面对买房定金已交但未签订正式合同的情境，是否能退还定金需视具体情况而定：
1.若购房合同因重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等原因而成立，购房者有权行使撤销权，合同撤销后定金应退还。
2.若购房者无合理理由故意拖延协商导致合同无法按时签订，则定金不予退回，此为定金罚则的应用。
3.若因不可抗力或政策调整等外部因素导致合同无法签订，定金亦应退还。因此，在未签订正式合同前，定金是否可退并非一概而论，需根据具体情况具体分析。
1.根据《民法典》第五百八十七条，若债务人履行了债务，定金应抵作价款或收回；
2.若给付定金的一方不履行债务或履行不符合约定，导致合同目的无法实现，则无权请求返还定金；
3.若收受定金的一方不履行债务或履行不符合约定，应双倍返还定金。
此外，《民法典》还规定了当事人既约定违约金又约定定金时的处理方式，即一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。
买房定金不退的情况主要包括以下几种：
1.购房者无正当原因恶意拖延协商导致合同无法按时签订；
2.双方已就合同内容进行协商但未达成一致意见，且此情况不属于不可抗力或政策调整等外部因素所致；
3.购房者擅自改变认购书中的内容导致买卖合同无法签订；
4.在正式签约时，一方对认购书中已确认的条件进行修改且未得到对方同意，导致签约未成，且该方为违约方。在这些情况下，定金将不予退还，以维护交易秩序和诚信原则。
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