（一）开发商与买房人签订认购书的原因
开发商之所以要与买房人签订认购书，主要原因在于：房屋一旦被买房人选中，开发商就必须向买房人预留该房屋，并愿意就该房屋与买房人签订正式的《商品房买卖合同》；如果买房人不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么就会给开发商的销售造成影响甚至是损失，买房人需要依照《房屋认购协议书》的约定承担违约责任。
（1）订金可退
具有预付款性质的“订金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。
（2）定金不退
买房人给付的定金在总额的20％以内的，在自己的原因不想买房的情况下，不能主张返还定金。而超过20％的部分，可以主张返还。
因此在签订购房意向书的时候要注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。
（三）签了认购书怎么要回定金？
上面讲到，买房人与开发商之间签订的《房屋认购协议》中交付的定金明确了是定金的，且不超过法定比例20％的，是没有理由主张返还的。但是实践中，还有几个补救的办法可以尝试：
（2）审查认购书是否有不公平、不合理的条款
如果认购书存在不公平、不合理的条款，买房人可以和开发商协商变更合同内容，如果双方协商不成的，那也可以因为不能归于你的责任，主张开发商返还定金。
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