收了定金将房卖别人，法院判赔违约金
二手房买卖遭遇业主坐地起价甚至一房多卖，该如何维权
本期主题：二手房买卖
最近几个月，长沙二手房市场不断升温，特别是长沙“3·18”限购限贷新政实施，不动产登记中心甚至出现通宵排队等办业务的现象。随着二手房交易数量的攀升，随之产生的买卖纠纷也增多，不少人因为不熟悉政策，不了解行情，稀里糊涂签字;还有人遭遇业主坐地起价甚至一房多卖。二手房买卖需要注意什么哪些方面容易出现纠纷一旦对方违约，该如何维权■记者虢灿实习生沈潘
案例1
付了定金，业主还将房高价卖给别人
违约方只需赔偿定金吗
买二手房签了合同，付了2万元定金，业主却把房子高价卖给了别人，还声称愿意退定金并赔偿2万元。而在这一个月里，房价又涨了不少，同样的价格很难再买到同样的房子。气愤的买房者杨先生将业主告上了长沙市开福区法院，近日，法院判决赔偿房价10%的违约金。
2016年9月，长沙杨先生通过中介公司，看中了开福区福元西路某小区三室两厅的房子，跟业主陈女士聊得很顺利，很快签了二手房买卖合同，约定房款总价96万元，首付30万元，杨先生在当年10月20日前付清首付款。签订合同当天，杨先生付了2万元定金。
可当杨先生准备好首付款，办理好银行贷款抵押审批后，却被陈女士告知，房子不卖了，已经卖给别人了。杨先生气愤不已，在合同签订一个多月里，房价一直在涨，他很难再以同等价格买到合适的房子。于是他向开福区法院提起诉讼，请求法院判决被告赔偿他房屋成本增加等费用共计21万多元。
陈女士一方则称，合同没能履行是由于合同的主要条款约定不明，原、被告双方以及中介公司一直在协商和沟通。杨先生在未到合同履行期届满前向法院提起诉讼，被告情急之下才将房屋卖给他人，她认为，双方都有违约行为，均有过错。
法院审理后认为，陈女士一方在合同履行期间内将房屋转卖给他人，客观上造成合同无法继续履行，因此法院认定被告方违约。违约金额方面，合同载明了卖方违约的情况，当卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。根据合同法规定，守约的一方有权选择违约金条款或是定金条款。杨先生要求采用违约金的违约责任方式，法院予以支持。此外，杨先生诉讼请求中提出房屋成本增加18.9万元，他提交的证据并不确定。根据本案的实际情况，法院酌情认定被告的违约责任适用违约金条款，按支付转让成交价即96万元的10%承担违约责任。最终，法院一审判决被告方向杨先生赔偿9.6万元的违约金。
案例2
先付赎楼的首付款，还是先办委托公证
买卖双方闹上法庭
想买的二手房还在银行有贷款，先付首付款赎楼，还是先由卖家办理委托公证买卖双方僵持不下，卖家以此借口要解除合同。一心买房的长沙黄女士把卖家林女士起诉到长沙芙蓉区法院。近日，法院一审判决卖家赔偿2万元违约金以及6400元中介费。
2016年7月，黄女士经中介公司介绍，看中了长沙市芙蓉区晚报大道548号东外滩家园小区一套房子，72平方米左右，该房在银行有抵押贷款。黄女士与业主签订了二手房买卖合同，约定43.9万元成交，合同签订当天，黄女士支付了定金2万元，由中介公司保管。合同签订后，黄女士提交了贷款申请。
双方就支付首付款赎楼和办理委托公证谁先谁后意见分歧，为此，林女士以黄女士违约为由，发了《合同解除通知书》。黄女士收到后，再次找林女士协商，哪知林女士称不打算卖房了。
法院一审判决，中介公司退还定金2万元，林女士赔偿黄女士违约金2万元，中介费6400元。
案例3
个人所得税哪方出
合同条款有争议，买房者状告业主
二手房买卖合同中写明了所有税费由买方承担，而买主认为并没有约定个人所得税条款，且根据规定个税应该是原业主缴纳，以此拒缴，导致合同不能履行。买主将中介公司和卖方一同告上法院。近日，永州市冷水滩区人民法院审理了该案。
到了6月10日，由于端午节放假，未能办理过户。而此后，曾先生发现交易过程中的个人所得税需要他缴纳，他对此不满，认为根据规定，个人所得税应该由卖方缴纳，他多次要求中介公司修改合同，遭到拒绝。
几次遭拒后，曾先生起诉中介公司和卖方，请求法院撤销合同，返还2万元定金，赔偿3千元。
法院审理后认为，在对房产交易税费的承担上，中介公司的业务员虽未就个人所得税这一收费项目特别说明，但明确了中介费及办证的所有税费由原告承担这一观点，合同中对此也做了约定，原告为成年人，具有完全民事行为能力，其对合同条款的内容具有完全认识能力，所以签订合同时并未违背其真实意思。冷水滩区人民法院驳回了曾先生的起诉。
律师说法
付首付赎楼
当心“房财两空”
湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍，买二手房时，经常碰到看中的房子存在抵押的情况。根据物权法，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果这类设立了抵押权的房子要进行交易，一般要先解除抵押，也就是提前给银行还贷，就是通常说的“赎楼”。
在二手房交易中，不少卖房者会要求买房一方支付首付款用来赎楼，这样存在风险，如果把钱直接给卖方，卖方把钱挪作他用，甚至玩“失踪”;也可能赎楼以后，卖房者坐地起价或卖给别人，都是让买方“钱财两空”的情况。