在城市房地产管理法、合同法中，大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定，而在房屋租赁立法上相对不足，对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。
资料图：楼市。孙睿摄
□本报记者朱琳
7月，一大波租房新政密集袭来——
4日，上海打响租赁卖地第一枪：要拿地，只准租，不准卖。
20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。
目前，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。
……
业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。
随着我国城市住房由“重售轻租”转向“租售并举”，住房租赁市场的法律缺口也愈加凸显。北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受《法制日报》记者采访时说，由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖，所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足，造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。
租房乱
每个租房者都有部心酸史
“租房可得小心，一不留神就会被骗。”在北京市海淀区一家IT公司任职的刘伟，向《法制日报》记者说起两年前租房的尴尬。
刘伟先在网上租房平台找房源，看到几个不同房源的图片、联系方式都一模一样，他断定是假房源，便放弃网上租房。
令刘伟没想到的是，麻烦才刚刚开始。
“每一个租房人都有部心酸血泪史。”刘伟无奈说。
记者在刘伟的邀请下加入了一个“北京租房维权群”，群里有100多人，都是租房遇到问题的人。
“房东要求特别多，经常来‘视察’,屋里任何家具电器损坏都要赔钱，价格高得离谱。”
“住到一半，中介就强行涨房租，不然就领新租户来看房。”
租房维权群里，大家争相讲述自己遭遇的租房奇葩事，每个人情况各有不同，但当提到如何维权时，却都表示“没辙”。
立法缺
由以售为主向租售并举转变
“我国之前实施的房屋租赁政策一直强调‘居者有其屋’,正是由于这种政策导向，我国在最初的法律制度设计上，将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重，比如在城市房地产管理法、合同法中，大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定，而在房屋租赁立法上相对不足，对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”尹飞指出。
尹飞认为，我国的住房理念应适时改变，要从“居者有其屋”过渡到“住有所居”，也就是从买房转变成租房。这其实是给了大家更多的选择权，有能力的可以买房，中低收入群体在不买房的情况下，也能通过租房解决住房问题。
其实，近年来，我国房地产政策已作出相应调整，开始向“租售并举”的方向发展。
2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
在程啸看来，近年来中央陆续发布的房地产调控政策，都在积极推动房屋租赁市场发展，我国房屋租赁市场或将在今后一个较长阶段成为房地产工作的“重头戏”。
对此，邹琳华认为，我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处，房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈，这些问题都需要从立法上加以解决。
据悉，今年5月，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。
此外，北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。
权利少
先优化租赁登记备案制度
“租房者和购房者一样，就近入学条件、就医、公积金等方面享受同等权利。”7月17日，广州市发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》宣布，实施“租购同权”计划。
在邹琳华看来，这一规定是保障租户权利的一种体现。“目前，租户与自有住房者之间享有的权利不同，比如子女择校是跟户口挂钩的，户口又是跟房产挂钩的，不少人就是因为要解决孩子的择校问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。”
其实，国务院办公厅去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》早有规定：非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》也提出，经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。
