四月的某天我被链家后台的一个数字惊了一下
链家后台的房源总数已经达到16万套
16万这个数字跟市场有什么关系
跟我们又有什么关系
-而这其中链家的房源对外展示的差不多只占后台的65%左右
75%不仅是高市占，更重要的是每套都是真房源
但因为挂牌价或证件等因素链家又只能对外展示这其中的65%
所以今天你要问哪个数字最能反应眼下的二手挂牌
那就是这个16万的后台挂牌量
那这个数字大概什么概念呢
如果你问链家小哥五年前后台库存大概多少，他会毫不犹豫告诉你
差不多10万套上下
去年这个时候中介小哥们开始慌了
因为这个数字来到13万套上下
所以今天这个16万套大概什么量级就不用我多说了吧
01
眼下链家二手挂牌量再次突破新高
如前所说的这个数字在五年前还是10万上下，去年悄悄来到13万上下，到今年已经赫然站上16万
注意看去年3月、9月，还有今年4月
分别是万位数的节点变化
去年3月小阳春、去年9月认房不认贷政策，都有自己站上节点的理由
也不知道这个4月是因为什么，只知道这个数据不断突破我认知
你看去年10月也站上过16万套，但很快就下来了
今年是自从2月站上16万套之后就没想过要下来
我按天统计了下这个4月的具体到天的情况
从月初的16.7万到16.8万再到16.9万
以链家单日新增挂牌近千的速度，突破17万套近在眼前
如果真有这一天我就不再单独撰文了
只希望各位知道这个数字已经来到链家目前为止历史新高
与此同时不瞒各位这个数字也有一个“蹊跷”的地方
就是如此高挂牌的背后你却看不到他的高新增
什么意思，其实挂牌量无非就是一个大池子，高水位无非两个原因
新增房源、较低去化
但今天16万套夸张数字背后你并不会看到夸张新增
链家每天都有统计自己的48小时内新增房源
按4月目前为止大概日均962套的速度，那4月最后差不多在2.89万套
这个数字跟去年3月的4.2万套、大前年的3.5万套相比
还可以、还算平静、不低也不高
也就是说今天高挂牌量背后更多可能不是因为新增过高
而是库存
02
我还没告诉各位新增多少库存多少
但不管是新增还是库存目前我们已知的是目前挂牌市场
到底多在哪里
我找来兔博士的小伙伴尽可能多细化这部分挂牌数据
争取从更多切口去为各位展示这个庞大挂牌市场到底变在了哪、多在了哪
首先从区和板块看，其实各个区挂牌都在走高
尤其松江、奉贤、嘉定这些纯外环区
是不是眼熟，我们在今年外环外成交的一篇分析里也说过
外环外的成交占比今年以来不断提升，尤其其中松江、奉贤、这些纯外环区域
如今看来带火的不仅是这里的成交还有挂牌
联系我们前面提过的高挂牌背后可能更多离不开高库存因素
这背后相对更确切画面应该是3月市场推高挂牌之后，4月市场还未消化
才有了今天这些区域的高挂牌量现状
具体到板块也是如此，全市16区的两百多板块里，二手挂牌环比增幅TOP20基本都在松江、奉贤、青浦
松江蛮有代表性，TOP1-3板块都来自松江，TOP20个板块里松江也占了7个
考虑到挂牌体量小波动大，只对比挂牌量大于200套板块
但其实我们看前面各区二手挂牌量和占比的，松江都不是最多的
我跟松江中介小哥讨论了下，他说松江市场得一分为二的看
九亭泗泾是外地人置业首站，外环外放开这里挂牌紧随成交不断走高
但3月小阳春过后成交相对下滑，留有部分库存
另一方面松江“腹地”像松江新城跟松江老城则更多是区域市场
就有点类似奉贤内生市场的意思，这部分随着外环放开虽然有成交上浮但跑不赢挂牌
也就是两个局域市场去化跟新增的节奏问题
老实讲这个解释有点百搭，但只能说松江可能更为突出
或者说松江背后的高挂牌量逻辑让我们看到了眼下挂牌市场的一段剪影
03
看完哪里的房子
再来看看是哪样的房子，这部分蛮有意思
首先价格段有个明显变化
就是低总价的明确增多
在其他价格段都在不同程度下滑的时候你会看到
300万以下挂牌房源的占比从3月的27%提到28%
并且这是过去1年来的明确趋势，从去年到今年300万以下占比从19%猛提到28%
低总价意味着房源要么地段非核心、要么小面积段
但我们同时也看到4月挂牌市场里
小面积段也在清晰下滑
30平以下因为体量偏小，整体走势也比较平稳
但其他小面积段都在清晰的下滑，到90平开始企稳回升，120平以上提升较为明显
也就是说现在市场上量在走高的房子是
总价300万以下
以及面积段90平以上的房子
会有这样的房子么，我打开链家输入这些条件
得到的结果有点出乎我意料
链家外展页面每页30条房源信息，100页是顶格处理，并不代表就只有100页
也就是说今天上海的二手挂牌市场里总价300万以内，同时面积段还能控制在90平以上的房子比我们想象中的多的多
我整理了其中一些，其中也不乏泗泾、南翔、颛桥这样的板块
中介小哥也是在这部分提醒我说，这部分房子不是天生更多的
更多时候是因为现在的市场让更多350万甚至380万的房子逐步降到280-300万，才让这部分低总价反而大面积段的房源变更多
也就是是说低总价和大面积段更多不是挂牌房源变多
而是挂牌价格的波动重新分配了目前挂牌市场
另外目前挂牌出来的房子也越来越新
2010年以后的房源挂牌占比在清晰的增加
这对于不断增加的总量来说这个增加会让房龄变新这个趋势显得更明显
这就是多出来房源的大致特质
我可能不能告诉你具体新增是多少或者库存是多少
但可以跟各位说的是，总量提升明显的情况下，新增是正常的
也就是库存挂牌相对更多
然后这部分房源又呈现出低总价、相对较大面积段、以及更新房龄等特点
你会发现挂牌房源身上的优质因素越来越多
如果将房源市场比作一种生态，在市场不断优胜劣汰的情况下
房源整体水平似乎在提高
04
最后我们来看下价格
其实价格这块也出现新的变化
我们统计了近一年二手挂牌均价的走势
这个4月之前的挂牌价走势都是一点一点下探的
但这个4月终于横住了
除了金山各区的挂牌均价都有所回升
增幅可以忽略不计，重要的是没有进一步下跌
挂牌价说白了最直观的反馈就是房东心态
选择继续下调挂牌价还是价格不动是对市场不同的看法
不过这一点中介小哥们跟我的看法有点细微差别
在我看来三月市场的走量虽然是以价换量
但更多时候走量的同时也会让房东觉得是不是好一点了，价格是不是可以稳一稳了
不过中介层面可能更加实操
就是当他们去劝业主调低价格的时候
越来越多房东选择拒绝或者干脆撤牌，也就是现在的挂牌价格已经到达房东的底线，至少已经达到阶段性底线
我暂时找不到数据支撑谁的说法更客观
05
其实二手市场在我们日常分析文字里已经被划分为
当月成交、议价空间、价格涨跌、还有挂牌这些维度
你始终会发现只有细分才能相对说清楚一个真实问题
同时你也会发现不管是其中哪个维度
今天的挂牌市场最大的变化就是我们又一起见证了挂牌量的新节点
同时这些挂牌中的细琐改变中，无论是房源的优胜劣汰，还是房东心态的横盘
都在表达着此时此刻二手市场的一些真实的转变
此时此刻如果有房东看到这里会焦虑，这并不是这篇文字的初衷