大将军是上海楼盘活地图，买房专业户。走遍上海15个区，200个版块，最懂房子背后的那些故事。
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长寿路板块由于沿苏州河，以前岸边多为厂区。工厂相继拆除，相继开发，逐渐形成了市中心的次新房聚集区，大量00年-10年的次新房坐落于此。
在享受市中心丰富资源的同时，也能拥有优良的居住体验，而入住的成本却并没有那么高。这就是长寿路次新房的最大卖点。
关于长寿路板块点评，可参考前文：2035年被市中心抛弃的地段（四）点击原文查看
1.上青佳园
长寿路西段名盘，距离7号线、13号线长寿路站100米，01年次新小区，假山楼。
走在长寿路上，这个“假山”外立面的小区格外显眼，很远就能看见。
其实这不是真的石头假山，只是塑料板，里头都是空心的。建造之时，由于小区西南路冲，为了化解风水煞，故而将最外侧楼15楼以下，以山体包裹。
说起这个小区，除了假山之外，还有很多故事了。业主和物业为了车位争斗，业主和二房东争斗，业委会改选互相争斗，只能说风水还是很讲究的。
另外，小区早期群租严重，都是小姐姐和棋牌室。更有蛇头二房东整层租下，把格局大改，楼中有楼，房中有房，屋中有屋，上海有名的“迷宫楼”。至于水晶宫什么的，将军从来没有听说过。
不过这些都是过去式了，如今业委会换了一届又一届，物业也改为普陀区圈子里比较有名的沙田，群租已经清退，迷宫荡然无存。
小区终于还原成本来的样子，人车分流，绿化覆盖率40%，板式户型，家门口双轨交，其实底子还是非常不错。只是小区西侧的常德路，依旧是沪上最清真的地方。
户型选择多样，主力以三房，户型多为1南2北，或者1南1东西1北，面积从115-145不等，整体偏紧凑。2期为小高层，靠长寿路有80平左右的1房。
小区价格波动较大，从7万以内到8万以上都有，但明显正处于价值回归阶段。相信低价房源被消化完毕后，可以站稳8万。
2.都华名苑
长寿路中段标杆，距离7号线、13号线长寿路站500米。05年次新房，对口江宁学校。
长寿公园背后的三个次新小区，光明城市、都华名苑、乐活居，凭借优秀的地段，优质的学区，优良的品质，成为长寿路北侧的单价最高点。
都华名苑又称十里都华，虽然只有纵向排列的五栋，已经是三个小区之中，规模相对较大的，也是三个之中唯一有像样的绿化景观。中央花园为人车分流的下沉式广场，装饰以凉亭的草坪，小巧而精致。
小区物业管理很负责，停车较为整齐，地面整洁干净。平日里有门禁，晚上为避免打扰业主休息，中介也无法进入。
小区抛盘很少。
主要出售的都是第二栋小面积户型，70-80的1房占了绝大多数，朝向多为西偏南，少量全南。后三栋为90平两房和130平三房，都是正气南北通户型，东边套带有弧形景观窗。前排第一栋1梯3户，有75平的特殊户型，两房全南，得房率超过90%，几年抛一套。
3.乐活居
长寿路中段标杆，2010年次新房，世纪之门三期。距离长寿路站700米，距离江宁路站600米，对口江宁学校。
乐活居小区很迷你，只有三栋，其中有一栋曾包租给酒店公寓，如今租约到期，大部分都已经散卖了。大门有点腔调，但进到小区里头，就谈不上什么绿化环境了，直接就是大楼大堂，铺设大理石地面和墙面，吊顶吊灯，怎么气派怎么来，楼道也非常干净漂亮。
24小时管家服务，物业费自然也是高标准的7块钱。外立面用的是灰色面砖，楼栋的整体品质，可以在长寿路上排第一。
户型都是50-70平的一房，也有少部分两房和三房。户型各种奇葩，朝向西面八方。只有74平的两房是全南，抛盘很少。
住户以丁克家庭和单身白领租客为主，也有少量高级主播和外围女。小区租金不低，换手率也非常高。
4.半岛花园
长寿路北部小区，苏州河河景房，分三期建设，年代从99年-03年不等。距离长寿路和江宁路地铁站均在1公里左右，对口江宁学校。