“房屋租赁备案制度的落实和合同的规范，是关乎租购同权能否顺利实施的前提。”程啸注意到，现在租赁房源登记备案率很低，造成租房市场混乱。合同签订不规范，租户经常遇到权属不清、转租、房东随意涨房租、随意撵租客或承租的房屋正常损耗无人修理等不公平待遇，造成了大量租户权利得不到有效保障。
“值得注意的是，如果按照以往‘放养’的模式去管理租房市场，‘租购同权’必然无法落地。”程啸建议，优化租赁登记备案制度，各地区根据本地实际情况完善实施细则使登记备案成为维护租赁双方权益的有效途径。应制定房屋租赁统一合同范本，对房屋权属情况、租赁期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租赁登记备案、房屋修缮及费用、双方的权利和义务等方面都作出明确、约定，防止不平等条款。
信用低
建房屋租赁信用信息系统
“网上看着让人心动的房源，多数都不存在，只是黑中介吸引租户的手段罢了。”刘伟告诉记者，据他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司开除，但转眼间他们又出现在其他中介公司。
对此，尹飞说，对于租赁市场，我国的监管体系确实存在漏洞，使得这些黑中介成了无法约束的“害群之马”。
尹飞曾经向有关部门建议，希望在立法中明确规定，建立一套有效的房屋租赁信用信息系统，将那些不良从业人员的行为都记录下来，并在统一的平台上向社会公示，承租人可随时查到其诚信记录，对不良中介应给予相应的处罚，对造成严重后果的、社会影响恶劣的，应当终身禁入中介行业。
“除此之外，提高从业人员的门槛也是十分必要的，应进行与业务有关的法律知识培训考核，获得执业证书后，才能从事房产中介工作。”程啸认为，这样可以一定程度上避免素质不高的从业者拉低行业水平。
房源少
鼓励公民“共享”闲置房屋
“好的房源太少了，稍微像样一点的房子租金都很贵，真应了物以稀为贵那句话，而且稍一犹豫就被别人租了。”不少租户反映，一房难求的状况十分普遍。
目前，包括北京在内的很多城市，已开始在土地出让过程中明确要求，需自持一部分房屋作为出租房，比如一块地规划面积30万平方米，开发商拿地，需要拿出10万平方米用来建设出租房。
“这是一个比较好的探索。”尹飞说，鼓励房地产企业以租代售，并以此作为去库存的做法，不失成为一种有效的解决方式。
“还应当允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经行政主管部门批准改建后的住房，只能用于出租，不得销售。”尹飞建议。
除此之外，尹飞认为，对于农村集体建设用地，过去管得比较严格，现在可以允许使用一部分来建造房屋，作为地方试点向社会公开租赁，这些探索都是有必要的，我们也应当在立法上予以承认和必要的支持。
同时，对于社会大量闲置的房源，程啸认为，我国在制定房屋租赁立法时也应当对此有所规划。
“许多个人房屋闲置，而想要租房的人却承租无门，造成了供求不畅。如果将这部分闲置房拿出来出租，将解决一部分租户的烦恼。”程啸建议，应当鼓励这部分人将房源拿出来共享。
程啸还认为，应当培育专业化、社会化的住房租赁公司。“对于有多套房源租赁的个人，应当办理工商登记，以企业的名义进行租赁，这也便于工商、住建等行政部门的管理。合法注册的住房租赁企业还可以收集散户的房源，这样也比个人出租稳定性更高。”
环境差
制定刚性安全标准取缔群租乱象
“房间大概80平方米，挤满20多个床位，月租上铺400元，下铺450元。”这是网上曝光的群租房乱象的一个缩影。
据记者了解，群租客以企业员工和年轻人为主，流动性大，行动不规律，人员嘈杂，打扰周边居民的正常休息；群租房空间狭小，物品堆放多，生活用火、用电不规范，存在消防安全隐患；不注意维护环境卫生，导致小区环境恶化。
“多数群租人员是收入偏低或刚来大城市工作的人，目的是为了省房租。要对症下药，就要解决租金贵的问题。”邹琳华指出。
对此，程啸建议，应当多增加廉租房、公共租赁住房，缓解多人分租的压力。同时，制定相应的优惠政策，对租户的租金进行合理定价，并由政府划定最低保障金额进行相应补贴，落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策，减小低收入人群的压力。
记者注意到，《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》明确规定，出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
程啸说，要通过立法明确提出“保障安全居住”，应当禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的房屋进行出租，一旦发现，应由住建、公安等部门责令改正，并进行相应处罚。对于出租人的权益，法律也应当予以保护，对于随意破坏房屋设施或涉及其他违规租赁房屋的租户，应当由城管等部门予以遣散，造成环境破坏和财物损失的，应进行相应处罚。