也是个不错选择
提问：房姐老师，现在想在深圳买房投资，由于职业原因，没办法开公司做抵押拿出资金，只能把原有的住房卖了去深圳置业。房子在珠海，位置不错，学区房，看的人比较多，卖掉可以有270-280左右的资金，在深圳五成首付买房。现在有点纠结的是：1.深圳这波大涨会不会带动周边广州珠海上涨，珠海也已经横盘几年了，加上最近有放宽入户和放松限购的政策，想着现在卖，会不会卖到上涨前？2.深圳已经涨了这么大一波，如果卖房拿到资金起码要1~2个月，现在真的有点担心自己去高位接盘。求老师指导。
回答：公检法或金融等敏感行业无法直接办理抵押经营贷，但可以采用父母，配偶等方式迂回，或者另有实控类产品可以迂回。目前阶段，如果是凑足身家进行上车，并且是二套资格，不用选择深圳追高，有一定风险。珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。综合来看，如果珠三角工作生活工作，当下可以选择广州＞深圳待上涨标的＞深圳西部已上涨标的。
提问：房姐你好:我的基本情况是北京二套，现在想购买800万左右的房子。目前就两人住，未来一两年会要小孩，看了百环家园、星河苑、瑞丽江畔丽水园的三室两厅两卫，另外看了上海建筑海上海花园的两室两厅两卫、恋日花都的两室两厅两卫！我想问下，这几个小区里面，哪个更适合买，能保值增值？
回答：百环家园环境不好，而且部分楼临街很吵。星河苑品质和环境都还行，没有明显弱点，唯一要注意小区最东边一排靠马嘉堡西路，车流高峰期有噪音。上海建筑口碑还不错，缺点是人车不分流瑞丽江畔双地铁，出行方便，密度低、楼龄新居住舒适度不错缺点就是人车不分流，绿化低恋日花都整体不错，缺点就是公摊大。建议星河苑>恋日花都>上海建筑口\/瑞丽江畔
提问：房姐你好，这是我的第三个问题，前2个都得到回答，非常感谢！现在在按照西城学区票+天通苑的路线规划。上学自住都有了压力还不大，毕竟2个小孩上学教育的支出是未来大头，估计上学还要租房住。现问题有二：目前有一套小房子，再买二套的话需要卖掉这个，西城学区打算明年入学结果出来后入，政策明朗些，孩子后年上学，请问我这新两套买的顺序应该是怎样？天通苑何时入？需要利用抵押什么的手段吗？两个房子用谁的名有讲究吗？问题二，天通苑经初步了解，东二东三顶复都是楼梯房啊，您说的电梯加装未来能加上吗？47号楼是个25个单元的大楼，这环境。。。也看了电梯房，那单价就三万多甚至四万了，超过您说的450-600，是不是就不要买了，选房这一块有点迷惑，您的建议是单价多少以下买天通苑，如果高于多少就选择哪里（望京或其它）？非常感谢！
回答：1.后年上学，就先考虑学区。你现在资金充足得话就全款抵押入。如果月供能力强但首付不够就做垫资全款再抵押2.短期加装电梯可能性不大。天通苑单价3以内的都不错，只看总价700内的标的
提问：房姐，您好！新人首问。家庭情况：天津滨海新区塘沽火车站附近有一套两居室，价值140左右，贷款剩余90多万，每月还贷8000。河北保定市中心有一套两居室，全款，价值140左右，但是目前没交房没下来房本，不好卖。家庭年收入：除去房贷房租和各种家庭开支后，年净余30。手头还有60存款。夫妻二人都在西二旗附近工作，想在北京入手一套房产，投资+自住。因外地有贷款，在京买房算二套。1、看了房姐的很多帖子，很中意天通苑东二区和东三区的南北通透三居室。目前手头现金60+父母支持100，首付160左右，能否买到天通苑的三居？如何操作？家庭已有贷款且年收入不高贷款容易吗？2、天津的房子，因高点买入且挂有户口，暂不想卖。保定的房产如果能出手，压力会小一些。但是无房本的房子如何操作才能出手，有什么建议？3、天通苑如果买不了的话，建议买哪儿？资产如何配置？
回答：1.天通苑3居基本要400+，你首付160按二套买肯定不够，只能垫资全款抵押了，那样月供大概1.5上下，能否承受需要你来衡量。2.没房本流通性很差，一般要交易都是私下首付一半，再等几年等本过户，而且价格比有房本低。可以找当地中介了解情况3.还可以看看回龙观霍营板块