半岛花园是个神奇的存在，市中心地段，硬是给你造了一个大公园出来。
小区占地面积很大，绿化的覆盖面积也极高，大草坪，凉亭，高低走廊，沿河步道，应有尽有。
正门对着1期和2期的筒子楼，不仔细看还以为是老大楼，走进去后才能发现别有洞天。3期靠苏州河，为蝶楼设计，算是有了点次新房的样子，与对面的泰欣嘉园隔河相望。
户型选择非常多，从一房到大平层到复式，面积段60平-300平，任何需求都能满足。
只是户型上大部分都不太尽如人意。尤其1期2期，能有一间房朝南就算不错了。3期略好，小区最佳户型为全南看花园。
自住率很高，虽然楼龄老，户型差，但这样的小区环境，全上海市都不可多得，再加上学区和地段的优势，7万多的单价还是有一定吸引力的。
5.浅水湾恺悦名城
内普陀标杆，10年次新房，距离13号线江宁路地铁站500米。对口江宁学校。
排除那些开发商透支溢价的新盘，普陀区能站稳10万的小区非常少，而长寿路以北，还能站稳10万的，恐怕就只有浅水湾这一个了。
为什么能上10万呢？
首先浅水湾确实品质优秀，干挂石材，人车分流，大堂楼道铺设大理石。
其次小区密度极低，不到1.0，前排还有少量别墅产品。再者低密度的同时，却也兼顾到了小户型，有设计70平的一房。
高密度社区中的低密度楼盘，高品质+学区+小户型，溢价能力高也就不怪了。
物业也比较尽责，设置门禁，闲人无法进入，小区楼道和绿化也会每天清扫。
浅水湾还有独特的优势，就是配套了一个滨水公园（梦清园），北侧宜昌路的马路环境优美，和南侧靠近长寿路的街道形成鲜明反差。
而浅水湾的商业配套，原本是主打文化办公，但经营不善，整体卖给了万代南梦宫，如今每周都有演唱会。
户型高低配，主力为70平的全南一房以及和140的三房，也有少量120的2+1户型，楼王为180平的大平层，都是正气南北通。
6.西康路989
内普陀标杆，华侨城12年的次新项目，借了静安的光，取名西康路989。如果把名字换成新会路250，估计单价要跌掉两万。
小区规模很小，边拆边造，隔壁还有一片平房没有完成征收。再加上普陀区长寿路周边复杂的人文环境，出了小区大门，就感觉到了中东。
虽说华侨城的定位是区域标杆豪宅，但外立面居然是涂料，物业管理也一般，访客车辆和外卖快递小哥的毛驴，几乎每个门洞门口都停一部。
而小区在容积率方面采取了高低配，紧凑两房和大平层都是主力户型，因此小区内业主的层次差距也比较大。
7.宝华城市晶典
宝华名邸、新会苑、常德名园，长寿路南侧，紧邻老静安的三个楼盘。09年次新房。背靠亚新，距离7号线、13号线长寿路站400米。
三个小区之中，宝华虽然最新，但却没有什么规模，典型的单栋式小区，另配套一栋5A级写字楼，以及一排裙楼底商，捞王的人气很旺。
小区大门设置在南侧的安远路上，只有门牌，没有小区大名，很是低调。进门就是车库，再往里就是小区了，整体风格偏向于服务公寓。
大堂设置门禁，挑空7米。电梯刷卡到户，楼道墙面和地面均铺设大理石，天花板吊顶，虽然没有绿化，但仍然是典型的高档小区。外立面采用了干挂铝板，10年过去，始终维持得很好。
高品质带来的问题就是低得房率，仅有70%。
主力户型为2房和3房，均为正气的南北通设计。97平特殊户型，北面有赠送面积，可以改为2+1，因此单价非常高，目前挂牌达到11万。
苏堤春晓、光明城市、音乐广场
以上三个长寿路标杆小区的楼盘点评、
及长寿路各楼盘的梯度排序和购买建议、
都已经发布在知识星球：看房大将军，请前往参阅。
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①曹家渡楼盘点评：老静安狗尾续貂的地段
②新华路楼盘点评：楼盘的档次，比的是气质
③周家桥楼盘点评：这地方不是上海市中心，但真的很贵④凯旋路楼盘点评：魔都百年“八大豪宅”已集齐，看完人生都完整了......